TJ 31555, 24 juin 2025, RG 25/00380

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

NAC: 5AE

N° RG 25/00380 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TYW6

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Juin 2025

[S] [W]
[Q] [G] [L] [U] épouse [W]

C/

[Z] [K]
[M] [I]-[N]-[Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 24 Juin 2025

à Me PRONOST

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 24 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [W], demeurant [Adresse 2]

Mme [Q] [G] [L] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Hélène PRONOST de la SELARL PRONOST AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [M] [I]-[N]-[Y], domiciliée : chez Madame [B] [D] [X] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [W] et Madame [Q] [U] épouse [W] ont donné à bail à Madame [M] [I]-[N]-[Y] et à Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation (N°104) et deux places de parking (N°37 et 38) situés Résidence [W], [Adresse 5] à [Localité 2], par contrat en date du
31 août 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 820 € outre 70€ de provision pour charges.

Un état des lieux d’entrée a été effectué.

Par ailleurs, des loyers sont demeurés impayés à compter du 1er décembre 2023 et un commandement de payer leur a été délivré le 6 mai 2024 pour un montant en principal de 5.037,22 euros, demeuré infructueux.

Un congé pour vente leur a en outre été délivré le 17 janvier 2024 avec effet au 31 août 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 3 septembre 2024 en présence d’un commissaire de justice.

Les demandeurs précisent qu’à cette occasion un seul jeu de clé leur a été remis et que les constatations du commissaire de justice font état d’importantes dégradations dans les locaux litigieux occasionnant au titre du nettoyage et de la rénovation des locaux un coût total de 11.270,91 euros.

Ils indiquent en outre que postérieurement à leur départ, Madame [M] [I]-[N]- [Y] et Monsieur [Z] [K] ne vont pas réaliser leur arriéré locatif de sorte que le relevé de compte arrêté au 13 septembre 2024 fait apparaître une dette de 7202,84 euros au titre des loyers et des charges restant dus.

Ils ont en conséquence saisi le juge des référés afin d’obtenir leur condamnation à ce titre.

Ils ont par ailleurs saisi le juge des contentieux de la protection statuant au fond afin d’obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 6345,78 euros au titre des dégradations locatives après compensation avec le dépôt de garantie, leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral, leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux entiers dépens de l’instance et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [S] [W] et Madame [Q] [U] épouse [W] ont comparu, représentés par leur conseil, et ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Madame [I]-[N]-[Y] [M], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 13 décembre 2024, n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Monsieur [Z] [K], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 30 décembre 2024 , n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, un état des lieux a été réalisé à l’entrée dans les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 03 septembre 2024.

Les demandeurs indiquent qu’ils ont dû engager des frais pour :
- le remplacement des serrures pour un montant de 334,80 euros,
- procéder à la réparation de la clôture du jardin pour un montant de 42,60 euros, à la réparation du luminaire de l’entrée pour un montant de 71,78 euros, au remplacement de la hotte aspirante pour un montant de 149 euros, au remplacement de la plaque de cuisson pour un montant de 159 euros, au remplacement de deux télécommandes d’accès au garage, des 2 vigics d’accès à l’immeuble et de la 2ème clé de l’appartement pour un montant de 250 euros, au remplacement du mitigeur de la baignoire, de deux aérateurs de fenêtres cassés ou manquants et d’une prise extérieure pour un montant de 578,60 euros,
- à la réparation du volet de la chambre 1 qui ne fermait plus pour un montant de 324,50 euros.

Compte tenu de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, il apparaît que certaines de ces demandes sont fondées.

En effet, en l’absence de devis ou de facture concernant le remplacement, des deux télécommandes d’accès au garage, des 2 vigics d’accès à l’immeuble et de la 2ème clé de l’appartement pour un montant de 250 euros, il ne saurait être fait droit à cette demande.

Par ailleurs, la facture d’un montant de 578,60 euros relative au remplacement du mitigeur de la baignoire, de deux aérateurs de fenêtres cassés ou manquants et une prise extérieure comprend également la mise en peinture 2ème couche plafond cuisine plus certains murs pour un montant hors taxe de 176 euros soit 193,60 euros TTC qu’il convient de déduire de la facture, ce poste n’étant pas fondé au vu des constatations du commissaire de justice qui n’a fait aucune mention à ce sujet dans son constat aussi, sur la facture d’un montant de 578,60 euros, seule la somme de 385 euros sera retenue.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [M] [I]-[N]- [Y] et Monsieur [Z] [K] au paiement de la somme de 1466,68 euros s’agissant des frais correspondant à des réparations locatives.

2 - Sur les frais de nettoyage

Le constat du commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 fait état de salissures, de sols et de murs sales, notamment dans l’entrée, le couloir, le WC, la salle de bains dont les éléments doivent par ailleurs être nettoyés, dans la chambre 1, dans la chambre 2, dans la cuisine dont le sol est encrassé, l’ensemble des portes fenêtres sales, prises et interrupteurs sales.

Aussi, le devis de la société MSE PROPRETE produit aux débats d’un montant de 525 euros pour le nettoyage apparaît fondé.

En conséquence Madame [M] [I]-[N]-[Y] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés solidairement au paiement à ce titre de la somme de 525 euros.

3 - Sur le frais de remise en état de l’appartement

Monsieur [S] [W] et Madame [Q] [U] épouse [W] produisent aux débats un devis de la société PV PLOMB d’un montant de 3910,50 euros concernant la remise en état de l’appartement.

Cependant ce devis fait état de la création d’un caisson en placo dans la salle de bains dont le coût ne saurait être mis à la charge des défendeurs s’agissant de travaux d’amélioration de l’appartement, tout comme le coût de la mise en peinture de tout l’appartement en blanc, s’agissant ici encore de travaux d’amélioration, de même que la mise en peinture blanc mat plafond en 2 couches ainsi que les travaux de petit rebouchage et de ponçage s’agissant des travaux de préparation des travaux envisagés.

Il est fait état par ailleurs sur ce devis de la réparation d’une porte, l’état des lieux de sortie fait état de la porte de la chambre 1 endommagée en partie basse, aussi la somme de 180 euros HT soit 198 TTC sera retenue à ce titre.

Le devis fait état également de la réparation de la trappe de visite de la baignoire en rajoutant un carreau équivalent pour un montant HT de 170 euros soit 187 TTC qui sera également retenue compte tenu des constatations opérées par le commissaire de justice le 3 septembre 2024.

En conséquence Madame [M] [I]-[N]-[Y] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés solidairement au paiement au titre du devis PV PLOMB de la somme de 385 euros.

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Il convient de retenir en conséquence au titre des réparations locatives la somme de 1466,68 euros, outre celle 385 euros au titre du devis de société PV PLOMB et celle de 525 euros au titre du nettoyage des locaux soit au total la somme de 2376,68 euros.

Le dépôt de garantie d’un montant de 820 euros n’ayant pas été restitué, il y a lieu de le déduire des sommes dues par Madame [I]-[N]-[Y] [M] et Monsieur [Z] [K].

Madame [I]-[N]- [Y] [M] et Monsieur [Z] [K] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 1556,68 euros.

4 - Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil et compte tenu des manquements graves et répétés de Madame [M] [I]-[N]- [Y] et de Monsieur [Z] [K] à leurs obligations, sollicitent leur condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils justifient de différents échanges avec le syndic de l’immeuble concernant l’absence d’occupation paisible des lieux par les locataires compte tenu notamment de nuisances sonores et l’absence de respect de la destination des lieux, Monsieur [K] ayant établi le siège social de son entreprise à l’adresse des locaux loués à titre d’habitation principale comme le démontre l’extrait du répertoire SIRENE versé aux débats.

Monsieur [S] [W] et Madame [Q] [U] épouse [W] ont subi les conséquences liées aux tensions avec la copropriété créées par cette situation.

Madame [M] [I]-[N]-[Y] et Monsieur [Z] [K] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [Q] [U] épouse [W] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral.

5 - Sur les demandes accessoires

Madame [I]-[N]- [Y] [M] et Monsieur [Z] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais qu’ils ont dû engager pour assurer leur défense.

Madame [I]-[N]- [Y] [M] et Monsieur [Z] [K] seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS