TJ 80021, 25 juin 2025, RG 23/02712

DU : 25 Juin 2025

---

JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[A] [D], [W]

C/

[Q], [E]

Répertoire Général

N° RG 23/02712 - N° Portalis DB26-W-B7H-HVR2

---

Expédition exécutoire le :
25.06.25
à : Me Duponchelle
à : Me D’Hellencourt
à :
à :

Expédition le :

à :
à :
à :

à : Expert
à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

---

J U G E M E N T
du
VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

---

Dans l’affaire opposant :

Madame [M] [K] [P] [A] [D]
née le 16 Février 1974 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [X] [O] [U] [W]
né le 03 Avril 1979 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
tous représentés par Maître Patrice DUPONCHELLE de la SCP VAN MARIS-DUPONCHELLE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par Me Pierre VAN MARIS, avocat au barreau d’AMIENS
- DEMANDEUR (S) -

- A -

Monsieur [J] [T] [P] [Q]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [V] [L] [R] [E] épouse [Q]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
tous représentés par Maître Xavier D’HELLENCOURT de l’ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d’AMIENS substitué par Me Emmanuel VERFAILLIE, avocat au barreau d’AMIENS
- DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 23 Avril 2025 devant :

- Monsieur Aurélien PETIT, juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 août 2013, M. [J] [Q] et Mme [V] [E] ont vendu à M. [X] [W] et Mme [M] [A] [D] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Somme) au prix de 150.000 euros.

Par lettre recommandée datée du 26 avril 2017, réceptionnée le 29 avril suivant, M. [W] et Mme [A] [D] ont informé M. [Q] et Mme [E] avoir constaté le 6 janvier 2017 l’aggravation de fissures du carrelage de la cuisine et l’affaissement de la cave. Au visa de la garantie des vices cachés, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs de prendre en charge soit les travaux réparatoires, soit les frais d’annulation de la vente.

Le 20 février 2018, la société Sogedex Experts, missionnée par la société BPCE Assurances en qualité d’assureur de Mme [A] [D], a établi un rapport non contradictoire aux termes duquel il a constaté des fissures au droit du carrelage de la cuisine avec désaffleurement, un affaissement du plafond de la cave qui a été étayée, des fissures de l’enduit de façade, la non-conformité du dispositif d’assainissement autonome, le caractère erroné du diagnostic des performances énergétiques (DPE) et un défaut d’étanchéité de la douche italienne.

Le 15 juin 2018, la société Sogedex Experts a établi un second rapport contradictoire aux termes duquel les constats susmentionnés ont été réitérés.

Par ordonnance du 26 octobre 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a ordonné une expertise et commis M. [Z] [I] à l’effet d’y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 18 janvier 2021.

Par actes de commissaire de justice du 15 septembre 2023, Mme [A] [D] et M. [W] ont fait assigner M. [Q] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation à leur payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 25 avril 2024, le juge de la mise en état de ce tribunal a dit que la fissuration du carrelage de la cuisine, la fissuration de l’enduit de façade et la non-conformité du système d’assainissement ne constituent pas des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, déclaré M. [W] et Mme [A] [D] irrecevables en leurs demandes relatives à la fissuration du carrelage de la cuisine, la fissuration de l’enduit de façade et la non-conformité du réseau d’assainissement sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, réservé les dépens, dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire à la mise en état.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, Mme [A] [D] et M. [W] demandent au tribunal de :

débouter M. [Q] et Mme [E] de leurs demandes ; condamner M. [Q] et Mme [E] à leur payer la somme de 16.915 euros ;condamner M. [Q] et Mme [E] aux dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024, M. [Q] et Mme [E] demandent au tribunal de :

débouter Mme [A] [D] et M. [W] de leurs demandes ; condamner Mme [A] [D] et M. [W] aux entiers dépens ; condamner Mme [A] [D] et M. [W] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur le dol
L’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’auraient pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé ».

L’article 1117 de ce code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, prévoit que « la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliquée à la section 7 du chapitre V du présent titre ».

L’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol (Cass, 1ère Civ., 6 nov. 2002, n° 00-10.192, Bull. 2002, I, n° 260).

Sur les désordres affectant l’enduit de ravalement
Aux termes de son rapport, l’expert a constaté l’existence de plusieurs fissures en imposte des ouvertures, en tableaux sur une profondeur de 6, 5 cm et derrière une descente d’eaux pluviales, ainsi qu’un décollement de l’enduit de ravalement.

Selon l’expert, l’enduit a été réalisé au mépris des règles de l’art, notamment des documents techniques unifiés (DTU) 20.1 et 26.1, sans préparation adaptée du support. Il a également relevé « quelques tentatives de ″maquillage″ sans grand succès » et « des calfeutrements assez récents », étant précisé qu’aux termes de « leur dire du 22 mai 2020, les époux [Q] reconnaissent avoir rebouché des fissures sans avoir l’intention de dissimuler quoi que ce soit ». L’expert a encore considéré que les vendeurs ont manifestement eu la volonté de minimiser des désordres dont ils avaient connaissance. Il a enfin relevé que les acquéreurs ont déclaré avoir connaissance de l’existence de fissures lors de la vente, mais qu’elles se sont aggravées, sans toutefois qu’ils ne puissent le démontrer.

Sur ce, s’il ressort des déclarations des vendeurs qu’ils « ont rempli certaines fissures de l’enduit » préalablement à la vente, mais également des explications des vendeurs que certaines fissures étaient visibles lors de la vente, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise, que les fissures dont les acquéreurs ont pu se convaincre lors de la vente se sont aggravées ou qu’elles sont réapparues ultérieurement. Il s’en infère que l’intention dolosive ne peut être déduite de ce que les vendeurs ont procédé à de ponctuels calfeutrements au droit des façades. Au surplus, à supposer réunis les éléments intentionnel et moral du dol, les acquéreurs ne démontrent aucunement que sans ces prétendues manœuvres ils n’auraient pas contracté ou alors à un moindre prix.

Il sera donc jugé que le consentement de Mme [A] [D] et M. [W] n’a été vicié par le dol, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [Q] et Mme [E] à leur payer la somme de 3.850 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les désordres affectant le carrelage
Aux termes de son rapport, l’expert a constaté l’existence de fissures et désaffleurements au droit du carrelage de la cuisine. Lors de ses investigations, il a également relevé que la voûte de la cave située sous la cuisine a été étayée par Mme [A] [D] et M. [W]. Selon l’expert, ces désordres ont pour origine le non-respect des règles de l’art lors de la pose du carrelage qui, selon les explications des parties, a été réalisée avant l’acquisition de l’immeuble par M. [Q] et Mme [E].

S’agissant de ce désordre, le tribunal relève que les demandeurs font l’économie de la preuve des éléments constitutifs du dol et, plus généralement, de toute démonstration fondée en droit et en fait justifiant que les défendeurs soient condamnés à leur payer une indemnité de 8.250 euros correspondant au coût des travaux de reprise.

Mme [A] [D] et M. [W] seront donc déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur la non-conformité de l’assainissement
Aux termes de son rapport, l’expert relève qu’un rapport de visite d’assainissement non collectif, concluant à la nécessité d’une mise aux normes des traitements et rejets ainsi qu’à la non-conformité de l’installation, a été annexé à l’acte notarié du 27 août 2013, lequel est intégralement versé aux débats. En outre, cet acte notarié stipule expressément que « cette installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service public d’assainissement non collectif en date du 28 mai 2013 dont le rapport est demeuré annexé. Ce contrôle a établi la non-conformité de l’installation. L’acquéreur déclare prendre acte des conclusions de ce contrôle ».

Les acquéreurs ne peuvent donc prétendre que les vendeurs leur ont dissimulé cette non-conformité, de sorte qu’il sera jugé que leur consentement n’a pas été vicié par le dol.

En conséquence, Mme [A] [D] et M. [W] sont déboutés de leur demande de condamnation de M. [Q] et de Mme [E] à leur payer la somme de 1.815 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

L’article 1610 de ce code dispose que « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ».

L’article 1611 de ce code prévoit que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Les articles 1614 alinéa 1er et 1615 de ce code précise que « la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente » et que « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel ».

La non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance. En revanche, la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit de la garantie des vices cachées.

En l’espèce, en dénonçant l’absence de délivrance du poêle à granules bois avec l’immeuble objet de la vente, Mme [A] [D] et M. [W] dénoncent un défaut de conformité et non un vice caché.

Par ailleurs, en matière de vente immobilière, le vendeur est tenu de livrer le bien promis tel qu’il a été identifié au contrat avec ses caractéristiques propres et l’acquéreur doit pouvoir obtenir la jouissance normale du bien acheté à laquelle il peut légitimement s’attendre.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de l’acte notarié de vente, que l’immeuble vendu était principalement équipé d’un poêle à granules bois, complété par un insert décrit comme système d’appoint au diagnostic de performance énergétique.

Si l’article 1615 du code civil est un texte interprétatif de la volonté des parties, si bien qu’elles peuvent supprimer, aménager ou étendre le contenu de l’obligation de délivrance en définissant conventionnellement les accessoires à livrer, tel n’est pas le cas en l’espèce. Or, le dispositif principal de chauffage d’un immeuble est assurément un accessoire destiné à son usage, sans lequel il n’est pas possible.

Cependant, la prise de possession effectuée par l’acheteur couvre les défauts de conformité apparents, dès lors que la réception de la chose vendue a été faite sans réserve.

A cet égard, Mme [A] [D] et M. [W] n’ont émis aucune réserve lors de la prise de possession, ceux-ci n’ayant dénoncé l’absence de poêle à granules bois qu’aux termes de l’assignation en référé expertise délivré le 17 août 2018, cinq ans après la vente.

Par conséquent, Mme [A] [D] et M. [W] sont déboutés de leur demande de condamnation de M. [Q] et Mme [E] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Mme [A] [D] et M. [W], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

Mme [A] [D] et M. [W], condamnés aux dépens, sont condamnés in solidum à payer à M. [Q] et Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS