TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/02719

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 24/02719 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2KX4

Minute : 25/00231

Monsieur [W] [R] [L]
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame Née [X] [S] [M] [J]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Anne CAILLET

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [W] [R] [L]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [S] [M] [J] née [X]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparante, assistée par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 27 décembre 2023, Monsieur [W] [L] a donné à bail à Madame [S] [J] née [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 693 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [L] a fait signifier à Madame [S] [J] née [X] par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 3 017 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, Monsieur [W] [L] a fait assigner Madame [S] [J] née [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [S] [J] née [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [S] [J] née [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, soit la somme de 4 491 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [S] [J] née [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 9 janvier 2025, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [W] [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 8 320,71 euros et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.
Sur les moyens et prétentions soulevés par la défenderesse, il fait valoir que la notification de l’assignation au Préfet peut se faire par tout moyen. Il soutient qu’il n’est pas soumis à l’encadrement des loyers dans la mesure où le logement n’était pas loué pendant les 18 mois précédent le contrat litigieux, alors au surplus que le logement répond en tout état de cause à cet encadrement, la surface de ce dernier étant de 33,60 m2. Il conteste l’allégation de la défenderesse en ce qu’elle aurait payé deux fois les frais d’agence qui ne figurent pas dans le décompte. Il reconnaît toutefois que les frais d’entretien de la chaudière doivent être déduits du décompte comme devant rester à sa charge.
Il fait valoir qu’il a entrepris un certain nombre de travaux dans le logement, qu’il reconnaît qu’il reste des désordres et qu’il est prêt à faire réaliser les travaux nécessaires.

Comparante en personne et assistée de son conseil, Madame [S] [J] née [X] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement sauf à renoncer à sa contestation au titre du DPE.
Elle demande au juge :
- de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par le bailleur,
à titre subsidiaire,
- de dire n’y avoir lieu à référé, et débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,
- de déduire des sommes réclamées la somme de 2 331,21 euros au titre du non respect de l’encadrement des loyers, 87,21 euros au titre de la révision annuelle du loyer, 485 euros au titre des frais d’agence, 360 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière
- de suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois, et à titre subsidiaire lui octroyer un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 octobre 2025,
en tout état de cause,
- de condamner le demandeur à lui verser les sommes provisionnelles de 4 105,70 euros au titre de son préjudice de jouissance, 1 000 euros au titre de son préjudice de santé, et 1 000 euros au titre de son préjudice financier,
- de condamner le demandeur à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion sont irrecevables, l’assignation ayant été transmise au Préfet de manière illégale. Elle soutient que le bailleur n’a pas respecté la règlementation sur l’encadrement des loyers, de sorte que la somme réclamée de 2 331,21 euros est sérieusement contestable car dépassant cet encadrement. Elle ajoute que les frais d’agence lui ont été prélevés deux fois à tort et que les frais d’entretien de la chaudière pour 360 euros doivent rester à la charge du bailleur. Elle fait valoir que le logement pris à bail est indécent, et ce dès l’entrée dans les lieux telle qu’actée dans l’état des lieux d’entrée de sorte qu’elle n’a pris possession des lieux qu’à compter du 1er avril 2024 rendant contestable le paiement d’un loyer jusqu’à cette date, alors au surplus que postérieurement à cette date des désordres ont persisté tels que constatés par commissaire de justice, justifiant le versement d’une provision à titre indemnitaire. A titre subsidiaire compte tenu de sa situation financière médicale et sociale, elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Conformément à ces dispositions, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 novembre 2024.

Il ne résulte pas des dispositions précitées une voie de notification et de signalement imposée par les textes à peine d’irrecevabilité ou de nullité de la procédure, alors au surplus qu’un décret ne peut supplanter la loi, de sorte que la contestation relative à l’utilisation de l’EXPLOC qui ne serait plus autorisée n’est pas sérieuse et sera rejetée.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [W] [L] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par ailleurs, il est constant qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas moins valable, tant que des sommes sont effectivements dues et impayées à l’issue du délai laissé au locataire pour s’exécuter. Au surplus, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux

En l'espèce, le bail conclu le 27 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 017 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il convient de relever que le contrat de bail prévoit un délai de deux mois pour payer la dette, alors que les dispositions légales fixent un délai de 6 semaines. Il est manifeste que les parties ont voulu soumettre volontairement le contrat à des dispositions plus favorables dont il convient de tenir compte, de sorte que le délai laissé à la défenderesse pour s’exécuter était de deux mois.

Contrairement aux moyens soulevés par la défenderesse, Madame [S] [J] née [X] ne justifie pas avec l’évidence requise en référé d’une impossibilité d’habiter les lieux justifiant une exception d’inexécution et la neutralisation des effets de la clause résolutoire, ne produisant qu’un simple courriel daté du 26 janvier 2024 adressé par ses soins à l’agence de gestion locative qui ne relate que ses propres déclarations, insuffisant pour établir le caractère sérieux de sa contestation.
Par ailleurs, le commandement délivré précité est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’a été versée sur la période des deux mois), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [S] [J] née [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application du Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le loyer du logement remis en location n’est pas soumis à l’encdrement du loyer lorsque le logement a fait l’objet d’une vacance supérieure à 18 mois.

En l’espèce Monsieur [W] [L] produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [J] née [X] restait devoir la somme de 8 320,71 euros à la date du 14 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Sur la contestation au titre de l’encadrement des loyers, il résulte des stipulations contractuelles que le bien n’était pas occupé par un locataire au cours des 18 derniers mois, de sorte que la contestation relative au non respect de l’encadrement des loyers, inapplicable au cas d’espèce, n’est pas sérieuse.

Par ailleurs, Monsieur [L] reconnaît que les frais d’entretien de la chaudière, évalués à 360 euros et contesté par la défenderesse, doivent être déduits du décompte produit.

En ce qui concerne la contestation relative au double paiement des frais d’agence, il ne résulte aucunement du décompte des sommes réclamées des frais d’agence qui auraient été payés à deux reprises, lesdits frais n’apparaissant pas sur le décompte des sommes réclamées. Cette contestation est dénuée de caractère sérieux.

Pour la somme au principal, Madame [S] [J] née [X] n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette dimunée des frais d’entretien de la chaudière.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 7 960,71 euros arrêtée au 14 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 017 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [S] [J] née [X] sera également condamnée au paiement à compter du 15 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, la défenderesse ne justifiant aucunement avec l’évidence requise en référé d’un montant moindre.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [S] [J] née [X] a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle justifie de ressources de 1 550 euros par mois (une retenue de 78 euros étant appliquée par la trésorerie de [Localité 8]). Elle démontre ainsi être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus, cependant sur des échéances plus élevées que sa demande.

Faute pour Madame [S] [J] née [X] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande de provision à titre indenmitaire

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l'espèce, il n’est pas contesté que le bien a été pris à bail avec des désordres actés dans le procès-verbal d’état des lieux d’entrée, portant sur plusieurs éléments d’équipement (porte, volet, carrelage, murs fissurés avec moisissures, joints à refaire). Par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, il a été constaté la persistance de certains désordres en ce qui concerne le volet servant à fermer le logement et des traces de moisissures, malgré les travaux entrepris par le bailleur au cours du bail pour procéder à la réfection des murs suite aux dégâts des eaux et à la recherche de fuite survenue en janvier 2024, les travaux de remise en état étant intervenue début février 2024. S’il est manifeste que des désordres majeurs ont été levés en février 2024, il est établi avec l’évidence requise en référé que des désordres persistent, établissant le préjudice de jouissance subi par la défenderesse, justifiant le versement d’une provision de la somme de 1 500 euros à valoir sur l’indemnisation due au titre dudit préjudice de jouissance. La demande au titre du préjudice de santé et du préjudice financier est sérieusement contestable, faute de les établir avec l’évidence requise en référé.

En conséquence Monsieur [W] [L] sera condamné à verser à Madame [S] [J] née [X] la somme provisionnelle de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [J] née [X] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS