TJ 31555, 24 juin 2025, RG 25/02207

N° RG 25/02207 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJF

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/02207 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJF
NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SARL 2 M AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société WSR IM MO exerçant son activité sous le nom commercial IMMOBILIERE FALGUIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [E] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 Mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] est propriétaire des lots n° 138 et 223 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], soumise au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIERE FALGUIERE, a assigné Monsieur [E] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 27 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIERE FALGUIERE, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

entendre déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représentée par son syndic, la société WSR IM MO exerçant son activité sous le nom commercial IMMOBILIERE FALGUIERE, recevable et bien fondée ;condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 4.295,79 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété dû au 1er janvier 2025, et ce, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 septembre 2021 ; condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [E] [S] aux entiers dépens, en ce compris les coûts des sommations de payer des 13 décembre 2021 et du 28 mai 2024 outre les frais de syndic pour un montant total de 920,82 euros ; juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure en date du 22 septembre 2021 pour le recouvrement de la créance, seront imputés aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d'administration ;juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
De son côté, Monsieur [E] [S], bien que régulièrement assigné à l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [E] [S] est propriétaire des lots n° 138 et 223 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus) que Monsieur [E] [S] reste redevable de la somme de 5.216,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, du coût des sommations de payer et des frais de syndic.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice et de syndic (pour 920,82 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [E] [S]. Il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant deses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [E] [S] est donc redevable de la somme de 4.295,79 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2025 (appel de fonds 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne démontre pas que Monsieur [E] [S] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombent.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'il n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [E] [S] sera tenu aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais de commandement de payer et de syndic (pour 920,82 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [E] [S] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIERE FALGUIERE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS,