TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/00596

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/00596 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YUE

Minute : 25/00214

Etablissement public OPH COMMUNAUTAIRE [Localité 12]
Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [R] [H]
Madame [K] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Emmanuel SOURDON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [R] [H]
Madame [K] [Z]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE [Localité 12] VENANT AUX DROITS DE L’OPH OPIEVOY
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [H]
[Adresse 6]
[Localité 9]
comparant en personne

Madame [K] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 10]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 3 août 2011, l’Etablissement public OPIEVOY a donné à bail à Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 296,85 euros outre des provisions sur charges. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] est venu aux droits du précédent bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 11 500,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] a fait assigner Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion sans délai des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 14 286,30 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] à lui remettre leur attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 septembre 2024.

A l'audience du 15 mai 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 16 406,16 euros, selon décompte en date du 6 mai 2025. Il a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris, de sorte qu’il s’est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire. Pour autant, il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette.

Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z], comparants, ont demandé des délais de paiement, précisant que le couple s’est séparé et que Monsieur [R] [H], qui occupe toujours les lieux, cherche à les quitter rapidement pour figer la dette. Ils soulignent que leur situation financière leur permettra d’apurer la dette. Ils indiquent percevoir des ressources de 4 500 euros mais faire face à des dettes de crédits à la consommation. Ils proposent de verser la somme mensuelle de 400 euros pour apurer leur dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 3 août 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 11 500,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l'occupant ne saurait être jugé tenu de l'ensemble des obligations du bail, y compris en matière d'assurance. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] restent lui devoir la somme de 16 406,16 euros (en ce inclus 184,63 euros de frais de poursuite) à la date du 6 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 16 221,53 euros.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail.

Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, sauf si le bailleur renonce à cette condition.

En l’espèce, malgré l'absence par Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le bailleur accepte l’octroi de délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative.
Compte tenu de la situation des défendeurs et des efforts de paiement proposés pour apurer la dette, il convient de faire droit à cette demande de délai comme il sera dit au dispositif de la décision, avec clause de déchéance du terme en cas de non respect de l’échéancier ou du non paiement de l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [H] et Madame [K] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 12] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS