TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/03242
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Texte de la décision
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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/03242 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEN6
Minute : 25/227
S.D.C DU [Adresse 3]
Représentant : Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0087
C/
Monsieur [B] [S] [Z]
Madame [S] [Z]
Exécutoire délivrée le :
à :
Me HOCQUARD
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;
par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;
Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C DU [Adresse 3], representé par son Syndic le cabinet TETHYS GESTION dont le siège social est situé au [Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [S] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [S] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [B] [S] [Z] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 23 et 46 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à « Madame, Monsieur [B] [S] [Z] » une mise en demeure de payer la somme de 3491,00 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
4556,80 euros au titre des charges de copropriété impayées et appel pour contrôle étanchéité terrasses arrêtés du 20 janvier 2022 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal,Ordonner la capitalisation des intérêts,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] régulièrement assignés, à tiers présent à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Par décision avant dire droit par mention au dossier le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025, en vue de d’obtenir la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [Z], de son état civil complet et la justification de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.
A l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 avril 2025.
A l’audience du 10 avril 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté, indique qu’il se désiste de l’instance initiée à l’encontre de Madame [S] [Z] qui n’est pas copropriétaire, et maintient ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [S] [Z]. Il précise qu’il produit les pièces relatives à l’approcbation des comptes.
Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes à l’encontre de Madame [S] [Z] :
Sur le désistement d'instance :
Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance et l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
Aux termes de l’article 397 du code de procédure civile, le désistement est exprès ou implicite, il en est de même de l'acceptation.
Il résulte des articles 817 et 761 du code de procédure civile, que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.
En l'espèce le demandeur se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [Z] à l’audience.
Madame [S] [Z], non comparante n’a présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir.
Dès lors, il convient de déclarer parfait le désistement du syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [Z].
Sur les dépens :
En application des dispositions des articles 399 et 696 et suivants du code de procédure civile, compte tenu de l'issue du litige il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens de l'instance.
Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [B] [S] [Z] :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 12 octobre 2021, 7 septembre 2022 , 29 juin 2023 et 3 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 22 novembre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4556,80 euros, au titre des charges de copropriété dues au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de l'assignation.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [B] [S] [Z], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [S] [Z] aux dépens de l'instance.
Page
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [S] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes formées par assignation du 5 avril 2024 à l'encontre de Madame [S] [Z],
DECLARE le désistement parfait,
CONSTATE l'extinction de l'instance opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Madame [S] [Z], initiée par assignation du 5 avril 2024,
LAISSE les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Madame [S] [Z] à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4556,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 date de l’assignation,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [B] [S] [Z] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 23 et 46 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à « Madame, Monsieur [B] [S] [Z] » une mise en demeure de payer la somme de 3491,00 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
4556,80 euros au titre des charges de copropriété impayées et appel pour contrôle étanchéité terrasses arrêtés du 20 janvier 2022 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal,Ordonner la capitalisation des intérêts,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] régulièrement assignés, à tiers présent à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Par décision avant dire droit par mention au dossier le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025, en vue de d’obtenir la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [Z], de son état civil complet et la justification de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.
A l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 avril 2025.
A l’audience du 10 avril 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté, indique qu’il se désiste de l’instance initiée à l’encontre de Madame [S] [Z] qui n’est pas copropriétaire, et maintient ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [S] [Z]. Il précise qu’il produit les pièces relatives à l’approcbation des comptes.
Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [S] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes à l’encontre de Madame [S] [Z] :
Sur le désistement d'instance :
Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance et l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
Aux termes de l’article 397 du code de procédure civile, le désistement est exprès ou implicite, il en est de même de l'acceptation.
Il résulte des articles 817 et 761 du code de procédure civile, que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.
En l'espèce le demandeur se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [Z] à l’audience.
Madame [S] [Z], non comparante n’a présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir.
Dès lors, il convient de déclarer parfait le désistement du syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [Z].
Sur les dépens :
En application des dispositions des articles 399 et 696 et suivants du code de procédure civile, compte tenu de l'issue du litige il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens de l'instance.
Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [B] [S] [Z] :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 12 octobre 2021, 7 septembre 2022 , 29 juin 2023 et 3 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 22 novembre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4556,80 euros, au titre des charges de copropriété dues au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de l'assignation.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Page
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [B] [S] [Z], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [S] [Z] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [S] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes formées par assignation du 5 avril 2024 à l'encontre de Madame [S] [Z],
DECLARE le désistement parfait,
CONSTATE l'extinction de l'instance opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Madame [S] [Z], initiée par assignation du 5 avril 2024,
LAISSE les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Madame [S] [Z] à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4556,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 date de l’assignation,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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