TJ 30189, 11 juin 2025, RG 24/00359

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00359 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KM22

S.C.I. CIMIEZ-BARLA RCS NANTERRE 403 221 476

C/

[T] [W]
Née le 31/08/1965 à PARIS, [M] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I. CIMIEZ-BARLA
RCS NANTERRE 403 221 476
13 Promenade Paul Doumer
92400 COURBEVOIE
représentée par Me Cyril SABATIER, avocat au barreau de NICE substitué par Maître Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [T] [W]
Née le 31/08/1965 à PARIS
38 Boulevard de Cimiez
"Palais Buisine"
06000 NICE
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

M. [M] [W]
né le 26 Mai 1952 à NICE (ALPES MARITIMES)
38 Boulevard de Cimiez
"Palais Buisine"
06000 NICE
représenté par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 09 avril 2025
Date du Délibéré : 11 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Juin 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seings privés en date du 3 mars 1997, la S.C.I. CIMIEZ-BARLA a donné à bail à Monsieur [M] [W] et Madame [T] [W] un logement de type 5 avec jardin et garage, situé sur la commune de NICE (06000), Palais Buisine, 38 boulevard de Cimiez, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 7 500 francs et 500 francs de provision pour charges. Le bail a été tacitement reconduit depuis le 29 février 2000.

Un mandat de gérance a été conclu avec la société IMMOBILIERE NICOISE le 6 novembre 2023.

En date du 1er août 2023, une offre de renouvellement de bail avec proposition d’un nouveau loyer sur le fondement des dispositions des articles 10 alinéa 3 et 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989, a été signifié aux locataires, par la SCP COHEN, THOMAS, TRULLU, commissaires de justice associés à NICE.

Il a été proposé de fixer, à compter du 1er mars 2024, un nouveau loyer mensuel de 2 286,61 € et 235 € de provision pour charges.

Les locataires n’ayant pas répondu à l’offre, une réunion de la Commission Départementale de Conciliation de NICE s’est déroulée le 19 décembre 2023 mais aucun accord n’a été conclu.

C’est en l’état, qu’en date du 16 février 2024, La S.C.I. CIMIEZ-BARLA a assigné Monsieur et Madame [W] pour l'audience du 15 mai 2024 du Tribunal judiciaire de NIMES, par application de l’article 47 du Code de procédure civile, afin de voir :
Vu les articles 544 et 1103 du Code civil,
Vu les articles 17-2, 18 et 20 de la foi n*89-462 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le décret n'90-780 du 31 aout 1990,
Vu l'annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2013, vu le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, Vu le décret n°2020-945 du 30 juillet 2020, Ju le décret n° 2021-852 du 29 juin 2021,
Vu les pièces versées aux débats, dont le bail du 3 mars 1997
DECLARER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CIMIEZ-BARLA recevable et bien fondée en toutes ses demandes et prétentions, JUGER que le loyer principal dû solidairement par Monsieur [M] [W] et Madame [T] [W] à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CIMIEZ-BARLA pour le logement de 203,37 M2 situé au sein de l'immeuble « Palais Buisine » au 38 boulevard de Cimiez 06000 NICE, actuellement de 1.769,15 € par mois, soit 8,7 € le mètre carré, est manifestement sous-évalué,FIXER le loyer dû solidairement par Monsieur [M] [W] et Madame [T] [W] à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CIMIEZ-BARLA pour le logement « Palais Buisine » au 38 boulevard de Cimiez 06000 NICE à la somme de 2.286,81 € par mois à compter du 1er mars 2024, étant précisé que la réévaluation s'appliquera par sixième annuel, outre la somme de 235 € par mois au titre de la provision sur charges locatives,DEBOUTER Monsieur [M] [W] et Madame [T] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [T] [W] à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CIMIEZ-BARLA la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 septembre 2024.

Par jugement du 13 novembre 2024, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats
à l'audience du mercredi 08 janvier 2025. L’affaire a par la suite été renvoyée aux audiences des 12 février, 12 mars et 9 avril 2025.

En demande, la S.C.I. CIMIEZ-BARLA, représentée, s’en réfère à son assignation, s’en remet à ses conclusions et sollicite la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En défense, Monsieur et Madame [W], représentés, demandent au Tribunal de :
DEBOUTER la S.C.I. CIMIEZ BARLA de la totalité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, en cas de fixation d'un nouveau loyer réévalué :
ENJOINDRE à la S.C.I. CIMIEZ-BARLA d'appliquer la hausse du loyer par sixième annuel,
En tout état de cause,
CONDAMNER la S.C.I. CIMIEZ-BARLA à payer à M. et Mme [W], la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
NE PAS ASSORTIR le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.

L'affaire est mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de réévaluation des loyers :
L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “(…) c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. “

La S.C.I. CIMIEZ-BARLA produit aux débats :
Le bail du 3 mars 1997,L’attestation de propriété,L'immatriculation de la SCI CIMIEZ BARLA,Le mandat de gérant n°513 du 4 février 2022,L’avenant au bail du 18 janvier 2023,Le décompte locataire au 1 février 2022,L’offre de renouvellement du bail du 1er août 2023,Le courrier de l'IMMOBILIERE NICOISE du 6 novembre 2023,L’avis de non-conciliation du 19 décembre 2023,La fiche architecturale des immeubles PALAIS BUISINE et L'ALHAMBRA,L’offre de congés appartements voisins,Les photos de l’immeuble en date de septembre 2024,L’état des lieux d'entrée,La facture de l’intervention réalisée sur l’installation électrique existante en décembre 2022,La carte nationale des loyers - Secteur de Nice 19,5 € m2,Le jugement du 4 mars 2025 du Tribunal judiciaire de NIMES,Le courriel de la mairie du 16 novembre 2020, relatif au ravalement de la façade,Le prix moyen location quartier de Cimiez - 21 € m2,Le justificatif de l’état des logements référencés,Le bail du 1er février 2024 de l’appartement du 3ème étage,Le plan intérieur de l’immeuble - étage 2 et la vue de l’immeuble google.
Pour leur part, Monsieur et Madame [W], au vu des pièces produites, considèrent :
Que la SCI a violé la règlementation relative aux 6 références à produire, aux motifs notamment du non-respect des dispositions de l’article 1 du décret n°90-780 du 31 août 1990 dont les dispositions sont d’ordre public,Que le loyer actuel n’est pas manifestement sous-évalué :Au regard de la configuration de la propriété,Au regard de la conception générale de l’immeuble et des communs,Au regard de l’occupation de l’immeuble,Au regard de l’appartement :Qui a le charme de l’ancien mais n’a bénéficié d’aucune rénovation, Qui présente une dangerosité de certains équipements et principalement par la présence de plomb, telle qu’établie par le Cabinet NICE DIAGNOSTIC le 20 septembre 2021,Que les améliorations apportées par le bailleur ne concernent pas l’appartement.
Il ressort des pièces produites par les parties que :
Concernant la règlementation relative aux 6 références à produire :
Le bailleur doit fournir au moins trois références précises (six références dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants) qui justifient le nouveau loyer.

La demanderesse a mentionné dans l’offre de renouvellement de bail avec proposition d’un nouveau loyer, 6 références dans le même immeuble, situé rue Villebois Mareuil. En conséquence, la S.C.I. CIMIEZ-BARLA n’a pas violé la règlementation.

Concernant la sous-évaluation du loyer :Les références de loyer doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Conformément aux dispositions précédentes, la preuve doit être rapportée d'une sous-évaluation manifeste du loyer mensuel.
A l'appui de ses prétentions, la S.C.I. justifie du caractère tendu de la zone urbaine de Nice et produit 6 références faisant état d'un loyer supérieur au loyer actuel payé par les défendeurs.

En conséquence, il sera jugé que le loyer est manifestement sous-évalué et qu’il doit donner lieu à réévaluation sur la base de 2 286,81 € par mois, dès lors qu'elle est supérieure à 10%, cette hausse s'appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur.
En conséquence, le loyer sera fixé à la somme de 2 286,81 € par mois, étant précisé que la réévaluation s'appliquera par sixième annuel, soit la somme de 86,27 €.

Cette réévaluation s’appliquera le 1er mois suivant la notification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur et Madame [W] seront condamnés à payer la somme de 500,00 € à la S.C.I. CIMIEZ-BARLA.

Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie“, en conséquence, Monsieur et Madame [W] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :