TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/11164

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 24/11164 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JOG

Minute : 25/ 791

S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [J] [U] [Y]
Monsieur [R] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mme [U] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LOGIREP,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [U] [Y]
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [R] [Z]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2023, la SA D'HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] un logement situé [Adresse 3] (n°1162-02-0050 02, 2ème étage), pour un loyer mensuel de 606,13 euros, et 109,32 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2805,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 3 novembre 2023 reçue le 15 novembre 2023 la SA D'HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait assigner Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] et Madame [I] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 3930,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024, à parfaire avec les termes du postérieurement et quittancés au jour de l'audience avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 novembre 2024.

À l'audience du 10 avril 2025, la SA D'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2542,07 euros arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 avril 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM LOGIREP souligne qu’à compter du 1er août 2024, Monsieur [R] [Z] n’apparaît plus sur l’avis d’échéance et que conformément à la clause de solidarité il est obligé solidairement 6 mois après l’effet du congé .

Madame [J] [U] [Y] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 à 80 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir es revenus de 1732 euros, mais également 35 d’aide personnalisée au logement ainsi qu’une prime d’activité. Elle vit seule dans le logement et a un enfant à charge. Elle précise que Monsieur [R] [Z] a donné congé au mois de mai 2024 et qu’il a été retiré du bail le 14 août 2024.

Monsieur [R] [Z], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [R] [Z] assigné à l'étude, ne comparait pas et n’est pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande de résiliation du contrat à l'encontre de Monsieur [R] [Z] :

Selon l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment dans les conditions de l'article 15, qui prévoit les conditions de délivrance d'un congé.

En l'espèce, le contrat de location a été conclu le 19 janvier 2023 par Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z].

Il ressort des observations des parties, notamment des indications de Madame [J] [U] [Y] que Monsieur [R] [Z] a donné congé. Force est de constater que le nom de Monsieur [R] [Z] n’apparait plus sur les avis d’échéance depuis le mois d’aout 2024, ni sur les relevés de comptes de locataires.

Ainsi, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de clause résolutoire, ni d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [Z]. Il n'y a pas lieu non plus de prononcer la résiliation du contrat la fin du bail étant intervenue par effet d’un congé, avant la signification du commandement de payer et de l’assignation et, antérieur à la mise en œuvre de l’action en justice. Il convient également de rejeter la demande d'expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 25 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 avril 2025 que la SA D'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 473,40 euros (137,88 euros, deux fois 0,80 euros, 148,95 euros, 112,75 euros et 72,22 euros) imputée pour des frais.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

Cependant, par suite de l'effet du congé, la solidarité entre les titulaires du contrat cesse à l'expiration d'un délai maximum de six mois après la date d'effet du congé, conformément à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat.

Monsieur [R] [Z] a donné congé au bailleur, à effet au mois d’aout 2024, qui a produit ses effets, et le bail a pris fin à l'expiration du délai de préavis d’un mois. La solidarité cesse donc entre les locataires six mois après la date d'effet du congé. La solidarité entre Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] a cessé le 31 janvier 2025.

Monsieur [R] [Z] est donc obligé au paiement du loyer et des charges jusqu’au mois de juillet 2024, puis, solidairement avec Madame [J] [U] [Y] au paiement des sommes dues par celle-ci en exécution du contrat, jusqu’au 31 janvier 2025.

Les sommes dues au 31 janvier 2025 s’élevaient, après déduction des frais à 2791,12 euros. Après imputation des paiements postérieurs, il reste du sur l’arriéré arrêté au 31 janvier 2025 la somme de 586,75 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 586,75 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de condamner Madame [J] [U] [Y] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 1491,92 euros au titre des sommes dues du 1er février au 4 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 19 janvier 2023 et tacitement reconduit le 19 avril 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 avril 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2023 à compter du 7 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] [U] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [U] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA D'HLM LOGIREP n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [J] [U] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [U] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [U] [Y] à son paiement à compter du 7 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Monsieur [R] [Z] ayant quitté le logement depuis le mois d’aout 2024, à défaut d’occupation des lieux après cette date, il n’est donc pas tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. La demande à son encontre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [J] [U] [Y] et Monsieur [R] [Z] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS