TJ 31555, 20 juin 2025, RG 23/00135

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 20 Juin 2025
DOSSIER : N° RG 23/00135 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RPLR
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l'audience publique du 04 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 13 mai 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [F] [Q]
né le 10 Novembre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 301

DEFENDEURS

M. [S] [C]
né le 06 Juillet 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 235

Mme [L] [T]
née le 23 Août 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 235

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 4 août 2020, M. [F] [Q] a acheté auprès de Mme [L] [T] et M. [S] [C] un appartement de trois pièces ainsi qu’un emplacement de stationnement, formant deux lots d’une copropriété située aux numéros [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 2], pour un prix de 268 000 euros.

Lors des pourparlers, par courriel du 8 avril 2020, M. [S] [C] avait transmis à M. [F] [Q] une vue 3D et un plan de coupe d’un projet de construction immobilière sur un terrain voisin, ainsi qu’une simulation photographique de la vue depuis la terrasse de l’appartement, incluant cette nouvelle construction.

Par courrier du 9 juillet 2021 adressé à M. [S] [C] et Mme [L] [T], M. [F] [Q] a déploré l’impact visuel de la construction immobilière voisine, depuis sa terrasse et indiqué subir une perte de vue telle que s’il en avait eu conscience avant la vente, il n’aurait pas acquis dans ces conditions. Estimant subir un préjudice de moins-value de 60 000 euros ainsi qu’un préjudice autre, d’un montant de 10 000 euros, il a demandé à Mme [L] [T] et M. [S] [C] de lui payer une indemnité de 70 000 euros.

Aucun accord n’a été trouvé.

Suivant ordonnance datée du 16 décembre 2021, le juge des référés, saisi par assignation de M. [F] [Q] en date du 12 octobre 2021, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer l’existence d’une répercussion de la construction sur la valeur de l’appartement et, le cas échéant, de la chiffrer, et désigné pour y procéder Mme [V] [K], laquelle a déposé son rapport définitif le 19 juillet 2022.

Par actes du 28 décembre 2022, M. [F] [Q] a fait assigner Mme [L] [T] et M. [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de les condamner in solidum à lui payer (i) une indemnité de 19 530 euros en réparation de son préjudice matériel, (ii) une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi qu’une (iii) indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, renvoyée à celle du 17 décembre 2024, puis à celle du 4 mars 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025.

Prétentions et moyens

Par conclusions transmises par voie électronique le 17 mai 2023, M. [F] [Q] demande au tribunal, au visa des articles 1130,1137, 1139 et 1240 du code civil de :

– condamner in solidum Mme [L] [T] et M. [S] [C] à lui payer une indemnité de 19 530 euros en réparation de son préjudice matériel ;
– condamner in solidum Mme [L] [T] et M. [S] [C] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
– condamner in solidum Mme [L] [T] et M. [S] [C] à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions transmises par voie électronique, le 29 juin 2023, Mme [L] [T] et M. [S] [C] demandent au tribunal de :

– à titre principal :

– débouter M. [F] [Q] de ses prétentions ;

– à titre subsidiaire :

– ne retenir qu’un seul type de préjudice et le fixer à 2,5 %;
– juger qu’il y a lieu à partage de responsabilité entre M. [S] [C] à hauteur de 20 % et M. [F] [Q] à hauteur de 80 %;

– en tout état de cause :

– condamner M. [F] [Q] à payer à M. [S] [C] une indemnité de 3 000 euros et à Mme [L] [T] une indemnité de 2 500 euros sur les fondements de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
– condamner M. [F] [Q] à payer à M. [S] [C] une indemnité de 6000 euros et à Mme [L] [T] une indemnité de 2 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [F] [Q] aux dépens, comprenant les frais de l’instance de référé et de l’expertise judiciaire, avec autorisation de la SCP Malet, avocats, à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen des prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’existence d’un dol

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article 1139 du code civil, l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

M. [F] [Q] fait tout d’abord valoir que l’enthousiasme qu’il a témoigné pour la vue offerte par la terrasse et son souci de la conserver après achèvement de la construction, qu’il a manifestés avant la vente, démontrent que ces éléments étaient déterminants de son consentement.
Il estime que M. [S] [C] lui a fourni une information erronée, en lui fournissant une simulation qui lui a fait croire que la vue serait conservée.
Il ajoute que sans cette vue, il aurait certes contracté, mais à un prix moins élevé.
Il souligne qu’il n’avait pas à accomplir de diligences particulières afin de vérifier le bien-fondé des informations qui lui ont été fournies ; qu’il ne connaissait pas la hauteur de sa propre terrasse, de sorte qu’il ne pouvait pas avoir conscience de l’impact de la construction sur sa vue ; qu’il n’a pas pu se déplacer pour faire des vérifications, en raison de l’épidémie de coronavirus et du confinement ; que M. [S] [C], s’apercevant que la vue était un élément déterminant de son consentement, a tout fait pour le convaincre qu’elle ne serait pas altérée par la construction.

M. [S] [C] et Mme [L] [T] indiquent que lors des pourparlers précédant la vente, un panneau, placé devant le terrain en construction, informait le public de la nature du projet de construction et notamment de sa hauteur.
Ils précisent que M. [F] [Q] leur a demandé des précisions sur la construction et qu’ils lui ont ainsi transmis une vue 3D, un plan de coupe et un plan d’emplacement, communiqués par leurs voisins.
Ils invoquent qu’il était loisible à M. [F] [Q] de se rendre auprès des services de l’urbanisme, pour consulter le permis de construire, ce qu’il n’a pas fait.
Ils estiment, en tout état de cause, que l’expert judiciaire a retenu que la construction n’avait pas fait perdre une valeur supérieure à leur bien comparée à celle projetée par le photomontage (mais qu’à la différence, la construction réalisée a fait perdre de la valeur à l’appartement, ce qui ne peut pas leur être reproché) et qu’aucune intention dolosive de leur part n’est démontrée, M. [S] [C] ayant proposé de se renseigner auprès de ses voisins, ayant transmis à M. [F] [Q] les documents obtenus, et ayant réalisé une projection, au sujet de laquelle il a bien précisé qu’il ne s’agissait que d’une simulation.

En l’espèce, il est rappelé que le dol est démontré par l’existence de manœuvres, mensonges, ou encore la dissimulation d’une information dont le vendeur sait le caractère déterminant pour son acquéreur, l’ensemble de ces éléments devant être intentionnels.

Le dol doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence.

Au cas présent, le 9 mars 2020, M. [F] [Q] a formulé une proposition d’achat de l’appartement de M. [S] [C] et Mme [L] [T], après l’avoir visité le 7 mars 2020 (pièce n° 3 de Mme [L] [T] et M. [S] [C]).

Le 11 mars 2020, la proposition de M. [F] [Q] était acceptée par les vendeurs.

Durant les discussions préalables à la conclusion de la promesse de vente, dont il est constant qu’elle a été signée le 14 avril 2020, M. [F] [Q] a eu connaissance d’un projet de construction de maison individuelle, sur le terrain voisin, appartenant à M. [J] [R] et Mme [L] [R], d’une superficie hors œuvre nette autorisée de 179 mètres carrés et d’une hauteur de 8,97 mètres, ainsi qu’il ressort de son permis de construire que M. [Q] a pu voir lors de sa visite.

Cette construction devait s’édifier devant la terrasse de l’appartement et M. [F] [Q] s’inquiétait, auprès de ses vendeurs, par SMS du 6 avril 2020, de ce qu’elle n’obérerait pas sa vue (« […] par rapport au permis de construire, je voudrais le voir et surtout m’assurer par rapport à la hauteur du balcon que la construction ne va pas trop couper la vue. […] »).

Il soulignait alors n’avoir pu effectuer qu’une visite, ce qui rendait difficile pour lui d’imaginer l’impact visuel de cette construction.

Ce à quoi M. [S] [C] lui répondait : « concernant le PC du voisin, je peux me renseigner auprès d’eux directement si je les croise prochainement, car ils passent de temps en temps. Enfin, je peux vous proposer une visite vidéo en live (FaceTime ou autre) ou vous faire un petit montage si vous préférez ! ».

Le 8 avril 2020, M. [S] [C] envoyait un courriel à M. [F] [Q], lui exposant avoir pu rencontrer son voisin la veille, lui indiquant que son projet prenait en compte toutes les obligations concernant les Bâtiments de France et l’urbanisme. Il ajoutait lui transmettre deux photographies (« vue 3D et plan de coupe »), le plan d’implantation « pour voir l’emplacement de la terrasse par rapport à [la] future maison » et avoir « fait une simulation photo de la vue de la terrasse avant et après », précisant : « c’est sûrement exagéré, car je l’ai faite à vue ! Les bâtiments du centre-ville sont toujours visibles, seule la tour du voisin ([Adresse 5]) est cachée par le bâti, mais son toit dépasse toujours… concernant la simulation, encore, la couleur de la briquette sera plus bigarrée et plu claire et le toit sera végétalisé. N’hésitez à m’appeler quand vous lisez ce mail pour que je vous commente les plans. »

L’expertise judiciaire (pièce n° 12 de M. [F] [Q]) reproduit une vue « actuelle », photographiée, depuis la terrasse.

Ainsi, il est établi que M. [F] [Q] avait connaissance de l’existence du projet de construction, avant de conclure la promesse de vente concernant l’appartement.

Il avait également conscience que celui-ci influait sur la vue qu’il aurait depuis la terrasse de l’appartement et ne conteste pas que la hauteur de la construction était affichée sur le permis de construire et qu’il a pu en avoir connaissance avant de conclure la vente.

Or, durant les discussions précédant la signature de la promesse de vente, M. [S] [C] a transmis à M. [F] [Q] l’ensemble des éléments auxquels il a pu avoir accès auprès de ses voisins, à savoir, des simulations 3D du projet, un plan de coupe et un plan d’implantation, sur lequel il avait pris soin (pièce n° 11 de M. [S] [C] et Mme [L] [T]) de reproduire la terrasse de l’appartement, afin de la situer par rapport au projet de construction.

Ces éléments ne caractérisent donc aucunement l’existence de manœuvres, mensonges, ou d’une dissimulation d’information dont le vendeur connaissait le caractère déterminant pour l’acquéreur, puisqu’au contraire M. [S] [C] a communiqué à M. [F] [Q] l’ensemble des éléments auxquels il a pu avoir accès auprès de ses voisins, lui permettant ainsi d’apprécier le plus justement possible l’impact visuel de la construction.

En ce qui concerne la simulation graphique qu’a lui-même réalisée M. [S] [C], elle implante la nouvelle construction dans le décor environnant et en montre les conséquences concernant la vue sur les hauteurs de [Localité 2].

Effectivement, M. [S] [C] avait connaissance, vu les échanges ci-dessus repris avec M. [F] [Q], de l’importance pour ce dernier de ce que la vue offerte par la terrasse ne soit pas obérée par la construction.

Il lui a alors montré que seule une partie de la vue vers l’horizon lointain serait conservée, plus précisément vers certains des monuments emblématiques de la ville et des immeubles hauts, ce qu’il a aussi affirmé dans son courriel du 8 avril 2020.

Or, l’expert judiciaire conclut (p. 8 de l’expertise) que « la photographie issue du montage réalisé par le défendeur montre la perte de vue sur l’horizon et laisse entrevoir des constructions de la ville de [Localité 2]. La perte de vue par rapport à la situation réelle actuelle est minime […] ».

En effet, il ressort de l’expertise judiciaire que le montage se trouve similaire à la vue photographiée depuis la terrasse de l’appartement par l’expert judiciaire, à l’exception de la vue permise éloignée vers des monuments et hauts immeubles de [Localité 2] se situant dans l’axe de la construction, sa hauteur les cachant, à la différence de la simulation.

Si la simulation laissait donc apparaître la vue lointaine vers les monuments et des immeubles hauts toulousains, rien ne démontre cependant que M. [S] [C] avait lui-même conscience que la construction empêcherait cette vue et que c’est ainsi par des mensonges ou manœuvres qu’il a fait croire à M. [F] [Q] que la vue serait maintenue, ce alors :

– qu’il a fourni à son cocontractant l’ensemble des informations qu’il avait en sa possession ;
– qu’à aucun moment, il n’a fait croire à M. [F] [Q] qu’il était particulièrement qualifié en création de plans 3D en matière immobilière ;
– qu’il n’a jamais caché qu’il ne s’agissait que d’une simulation (« […] je peux […] vous faire un petit montage si vous préférez ! […] »).

Qui plus est, il ressort des attestations produites par Mme [L] [T] et M. [S] [C] (pièces n° 4 et 4 bis) que d’autres acquéreurs étaient intéressés par le bien, dont Mme [U] [O], affirmant que ce dernier était non loin de son travail, proche de l’école de son enfant, était doté d’une place de parking, qu’elle l’avait visité et aurait fait une offre si les vendeurs n’étaient pas revenus vers elle pour lui dire qu’ils avaient trouvé un acquéreur.

Partant, faute de démonstration par M. [F] [Q] de l’existence de manœuvres, mensonges, ou d’une dissimulation d’information, commis dans l’intention de tromper, ses demandes indemnitaires formulées en réparation de ses préjudices matériel et moral seront rejetées.

2. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, l’exercice du droit d’ester en justice n’est constitutif d’un abus qu’en cas de malveillance ou intention de nuire du plaideur qui intente l’action, ce qui n’est pas démontré, l’invocation d’un dol n’étant pas manifestement dénuée de toute cohérence.

Or, l’échec des prétentions n’est pas en lui-même caractéristique d’un abus de droit.

Il n’était pas plus manifestement infondé pour M. [F] [Q] d’assigner Mme [L] [T], vendeuse du bien.

Partant, les demandes indemnitaires de M. [S] [C] et Mme [L] [T], formulées au titre d’un abus de droit de M. [F] [Q], seront rejetées.

3. Sur les demandes accessoires

M. [F] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de l’instance de référé et au coût de l’expertise judiciaire.

En revanche, il doit être constaté que la SCP MALET a été révoquée par la SCP PIQUEMAL et associés dans le cadre de la présente instance le 6 mars 2024.

M. [F] [Q], partie tenue aux dépens, sera condamné à verser une indemnité de 3 000 euros à M. [S] [C], ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros à Mme [L] [T], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, ce qui n’est pas demandé.

PAR CES MOTIFS