TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/01136

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01136 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3EWP

Minute : 25/00216

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [J] [Y]
Madame [M] [V]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Nathalie GARLIN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [J] [Y]
Madame [M] [V]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant en personne

Madame [M] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 15 juin 2015, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a donné à bail à Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 419,17 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a fait signifier à Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2 259,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de février 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) a fait assigner Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à décembre 2024, soit la somme de 5 530,54 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] à lui remettre leur attestation d’assurance sous astreinte de 77 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

A l’audience du 15 mai 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH), représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a renoncé à sa demande au titre de l’attestation d’assurance, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 6 268,74 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.

Comparants en personne, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] ont reconnu la dette et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler leur dette locative. Ils ont affirmé que leurs revenus s'élèvent à 2 060 euros par mois et qu'ils ont 3 enfants à charge, alors que Monsieur [Y] est actuellement en formation et que le calcul de ses droits auprès de France Travail est en cours. Ils ont proposé de verser la somme de 130 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer leur dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 février 2025.

En conséquence, l’action introduite par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 juin 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 2 259,84 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] restaient devoir la somme de 6 268,74 euros à la date du 14 mai 2025, échéance du mois xx incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 6 268,74 euros arrêtée au 14 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 530,54 euros à compter de la délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 15 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [V] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS