TJ 54395, 10 juin 2025, RG 22/00121

Jugement du : 10 Juin 2025
N° RG n° N° RG 22/00121 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IDZG
Minute n° 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE de NANCY
POLE CIVIL - SECTION 9
JUGEMENT DU DIX JUIN DEUX
MILLE VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Madame [Z] [U]
née le 06 Juillet 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [G] [U]
né le 25 Septembre 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 026

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Caroline CUNAT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 126

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame JEANJAQUET,
Greffier : Madame COSTANTINI,

DEBATS :

Audience publique du : 10 Mars 2025

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le

Copie simple délivrée le

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [U] et son frère, Monsieur [G] [U] (ci-après dénommés les consorts [U]), sont propriétaires en indivision d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 3].

Monsieur [O] [B] est propriétaire de la maison voisine située [Adresse 1] à [Localité 3] depuis 2002.

Reprochant à leur voisin des travaux de peinture sans autorisation sur leur façade et après l’échec d’une tentative de conciliation, les consorts [U] ont, par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022, fait assigner Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY aux fins de le voir condamner à prendre en charge les frais de remise en peinture.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 4 décembre 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, à titre principal sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage et subsidiairement sur celui des articles 1240 et suivants du code civil, la condamnation de Monsieur [O] [B] à leur verser la somme de 3 760 euros au titre de la remise en peinture selon devis de l’entreprise JLH PEINTURE, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Les consorts [U] font valoir que, contrairement aux conclusions du rapport d’expertise non contradictoire réalisé par l’assureur du défendeur, le mur, objet du litige n’est mitoyen que pour sa partie courant jusqu’à l’héberge, le surplus étant leur propriété exclusive conformément aux dispositions de l’article 653 du code civil. Ils en concluent que Monsieur [O] [B] ne pouvait réaliser de travaux sur la partie privative de leur mur sans leur consentement. Ils ajoutent que Monsieur [O] [B] ne démontre pas que la source des infiltrations dans sa maison aurait pour origine la partie privative de leur mur. Au contraire, ils font valoir que le défaut d’étanchéité à l’origine de ces infiltrations résulte exclusivement de la noue, partie privative du mur de l’immeuble de Monsieur [O] [B] et qu’il en est donc seul responsable.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 février 2025, Monsieur [O] [B] demande au tribunal de :
à titre principal, débouter les consorts [U] de leurs demandes,
à titre subsidiaire, dire et juger qu’en cas de condamnation à la remise en état de la façade du mur pignon, les frais ne pourront qu’être partagés entre les parties et sur la base du devis de l’entreprise BM PEINTURE d’un montant de 858 euros,
reconventionnellement, condamner les consorts [U] à lui payer les sommes suivantes :
2 857,98 euros au titre de la remise en état des chéneaux afin de mettre fin au phénomène de stagnation de l’eau entre les deux maisons,
4 360,95 euros en réparation de son préjudice matériel au titre de la réfection des murs intérieurs de son habitation,
2 000 euros en réparation de son préjudice moral,
condamner les consorts [U] à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations liées à la mauvaise inclinaison de la dalle du balcon de l’extension, dans le délai de deux mois à compter du jugement à venir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
dire et juger que chacun garde à sa charge ses frais et dépens.

Monsieur [O] [B] fait valoir qu’en 1974, les consorts [U] ont réalisé une extension de leur maison qui s’est trouvée mitoyenne avec le logement occupé par le défendeur qui l’a acquis en 2002. Il précise qu’en vue de la réalisation de cette extension, les précédents propriétaires n’ont pas effectué les travaux nécessaires pour les eaux pluviales, se bornant à couper la toiture pour la raccourcir et à remonter l’ancien chéneau de la maison sans l’adapter à la nouvelle configuration des lieux.

Il soutient que le crépi du mur pignon n’a été réalisé que peu de temps avant l’acquisition du logement mais que des problèmes d’infiltrations d’eau sont progressivement apparus dans son logement. Il impute leur origine aux gouttières et solins défectueux de la maison des demandeurs, ainsi qu’à une mauvaise inclinaison de la dalle du balcon de l’extension engendrant une stagnation d’eau sur le mur de sa maison.

Il indique, face à l’inaction des demandeurs, avoir décidé de réparer et de colmater toutes les entrées d’eau possibles au niveau des liaisons entre le mur et la gouttière, puis avoir pris l’initiative de repeindre la façade de la maison des demandeurs, après avoir constaté des fissures et des tâches visibles, afin de conforter les réparations et l’embellir.

Il s’appuie sur l’analyse du rapport d’expertise de son assureur pour soutenir que les travaux qu’il a réalisés ont été effectués pour mettre fin aux désordres d’infiltration subies.

Il conteste le trouble anormal de voisinage et considère que si sa responsabilité devrait être engagée, elle ne pourrait qu’être partagée avec les consorts [U] compte tenu des circonstances du litige.

A titre reconventionnel, Monsieur [O] [B] sollicite la condamnation des demandeurs à la prise en charge des frais de remise en état des chenaux, afin de mettre fin au phénomène d’effritement du crépi du mur de leur maison et de stagnation de l’eau entre les deux maisons, à la réalisation, sous astreinte, des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations liées à la mauvaise inclinaison de la dalle du balcon de l’extension, ainsi qu’à des dommages-intérêts au titre de la réparation de ses préjudices matériels, du fait des infiltrations dans sa maison, et moral, du fait du refus par les voisins de faire le nécessaire pour mettre fin aux infiltrations.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de Madame [Z] [U] et Monsieur [G] [U]

Sur la responsabilité de Monsieur [O] [B]

En application de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage énoncé à l’article 1253 du code civil.
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est détachée de la notion de faute et constitue une responsabilité objective qui repose sur la caractérisation d’un préjudice qui excède le seuil des inconvénients normaux de voisinage.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, la démonstration d'une faute dispense de rapporter la preuve d'un inconvénient anormal de voisinage, et c’est alors sur le terrain du droit commun de la responsabilité délictuelle qu'on répare le trouble subi en raison de la faute qui l'a engendré.

En l’espèce, Monsieur [O] [B] reconnaît avoir effectué une mise en peinture sur la façade servant de séparation entre son bâtiment et celui des consorts [U] sans l’autorisation de ces derniers. Il considère toutefois que cette partie du mur est mitoyenne et qu’en conséquence, il bénéficiait du droit d’user du mur sur la face se trouvant de son côté et, qu’en tout état de cause, sa responsabilité – si elle était retenue – ne pourrait qu’être partagée avec les consorts [U].

Conformément à l’article 653 du code civil, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge est présumé mitoyen. Toutefois, dans l’hypothèse où les deux bâtiments sont de hauteur inégale, la présomption de mitoyenneté ne joue que « jusqu’à l’héberge », c’est-à-dire jusqu’au toit du bâtiment le moins élevé. C’est à celui qui prétend que le mur est mitoyen au-delà de l’héberge d’en rapporter la preuve (Cass. civ., 22 févr. 1932).

Il n’est pas contesté par les parties que le mur pignon séparatif des immeubles est mitoyen dans sa partie basse. Il ressort cependant des pièces du dossier, notamment des photographies versées par les demandeurs, que la mise en peinture a été réalisée par Monsieur [O] [B] sur la partie supérieure de la façade appartenant donc en propre aux consorts [U]. Or, Monsieur [O] [B] échoue à démontrer le caractère mitoyen de ce mur au-delà de l’héberge.

Ainsi, en procédant à une mise en peinture sur un mur appartement en propre aux consorts [U] sans l’autorisation de ces derniers, Monsieur [O] [B] a commis une faute qui, si elle n’entre pas dans la catégorie des troubles anormaux de voisinage, est de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [U] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Pour conclure à un partage de responsabilité résultant de la faute des victimes, Monsieur [O] [B] expose que les consorts [U] ont réalisé des travaux d’extension de leur maison en 1974, ayant rendu mitoyens les deux bâtiments, sans toutefois avoir prévu l’évacuation nécessaire des eaux pluviales. Selon lui, cette malfaçon des travaux engendre des infiltrations d’eau dans son domicile. Il affirme que la mise en peinture du mur litigieux a été réalisée afin de boucher provisoirement les fissures qu’il a constatées sur le mur afin de prévenir ces infiltrations, mais aussi d’embellir la façade.

Il se fonde sur un rapport d’expertise de son assureur, non contradictoire, daté du 12 juillet 2021, pour soutenir que la mise en peinture était destinée à garantir le bon état général des maisons mitoyennes.

Toutefois, Monsieur [O] [B] ne verse aucune pièce justifiant d’une quelconque démarche qu’il aurait faite auprès des demandeurs (courrier, mise en demeure) ni de constats de commissaire de justice ou de déclarations de sinistres faisant état d’une évolution des désordres qu’il impute à ces derniers.

Dès lors, il ne démontre aucune circonstance l’ayant amené à effectuer des travaux de rafraîchissement sur la partie privative des demandeurs sans obtenir préalablement leur accord.

Il en résulte que le désordre subi par les consorts [U] résulte bien de la faute délictuelle imputable au défendeur qui ne démontre aucune cause d’exonération de sa responsabilité.

Monsieur [O] [B] sera dès lors tenu de réparer le préjudice subi par les demandeurs.

Sur la réparation du préjudice de Madame [Z] [U] et Monsieur [G] [U]

À ce titre, Madame [Z] [U] et Monsieur [G] [U] produisent un devis daté du 14 décembre 2020 de l’entreprise JLH PEINTURE pour des travaux de peinture d’un montant de 3 760 euros, faisant valoir que ceux réalisés par Monsieur [O] [B] n’ont pas été faits dans les règles de l’art.

Pour autant, ils n’apportent aucun élément au soutien de leur argumentation. Au contraire, il ressort du rapport d’expertise amiable unilatéral du 12 juillet 2021 que « les travaux de peinture entrepris sur la façade par Monsieur [B] ont été réalisés soigneusement » ce qui n’est pas contredit par le rapport d’expertise définitif simplifié du 9 juillet 2021 versé par les consorts [U].

De son côté, Monsieur [O] [B] produit un devis de l’entreprise BM PEINTURE daté du 12 avril 2022 pour les mêmes prestations mais au montant de 858 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [B] dans la limite de la somme de 858 euros correspondant au devis fourni par Monsieur [O] [B] et ce, en réparation des préjudices matériels des consorts [U].

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [B]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A titre reconventionnel, Monsieur [O] [B] sollicite la condamnation des demandeurs à prendre en charge les frais de remise en état des chenaux, à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations liées à la mauvaise inclination de la dalle du balcon de l’extension, ainsi qu’à des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices à la fois matériel et moral résultant des infiltrations dans sa maison.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [O] [B] se fonde sur un rapport d’expertise non contradictoire diligenté par son assureur le 12 juillet 2021, ainsi que sur deux schémas qu’il a lui-même réalisés et annotés. Il verse également plusieurs devis pour estimer le montant de ses préjudices.

Si l’expertise non contradictoire diligentée par le défendeur retient qu’il existerait un défaut d’étanchéité au niveau de la noue faisant jonction entre les deux habitations, que ce défaut d’étanchéité serait « à l’origine de toutes les infiltrations présentes dans la maison de Monsieur [O] [B] », qu’il serait donc nécessaire de « réparer dans les règles de l’art la noue faisant la jonction entre les deux habitations, mais aussi de continuer les travaux de peinture initiés par Monsieur [O] [B] » et que ces travaux de rénovation devraient être « pris en charge financièrement par les deux parties » afin de « garantir sur le long terme le bon état général de ces maisons mitoyennes », force est toutefois de constater que ces conclusions ne sont corroborées par aucun autre document probant, Monsieur [O] [B] se contentant par ailleurs de verser deux schémas manifestement dessinés et annotés par lui.

En ce sens, il s’abstient de produire un constat de commissaire de justice ou des photographies constatant les désordres sur les gouttières, les chéneaux et les solins, un rapport d’expertise de géomètre ou d’un cabinet technique de la construction ayant effectué des mesures d’inclination, ce qui aurait permis de renseigner le Tribunal sur la nature, l’ampleur, les causes et les circonstances des dommages constatés, ainsi que leur prise en charge.

En outre, s’agissant des problèmes d’infiltrations qui se seraient dégradés courant 2020, il ne produit ni les déclarations de sinistres, ni les rapports d’expertise. Ce faisant, il ne verse aucune pièce antérieure au litige justifiant d’une démarche amiable ou contentieuse qu’il aurait faite auprès de Madame [Z] [U] et Monsieur [G] [U].

Or, il convient de rappeler qu’une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif sans être corroborée par d’autres éléments (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 et Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254).

Plus encore, les conclusions du rapport d’expertise non contradictoire du 12 juillet 2021 sont contredites par les conclusions d’un rapport d’expertise amiable, également non contradictoire, daté du 31 mai 2022 versé par les consorts [U]. Ce rapport retient en effet que le pan de toiture qui serait à l’origine des infiltrations selon Monsieur [O] [B] constituerait la propriété exclusive de ce dernier excluant de ce fait toute responsabilité des consorts [U].

Force est donc de constater que Monsieur [O] [B] est défaillant dans l’établissement de la preuve.

Monsieur [O] [B] sera par conséquent débouté de ses demandes reconventionnelles.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [B] sera condamné aux dépens, lesquels comprendront les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111 7 et L. 111 8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS