TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/00563

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
1 passage des deux pichets
93200 SAINT DENIS

Téléphone : 01 48 13 37 80
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : civil.tprx-st-denis@justice.fr

REFERENCES : N° RG 25/00563 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2X5T

Minute : 25/00234

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE

C/

Monsieur [R] [C]
Représentant : Me Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître [K] [U] [X]

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame [N] POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparante, représentée par Maître Paul Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [C]
[Adresse 3]
93210 LA PLAINE-SAINT- DENIS
comparant, assisté par Me Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255 bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale sous le numéro BAJ 93008-2025-003849

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 20 août 2015, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [R] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 685,32 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [R] [C] par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 5 519,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [R] [C] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [R] [C] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 3 décembre 2024, soit la somme de 5 724,20 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi avec intérêts légaux,
- condamner Madame [R] [C] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 304,72 euros et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge, la paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.

Comparante en personne et assistée de son conseil, Madame [R] [C] a reconnu la dette mais a indiqué qu’elle résulte selon elle d’une régularisation des charges d’eau de plus de 5 000 euros dont elle doute du bien fondé, ce qui l’a mise en difficulté pour payer cette somme importante. Elle a exposé la possibilité d’une fuite pour laquelle elle aimerait que le bailleur fasse une recherche. Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative en trois versements. Elle s’est opposée aux frais réclamés par le bailleur, estimant que cette procédure n’avait pas lieu d’être.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA d’HLM ICF LA SABLIERE est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 août 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 5 519,12 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [R] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA d’HLM ICF LA SABLIERE produit un décompte faisant apparaître que Madame [R] [C] restait devoir la somme de 304,72 euros à la date du 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [R] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, ne faisant qu’alléguer un problème de fuite sans démontrer avec l’évidence requise en référé une contestation sérieuse sur les sommes réclamées.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 304,72 euros arrêtée au 12 mai 2025.

Madame [R] [C] sera également condamnée au paiement à compter du 13 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’intérêt légal compte tenu de la nature de la créance qui ne sera exigible qu’à chaque échéance.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [R] [C] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [R] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [C] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS