TJ 45234, 16 juin 2025, RG 25/01373

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

N° Minute : /
MTT
N° RG 25/01373 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCDE

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMO, dont le siège social est sis SIS [Adresse 2] représentée par son syndic, le cabinet COTOIT
représentée par Maître Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant
Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [M] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante

A l'audience du 02 Avril 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :
à :
Copies conformes le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 4 et 5 au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2].

La société COTOIT, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Orléans sous le numéro 833 607 393 et dont le siège social est situé [Adresse 1], assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice la société COTOIT, a mis en demeure Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] de régler leurs charges de copropriété par courrier en date du 19 juin 2024.

Par acte en date du 3 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société COTOIT, a fait assigner Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, devant le tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins de :

Condamner Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] à lui payer la somme de 4.100, 75 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéances du 1er trimestre 2025 incluse) ;Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] aux dépens ; Condamner Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] à lui payer la somme de 1.080 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
Le dossier a été appelé à l’audience du 2 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a développé oralement ses arguments contenus dans son acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un examen détaillé de ses moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. A l’audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 3025,75 euros hors frais, un règlement étant intervenu au mois de janvier 2025, non comptabilisé.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbaux de remise à étude, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] n’ont pas comparu à l’audience du 2 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu par défaut.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais
Sur le paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :
1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires de biens formant les lots n° 1, 2, 3, 4 et 5, dépendant de la copropriété située au [Adresse 2].

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastrale ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 20 septembre 2021, 13 septembre 2022, 26 juin 2023, et 14 juin 2024 ;un décompte arrêté au 25 mars 2025 ;des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais ;une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 juin 2024 ;
Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] sont redevables d’une somme de 3.025,75 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 25 mars 2025.

Monsieur et Madame [S] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter ; ils n’ont ainsi apporté aucun élément de nature à justifier le défaut de paiement de leur dette.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [S] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.025,75 euros au titre des charges échues en principal selon décompte arrêté au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.043,69 euros à compter de la mise en demeure du 19 juin 2024.

Il convient d’ordonner que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s'applique selon l'annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l'espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d'une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
frais de lettres de mise en demeure et de leurs frais d’affranchissement pour un montant total de 200 euros (25+25+150 = 200 euros),frais de lettres de relance et de leurs frais d’affranchissement pour un montant total de 125 euros (25 euros X5),
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
une facture du 25 octobre 2022 de frais de lettre de mise en demeure d'un montant de 25 euros,une facture du 23 mars 2023 de frais de lettre de relance d’un montant de 25 euros,une facture du 24 juillet 2023 de frais de lettre de relance d’un montant de 25 euros,une facture du 11 novembre 2023 de frais de lettre de mise en demeure d'un montant de 25 euros,une facture du 29 février 2024 de frais de lettre de relance d’un montant de 25 euros,une facture du 25 juin 2024 de frais de lettre de mise en demeure d'un montant de 150 euros,pour un montant total de 275 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune facture pour les frais de lettre de relance du 20 janvier 2025 et du 24 février 2025, qui ne pourront ainsi être imputés à Monsieur et Madame [M] [S].

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] produit également le contrat de mandat de syndic en date du 20 mars 2023 qui liste en son paragraphe 9.1 les frais de recouvrement applicables, notamment :
mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’un montant de 25 euros TTC,relance après mise en demeure pour un montant de 25 euros TTC,
Les factures produites pour les frais de mise en demeure et de relance sont conformes aux plafonds établis par le contrat de mandat de syndic, sauf pour la mise en demeure du 25 juin 2024 d’un montant de 150 euros. Il conviendra donc de réduire le montant de cette facture, conformément au contrat de mandat de syndic, à un montant de 25 euros.

Ainsi, après déduction des frais non justifiés, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] sont redevables solidairement de la somme de : 25 euros X6 = 150 euros.

Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] seront donc solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ne justifie pas d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement, lequel ne peut pas être considéré au vu des pièces produites aux débats comme étant une résistance abusive, d’autant que la mauvaise foi des débiteurs n’est pas démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Ainsi, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [S] supporteront solidairement la charge des dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts ; qu’il lui sera alloué la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS