TJ 67482, 25 juin 2025, RG 25/00773

N° RG 25/00773 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5V

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/00773 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5V

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Maître Rachel LANZ

☐ Copie c.c à

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Maître Rachel LANZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. BARTHOLDI GROUPE
venant aux droits de l'indivision [A]
immatriculée au RCS de STRASBOURG
sous le n° B 444 821 169
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Rachel LANZ,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 57

DEFENDEUR :

Monsieur [M], [P] [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du12 décembre 2017 pour le bailleur et du 13 décembre 2017 pour le preneur, l'indivision [A], aux droits de laquelle vient la SAS BARTHOLDI suite à une vente du 16 novembre 2021, a consenti à Monsieur [M] [I] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (lot 19), pour un loyer mensuel de 650 € et une avance sur charges mensuelle de 50 €, soit une échéance mensuelle de 700 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SAS BARTHOLDI a fait signifier à Monsieur [M] [I], le 3 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.150,10 € arrêtée au 13 septembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SAS BARTHOLDI a fait assigner Monsieur [M] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à [Localité 1] et prenant effet le 18 décembre 2017 pour le logement situé [Adresse 3] [Localité 1] ;
- subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de location susvisé ;
- l'expulsion de Monsieur [M] [I] des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier;
- la condamnation en deniers ou quittance de Monsieur [M] [I] à lui payer les loyers et avances sur charges arrêtés au 6 janvier 2025, soit une somme de 5.108,43€;
- la condamnation en deniers ou quittance de Monsieur [M] [I] à lui payer, au titre des loyers courants à compter du mois de février 2025 et jusqu'à la résiliation du bail, un montant mensuel de 785,34 €, incluant les loyers et l'avance mensuelle sur charge, outre l'indexation annuelle des loyers ;
- la condamnation de Monsieur [M] [I] à lui verser une indemnité d'occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [M] [I] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 158,05 €, les frais provisionnels de l'assignation et de la notification à la Préfecture du Bas-Rhin, ainsi qu'à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 14 janvier 2025.

A l'audience du 29 avril 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SAS BARTHOLDI, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance. Elle indique qu'au 24 avril 2025, l'arriéré locatif s'élève à 5.094.45 €. Elle sollicite donc la condamnation au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation à hauteur de ce montant.

Il a été donné lecture du rapport d'enquête sociale du 14 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné le 8 janvier 2025 par dépôt à l'étude de Maître [K] [X], Commissaire de Justice à [Localité 2], Monsieur [M] [I] ne s'est ni présenté ni fait représenter.

Il a adressé, la veille de l'audience, un courriel au conseil de la SAS BARTHOLDI, indiquant qu'il ne pourrait se présenter ayant le dos bloqué, qu'il n'avait pas pu aller chez le médecin ne pouvant se déplacer et qu'il la laisserait plaider, souhaitant quitter les lieux le 5 mai 2025.

Néanmoins, le jour de l'audience, aucun appel téléphonique de Monsieur [M] [I] n'a été transmis au Juge des Contentieux de la Protection, ni aucun courriel ou demande de report.

Au regard de la teneur du courriel de Monsieur [M] [I] adressé au conseil de la SAS BARTHOLDI et de l'absence de demande de renvoi formé par celui-ci, régulièrement avisé de la date d'audience, l'affaire a été retenue puis mise en délibéré au 25 juin 2025.

Monsieur [M] [I] ayant été régulièrement assigné par dépôt à l'étude, tel que développé précédemment, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 14 janvier 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 5 paragraphe intitulé "clause résolutoire" qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer doit être réglé mensuellement d'avance avant le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 3 octobre 2024 pour une somme en principal de 4.150,10 € selon relevé de compte arrêté au 13 septembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 6 janvier 2025 (annexe 4) produit lors de l'assignation que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, Monsieur [M] [I] n'ayant réglé que la somme de 1.470 € sur les 4.150,10 € dus.

Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 3 décembre 2024 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l'arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SAS BARTHOLDI, venant aux droits de l'indivision [A], à Monsieur [M] [I] signé le 12 décembre 2017 par la bailleresse et le 13 décembre 2017 par le locataire, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 avril 2025 que la SAS BARTHOLDI rapporte la preuve que Monsieur [M] [I] lui doit, au 24 avril 2025, la somme de 8.314,45 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Monsieur [M] [I], absent, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, il sera condamné à payer à la SAS BARTHOLDI la somme de 8.314,45 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 24 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

* Sur l'expulsion

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SAS BARTHOLDI et Monsieur [M] [I] à compter du 4 décembre 2024.

Monsieur [M] [I] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

* Sur les indemnités d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 4 décembre 2024, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [M] [I] sera condamné au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er mai 2025, échéance de mai 2025, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [I], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 158,05 €, le coût de l'assignation et le coût de la notification à la Préfecture.

L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de Monsieur [M] [I] à payer à la SAS BARTHOLDI la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,