TJ 21231, 6 juin 2025, RG 25/00112

Minute n° 25/00186
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00112 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYQT

SDC LES MARCS D'OR

C/

[O] [R]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

SDC LES MARCS D'OR REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CITYA [Localité 6] VERNE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 14 Avril 2025

DEFENDEUR(S) :

Mme [O] [R], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE
Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025

Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le :
EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [R] est propriétaire de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n°11, n°174 et n°1064) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par la société Citya [Localité 6] Verne Immobilier, son syndic, a assigné Madame [R] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

Condamner Madame [R] à lui payer :

la somme de 3077,29 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 2 avril 2025 ;
la somme de 626,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (3ème trimestre de l’exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 30,53 euros ;
la somme de 626,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2023 (4ème trimestre de l’exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 30,53euros ;
la somme de 611,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par les défauts réitérés de paiement des charges et appels provisionnels ;
la somme de 980 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer ;
Juger que les condamnations prononcées à hauteur de 1469,66 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant rappels et sommation de payer les charges de copropriété du 03 décembre 2024, Mme [R] ne règle pas régulièrement depuis janvier 2024 ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même ses appels de fonds travaux.

A l’audience du 5 mai 2025, le syndicat actualise sa demande principale à 3863,83 € et maintien l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires rappelle :
qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.
Il soutient que l'absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Il précise que depuis le 8 janvier tous les virements opérés par la défenderesse ont été rejetés.

A cette même audience Mme [R] comparait en personne et ne conteste pas le sommes demandées.

Elle expose qu’elle a opéré ce même jour un virement de 663 €.

Elle s’en remet à l’appréciation du tribunal pour ce qui concerne la demande de dommages et intérêts et celle exposée au titre des frais irrépétibles.

Toutes les parties ayant comparu, le jugement rendu sera contradictoire par application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue des débats la procédure a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur les charges

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] verse notamment aux débats :

le contrat de syndic du 5 mai 2023 ;la sommation de payer les charges de copropriété du 3 décembre 2024 ;le décompte actualisé des charges dues au 29 avril 2025;la convocation et le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 14 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice 2023 des budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025.
Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré à hauteur de 3243,83 euros arrêté au 29 avril 2025 (la somme de 120 euros correspondant aux frais de transmission du dossier à l’avocat ne pouvant être imputée au copropriétaire qu’en cas de diligence exceptionnelle et constituant au surplus des frais irrépétibles), ainsi qu’à la somme de 1314.58 euros (626,76 + 30 ,53 X 2 ) correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux du 3ème trimestre et 4ème trimestre de l’exercice 2025.

Compte tenu du règlement en cours, il convient de préciser que cette condamnation interviendra en deniers et quittance.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 1 469,66 euros et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il doit cependant être rappelé que la bonne foi est toujours présumée et qu'en l'espèce aucun élément caractérisant la mauvaise foi de la défenderesse n'est rapporté pas plus qu'un préjudice distinct du retard de paiement.

En effet il n’apparaît pas que soit démontrée la récurrence de l'attitude de la défenderesse.

Par ailleurs et si la collectivité des copropriétaires supportent l'avance de trésorerie à raison de la défaillance de l'un d'entre eux, la copropriété tient de l'article 19.2 de la loi de la possibilité de rendre exigibles, à l'égard du copropriétaire défaillant, des appels de charge non échus, ce qui constitue en soit une sanction complémentaire de l'intérêt moratoire.

Le demandeur sera dès lors débouté de ce chef de demande.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [R] qui succombe en supportera donc la charge les quels comprendront le coût de la sommation de payer du 3 décembre 2024.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS