TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/01138

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01138 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3EW5

Minute : 25/00232

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [I] [D]
Madame [K] [R] divorcée [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître [Y] [V]

Copie certifiée conforme délivrée à :
Maître Paly TAMEGA
Monsieur [I] [D]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SEINE -SAINT-DENIS HABITAT(OPH)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant en personne

Madame [K] [R] divorcée [D]
[Adresse 4]
[Localité 9]
comparante, assistée de Maître Paly TAMEGA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D0194

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 7 juillet 2015, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a donné à bail à Monsieur [I] [D] et Madame [K] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 465,95 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a fait signifier à Monsieur [I] [D] et Madame [K] [R] par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 3 971,91 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [D] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [K] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 15 septembre 2023, soit la somme de 3 049,82 euros
- condamner Monsieur [I] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à compter du 15 septembre 2023 et arrêtée à décembre 2024 à la somme de
2 746,91, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [I] [D] à lui remettre son attestation d’assurance sous astreinte de 77 euros par jour de retard,
- condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [K] [R] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [I] [D] et Madame [K] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

A l’audience du 19 mai 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH), représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à renoncer à celle au titre de l’assurance, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 1 135,32 euros. Sur les moyens soulevés par Madame [K] [R], il s’est opposé à l’ensemble des demandes. Il fait valoir que les paiements ont été imputés sur les loyers courants afin de privilégier la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience permettant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ajoute que la défenderesse ne justifie d’aucun grief quant à la demande en nullité du commandement, alors au surplus que Madame [K] [R] n’est plus titulaire du bail de sorte que la résiliation du bail lui est indifférente et que son attrait devant la présente juridiction n’a pour objet que le paiement de la dette locative. Il a rappelé que Madame [K] [R] est tenue du paiement du loyer jusqu’à la transmission de la mention du divorce sur les actes d’état civil.

Madame [K] [R], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle a demandé au juge de :
- juger le commandement de payer et l’assignation comme acte subséquent nuls, et à défaut juger les juger inopposables,
- débouter le demandeur de ses demandes, et juger Monsieur [D] responsable du maintien et de l’aggravation de la dette, et juger que son compotement a causé un préjudice à Madame [R] équivalent au montant de la dette qui viendra en compensation,
- juger le demandeur responsable du préjudice d’image subi en raison des procédures initiées à son encontre,
- condamner le demandeur à lui payer la somme de 1 500 euros en raison des préjudices causés, avec compension en cas de condamnation à son encontre,
- à titre subsidiaire, limiter sa condamnation à la somme de 1 524,91 euros, lui accorder les délais de paiement les plus larges,
- en tout état de cause, condamner le demandeur à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais de procédure.

Comparant en personne, Monsieur [I] [D] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 4 000 euros par mois. Il a proposé de verser la somme de 160 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Par ailleurs, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l'article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 7 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 février 2025.

En conséquence, l’action introduite par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 7 juillet 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 3 971,91 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Contrairement aux moyens soulevés par Madame [K] [R], Monsieur [I] [D] étant seul titulaire du bail au moment de la délivrance du commandement de payer, il n’y a pas lieu de statuer sur la validité du commandement qui lui a été adressé, qui ne fait que réclamer le paiement d’une somme pour laquelle le demandeur estime qu’elle est codébitrice solidaire, ce qu’il revient au juge des référés d’apprécier avec l’évidence requise en référé.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Madame [K] [R] est solidairement redevable des dettes jusqu’à la transcription de la mention du divorce sur les actes d’état civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [D] restait devoir la somme de 1 135,32 euros à la date du 14 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

La demande de condamnation solidaire formée par le demandeur à l’encontre de Madame [K] [R] est sérieusement contestable. En effet, la dette existante à la fin de la cotitularité du bail soit le 15 septembre 2023 était de 3 049,82 euros. Or, compte tenu de la règle de computation des paiements venant apurer la dette la plus ancienne à défaut de précision du débiteur sur l’imputation des paiements, cette dette a été apurée dès le 8 mars 2024 avec le versement de la somme globale de 4 112,73 euros. Aussi, que ce soit au stade de la délivrance du commandement de payer, ou de l’assignation, la dette réclamée par le bailleur ne peut être imputable qu’à Monsieur [I] [D], seul titulaire du bail.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Madame [K] [R].

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [D] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1 135,32 euros arrêtée au 14 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 971,91 euros à compter de la délivrance de l’assignation.

Monsieur [I] [D] sera également condamné au paiement à compter du 15 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative alors que la dette a substantiellement diminué. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [I] [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande indemnitaire

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au delà de l’absence de demande indemnitaire à titre provisionnel devant le juge des référés, l'existence du préjudice allégué qui serait subi par Madame [K] [R] ni la faute alléguée qui aurait été commise par le demandeur n'étant pas suffisamment manifestes pour pouvoir donner lieu au versement d'une provision à valoir sur les dommages-intérêts, il sera dit n'y avoir lieu à statuer en référé.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée par Madame [K] [R] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS