TJ 76351, 16 juin 2025, RG 23/01142

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

Minute :
N° RG 23/01142 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GJIY
NAC : 5AZ Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [V]
né le 10 Décembre 1991 à LAGHMAN, demeurant 49, rue Ferrer - 76600 LE HAVRE

Représenté par Me Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000500 du 16/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE)

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [B]
né le 28 Avril 1975 à SAINT DENIS (93200), demeurant 119 H, rue du Maréchal Foch - 76290 MONTIVILLIERS

Représenté par Me Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [E] [N] épouse [B]
née le 01 Décembre 1974 à LE HAVRE, demeurant 119 H, rue du Maréchal Foch - 76290 MONTIVILLIERS

Représentée par Me Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique passé devant notaire le 16 mai 2020, Monsieur [J] [B] et Madame [E] [N] épouse [B], ont donné bail à la société PALAIS DE L’INDE, représentée par Monsieur [G] [V], un local commercial situé 23 rue de la Pérouse au HAVRE (76600) moyennant un loyer annuel de 21 600 €.

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2020, Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à Monsieur [V] un logement situé 23 rue de la Pérouse au HAVRE (76600), au-dessus du restaurant, moyennant un loyer mensuel de 543,78 €, outre une provision sur charges de 25 €.

Affirmant que les locaux, tant commerciaux que d’habitation ont été vidés et repris par les propriétaires à l’occasion d’un séjour au PAKISTAN sans qu’il en soit averti et sans que la procédure ne soit respectée, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur et Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 17 novembre 2023.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 janvier 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 15 février 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 7 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [V] était représenté par Maître CAILLIERET-GRAUX. Monsieur et Madame [B] étaient représentés par Maître [D].

Aux termes de ses conclusions, communiquées par message RPVA le 10 octobre 2024 et reprises oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [V] demande au juge des contentieux de la protection de :
- Condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [E] [B] au paiement des sommes suivantes :
* 1 086 € en restitution du dépôt de garantie,
* 5 000 € au titre de son préjudice matériel,
* 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Débouter Monsieur [J] [B] et Madame [E] [B] de leurs demandes,
- Constater l’exécution provisoire de plein droit,
- Condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [E] [B] aux dépens.

Monsieur [V] fait valoir qu’il était à l’étranger pour des raisons familiales lorsque les propriétaires ont repris possession du logement et l’ont vidé sans l’en informer alors qu’il voulait se maintenir dans les lieux et que la procédure d’expulsion a donc été abusive.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réplique, communiquées par message RPVA le 21 octobre 2024 et reprises oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [B] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- Juger mal fondées les demandes formées par Monsieur [G] [V] à leur encontre,
- Condamner Monsieur [G] [V] au paiement de la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [B] font valoir que ce sont les salariés et les amis de Monsieur [V] qui ont procédé à l’évacuation du logement alors que celui-ci se trouvait à l’étranger. Ils soutiennent qu’ainsi, Monsieur [V] a résilié unilatéralement le bail d’habitation et laissé les clés sur place et que c’est pour cette raison qu’ils ont repris possession des lieux.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut, par acte d’huissier, mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. En outre, « Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. »

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l'existence et de l'évolution de l'arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats par les époux [B] ne comporte pas de clause résolutoire. La situation de cessation du paiement des loyers n’est pas contestée par Monsieur [V] qui explique avoir dû se rendre au PAKISTAN le 15 décembre 2021 pour des raisons familiales impérieuses et n’avoir pas pu rentrer en France avant le 11 avril 2022 en raison du Covid, comme en attestent les billets d’avion qu’il fournit. Il précise ne pas avoir procédé au règlement du loyer sur cette période.

Il n’est pas non plus contesté par les époux [B] qu’ils ont repris possession de l’appartement sans respecter les prescriptions légales encadrant la procédure d’expulsion. Ils expliquent qu’il n’était pas utile de suivre la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où le locataire avait vidé les lieux.

Un procès-verbal a été dressé par un commissaire de justice en date du 7 mars 2022 à la demande des époux [B] qui le versent aux débats. Il fait état qu’à cette date les locaux commerciaux ont été vidés mais n’apporte aucun élément sur le local d’habitation. En outre, ce procès-verbal n’apporte aucun élément sur les circonstances dans lesquels les lieux ont été évacués.

Monsieur [V] produit des attestations d’amis, dont certains travaillaient, dans son restaurant, qui indiquent que, le 19 février 2022, les propriétaires des lieux les ont contraints à en partir après avoir rendu les clés. Ces attestations sont écrites de la main de Monsieur [X] [C] qui en atteste ainsi que de leur contenu, ce qui ne peut être la preuve de leur inexactitude ou d’une volonté de tromperie de la part du demandeur dans la mesure où toutes ces personnes ne sont pas en capacité d’écrire le français. Ces attestations sont bien accompagnées des pièces d’identité de chacun de leur auteur.

Monsieur [V] produit également les échanges de messages avec Monsieur [B] alors qu’il était au PAKISTAN entre le 26 janvier et le 25 avril 2022, aux termes desquels Monsieur [V] reconnaît être débiteur des loyers et demande à Monsieur [B] de bien vouloir patienter. Dans un message du 23 avril 2022, il lui demande de pouvoir récupérer des documents qui se trouvaient chez lui.

Monsieur et Madame [B] produisent une attestation de Monsieur [I] [K] [P], restaurateur voisin, qui contredit les précédentes attestations en ce qu’il affirme que les salariés ou membre de la famille de Monsieur [V] ont déménagé les lieux, sans précision de date. Il fait état d’un contentieux antérieur qu’il a pu avoir avec Monsieur [V] et dont les défendeurs excipent que celui-ci est coutumier du départ « à la cloche de bois » alors même que ce n’est pas ce que relate Monsieur [K] [P].

Monsieur et Madame [B] produisent également une attestation de Monsieur [O] et Madame [T], leurs amis, qui expliquent que, le 26 février 2022, ils ont pu constater que plusieurs personnes déménageaient le local commercial et l’appartement.

Il ressort des éléments du dossier que, dès le 22 avril 2022, Monsieur [V] faisait intervenir son conseil auprès de Monsieur et Madame [B] évoquant le fait que le local commercial et l’appartement avaient été vidés et les serrures changées. C’est le conseil de Monsieur et Madame [B], Maître [S], qui a répondu à ce courrier, évoquant un accord commun des parties pour une remise des clés le 19 février 2022, formalisé par deux constats de commissaire de justice. Il apparaît que les termes de ce courrier sont bien différents de ce que les défendeurs soutiennent à l’occasion de l’instance en cours et l’argument selon lequel Maître [S] n’aurait pas été correctement informé des faits semble difficilement admissible.

Il apparaît également que l’attestation de Monsieur [O] et Madame [T] évoquent des faits qui se seraient produits le 26 février 2022 alors même que les amis de Monsieur [V] soutiennent que les lieux auraient été vidés le 19 février 2022 ce qui correspond à la date évoquée dans le courrier de Maître [S].

Il ressort des messages échangés entre Monsieur [V] et Monsieur [B] que, le 21 mars 2022, le premier message de Monsieur [V] a pour but de s’excuser de son silence et de lui dire qu’il va tout faire pour tout payer à son retour le 10 avril. Monsieur [B] lui répond : « Bonjour désolé le huissier est passé tu n’est plus mon locataire cordialement » ce à quoi Monsieur [V] lui répond « Bonjour Ja pas compris », Monsieur [B] lui confirmant quelques minutes après « Le huissier est venu et j’ai reloué ». Il n’apparaît pas, à la lecture de ces messages, que Monsieur [V] comprenne qu’il n’a plus la disposition des lieux. De plus, le 23 avril 2022, après son retour en France, il adresse à Monsieur [B] des messages suppliants lui demandant de pouvoir récupérer des documents qui se trouvaient dans l’appartement, la seule réponse de Monsieur [B] étant « Appelle moi ». Cet échange contredit totalement la version de Monsieur et Madame [B] selon laquelle l’appartement aurait été vidé par les amis de Monsieur [V] à sa demande. Monsieur [B] ne profite d’ailleurs jamais de ces échanges pour interroger Monsieur [V] sur la façon dont ses amis auraient vidé les lieux en février.

Il existe, par conséquent, un ensemble d’éléments concordants laissant penser que ce sont les propriétaires des lieux qui les ont vidés pour les récupérer. Ceci est corroboré par le fait qu’ils ne sont pas en mesure de prouver qu’ils ont respecté la procédure d’expulsion ce qu’ils reconnaissent. L’argument selon lequel cela aurait été rendu inutile par le départ du locataire n’étant pas entendable dans la mesure où il existe une procédure de reprise des lieux abandonnés et qu’elle s’applique à tous les propriétaires sans que ceux-ci puissent décider unilatéralement de s’y soustraire. Le fait que les locaux auraient été laissés ouverts est également sans emport dans la mesure où cette procédure permet au propriétaire de faire constater l’abandon des lieux loués par un commissaire de justice, de les refermer et d’adresser par la suite au juge des contentieux de la protection une requête tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail.

Il convient d’en conclure que la reprise de l’appartement situé 23 rue de la Pérouse et l’expulsion de Monsieur [V] sont manifestement abusives.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Monsieur [V] formule une demande de restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du contrat de bail pour un montant de 1 086 €. Les époux [B] font valoir que cette somme doit être imputée sur la dette locative de 1 837,63 € dont était redevable Monsieur [V]. Ils produisent un décompte de la dette pour en attester.

Monsieur [V] reconnaît ne pas avoir honoré le paiement de loyers entre décembre 2021 et avril 2022. Il n’apporte pas la preuve de la régularisation de cette situation postérieurement à son retour en France en avril 2022.

Dès lors, la somme de 1 086 € correspondant au dépôt de garantie a vocation à s’imputer sur les sommes dues au titre des loyers impayés.

Monsieur [V] est donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 086 €.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, Monsieur [V] fournit une attestation de Monsieur [Y] [M] en date du 19 juillet 2023 inventoriant des biens présents dans l’appartement.

Toutefois, Monsieur [V] n’apporte pas d’éléments circonstanciés permettant d’établir une estimation chiffrée de son préjudice matériel.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, la faute des époux [B] est caractérisée par le non-respect de la procédure d’expulsion. Dès lors, cette faute cause nécessairement un préjudice au locataire évincé.

A l’appui de son préjudice moral, Monsieur [V] avance qu’il s’est retrouvé sans logement à son retour en France en avril 2022 et que, sans la solidarité de ses proches, il n’aurait pas eu de toit. Ces éléments sont de nature à caractériser son préjudice moral.

Dès lors, il y a lieu de condamner les époux [B] à payer à Monsieur [G] [V] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [J] [B] et Madame [E] [N] épouse [B], qui succombent, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [V], bénéficiant de l’aide juridictionnelle, ne formule pas de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de débouter Monsieur et Madame [B], de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS