TJ 68224, 19 juin 2025, RG 24/02676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02676 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JCEF
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 25 octobre 2011, la S.A. ICF NORD-EST a donné à bail à Madame [U] [J] et Monsieur [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 502,95 € outre une provision sur charges de 54,89 €.

Par avenant du 19 juillet 2022, Monsieur [R] [F] est devenu le seul titulaire du contrat de bail.

Par contrat du 19 octobre 2022, Monsieur [R] [F] a pris à bail un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 51,86 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ICF NORD-EST a fait signifier à Monsieur [R] [F] le 16 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la S.A. ICF NORD-EST a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 au cours de laquelle le dossier a été renvoyé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse.

A cette audience, la S.A. ICF NORD-EST a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et portant sur un appartement situé [Adresse 4],
- Prononcer la résiliation de plein droit à compter du 16 octobre 2024 du bail liant les parties et portant sur un appartement situé [Adresse 4],
En conséquence,
- Condamner Monsieur [R] [F] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe à savoir l’appartement situé [Adresse 4] et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation,
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,
- Fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 16 octobre 2024 à la somme de 650 € pour l’appartement,
En conséquence,
- Condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SA ICF NORD-EST, par provision, à compter du 16 octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation de 650 € pour l’appartement jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au demandeur,
- Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,
- Dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et portant sur un emplacement de stationnement n°009 UG 293189 situé [Adresse 1] à [Localité 8],
- Prononcer la résiliation de plein droit à compter du 16 octobre 2024 du bail liant les parties et portant sur un emplacement de stationnement n°009 UG 293189 situé [Adresse 1] à [Localité 8],
En conséquence,
- Condamner Monsieur [R] [F] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe à savoir un emplacement de stationnement n°009 UG 293189 situé [Adresse 1] à [Localité 8] et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation,
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,
- Fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 16 octobre 2024 à la somme de 56 € pour l’emplacement de stationnement,
En conséquence,
- Condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SA ICF NORD-EST, par provision, à compter du 16 octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation de 56 € pour l’emplacement de stationnement jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au demandeur,
- Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,
- Dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,
- Condamner Monsieur [R] [F] au paiement d’une somme de 3790,84 € (somme due au 17 octobre 2024) au titre de solde sur les loyers et provisions pour charges dus augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- Condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SA ICF NORD-EST par application de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 700€,
- Le condamner, en outre, en tous les frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier et, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier (articles 10 et 12 du décret du 12.12.1996, modifié par décret n°2001-212 du 8.3.2001),
- Constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

La S.A. ICF NORD-EST, représentée par son conseil, réitère ses prétentions. Elle précise néanmoins que le loyer courant n’est pas payé.

Monsieur [R] [F], assigné par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la S.A. ICF NORD-EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut-Rhin le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 octobre 2011 modifié par avenant du 19 juillet 2022 et le bail du 19 octobre 2022 contiennent une clause résolutoire en leur article 10 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 2388,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

Monsieur [R] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 octobre 2024, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 641,88 € pour l’appartement et 55,61 € pour l’emplacement de stationnement (montants dus en septembre 2024) et de dire qu'elle sera indexée sur l’indice national du coût de la construction et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Aucun élément ne justifie de réduire le délai de deux mois laissé au locataire pour libérer les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Monsieur [R] [F] est non comparant et n’a formulé aucune demande en ce sens.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Dans le cadre de l’assignation, il est produit un décompte daté du 17 octobre 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [R] [F] reste devoir la somme de 3790,84 € terme de septembre 2024 inclus.

Monsieur [R] [F], non comparant, ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [R] [F] au paiement de la somme de 3790,84 €, terme de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière et n’est ainsi pas en mesure de s’assurer qu’il soit en capacité de régler la dette locative.

En conséquence, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [F] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS