TJ 68224, 10 juin 2025, RG 24/02330
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
[Adresse 7]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/02330 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7ZH
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 10 juin 2025
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
S.A. ICF NORD EST représentée par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 3]
- représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 71
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 1]
- comparant en personne
Madame [K] [L], demeurant [Adresse 1]
- comparante en personne
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 25 Février 2025
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 avril 2021, la SA d’HLM ICF Nord-Est a loué à M. [N] [U] et Mme [K] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 329,20 € hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 992,92 € au titre des loyers et charges échus au 21 mai 2024.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 mai 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait assigner M. [N] [U] et Mme [K] [L] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, pôle de la proximité de l’exécution et de la protection, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 101,01€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 600 €, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 700,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 septembre 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 25 février 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection par mention au dossier et évoquée le même jour.
A cette audience, la SA d’HLM ICF Nord-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 434,21 €, au titre des loyers et charges échus au 18 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La demanderesse précise que les défendeurs payent 30 € en sus du loyer courant et donne son accord pour des délais de paiement à hauteur de 30 €, la dernière mensualité devant solder la dette.
Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [N] [U] que pour Mme [K] [L], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent qu’ils ont repris le paiement du loyer courant outre la somme de 30 € en apurement de la dette. Ils demandent à pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 février 2025.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SA d’HLM ICF Nord-Est verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 18 février 2025, la dette locative de M. [N] [U] et Mme [K] [L] s’élève à la somme de 2 434,21 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.
Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels ainsi que de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à M. [N] [U] et Mme [K] [L], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 69,50 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
En effet, accorder des délais à hauteur de 30 € par mois la dernière mensualité devant apurer la dette reviendrait à ce que cette dernière mensualité soit excessive au regard des capacités financières des défendeurs.
Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d'attirer l'attention de M. [N] [U] et Mme [K] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [N] [U] et Mme [K] [L] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [N] [U] et Mme [K] [L] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM ICF Nord-Est les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2021 entre la SA d’HLM ICF Nord-Est, d'une part, et M. [N] [U] et Mme [K] [L], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;
CONDAMNE solidairement M. [N] [U] et Mme [K] [L] à verser à la SA d’HLM ICF Nord-Est la somme de 2 434,21 € (deux mille quatre cent trente-quatre euros et vingt-et-un centimes) selon décompte arrêté au 18 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE M. [N] [U] et Mme [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 69,50 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [N] [U] et Mme [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ICF Nord-Est puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [N] [U] et Mme [K] [L] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM ICF Nord-Est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTE la SA d’HLM ICF Nord-Est du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE in solidum M. [N] [U] et Mme [K] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
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