TJ 33063, 23 juin 2025, RG 23/02685

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 23/02685 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSAB

3 copies

GROSSE délivrée
le 23/06/2025
à
la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
la SCP DACHARRY & ASSOCIES

à

Rendue le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière, et lors des débats publics, de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSES

La Société AEW COMMERCES EUROPE, société civile de placement immobilier à capital variable, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
domiciliée [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Maître [Y] [U] (SELAS AJIRE) ès-qualité d’administateur judiciaire de la société FORMUL
domicilié [Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au Barreau de NANTES

Maître [E] de la SELARL LAURA [E], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société FORMUL
domicilié [Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au Barreau de NANTES

La Société FORMUL, société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
domiciliée [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au Barreau de NANTES

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 18 décembre 2023, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE a fait assigner la SAS FORMUL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- en conséquence,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- se voir autoriser à procéder à l’enlèvement des biens et meubles se trouvant dans les lieux en un lieu de son choix, aux frais, et risques de la défenderesse ;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre de provision, la somme de 108 302,73 euros au titre des loyers dus au 15 novembre 2024 ;
- juger mal fondée la demande de délai ;
- subsidiairement et en cas d’octroi de délais,
- juger que les sommes versées s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre ;
- juger que faute par la défenderesse de respecter les délais, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et elle pourra poursuivre l’exécution
- condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 100 % prorata temporis et augmenté des charges et accessoires, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à restitution effective des lieux ;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel des intérêts de retard au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité majoré de 500 points à compter de chaque échéance impayée ;
- la condamner à titre provisionnel au paiement d’une pénalité contractuelle de retard égale à 10 % des sommes dues ;
- dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis ;
- condamner enfin la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, le coût de l’assignation, de la demande d’état des créanciers inscrits et des frais de signification.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/02685.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 20 mars 2008, la société GRAND’TOUR, aux droits de laquelle elle vient à la suite de la société PIERRE PLUS, a donné à bail à la société FORMUL des locaux à usage commercial dépendant du centre commercial « GARND TOUR » [Localité 4] ; que la locataire a formé le 24 mars 2022 une demande de renouvellement du bail qu’elle a d’abord rejetée avant d’exercer son droit de repentir le 02 novembre 2022 ; que des loyers étant restés impayés, la société PIERRE PLUS a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 27 septembre 2021, a condamné la société FORMUL au paiement d’une somme de 59 847,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2021 ; que la somme n’a été réglée qu’après diverses saisies attributions ; que de nouveaux incidents sont survenus, tenant non seulement à des retards de paiement mais aussi au non respect des règles de sécurité, qui l’ont contrainte à délivrer à la locataire de nouvelles mises en demeure les 17 et 22 février 2023  puis, le 20 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 83 815,04 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 mars 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges entre les parties.

Par jugement en date du 04 décembre 2024, le tribunal de commerce de LA ROCHE SUR YON a ouvert à l’encontre de la société FORMUL une procédure de redressement judiciaire et désigné Me [Y] [U] (SELAS AJIRE) et Me [P] [F] (SELARL [F] ET ASSOCIES) en qualité respectivement d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance, et de mandataire judiciaire.

Par actes en date du 02 janvier 2025, la société EW COMMERCES EUROPE a fait assigner dans la cause Me [Y] [U] et Me [P] [F].

L'affaire, enrôlée sous le n° RG 25/00025, a été appelée à l'audience du 20 janvier 2025, à laquelle les deux dossiers ont été joints par mention au dossier sous le seul n° RG 23802685.

Le dossier a été fixé à l'audience du 26 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 05 mai 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande que soit constatée l'interruption de l'instance s'agissant de son action tendant à voir constater la résiliation du bail en raison du non paiement des loyers afférents à la période antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, mais
- maintient ses demandes de résiliation et d'expulsion en raison des infractions aux règles de sécurité,
- sollicite la condamnation de la société FORMUL assistée de Me [U] au paiement d'une somme provisionnelle de 53 524,64 euros au titre de l'arriéré locatif au 29 avril 2025 ;
- et maintient ses demandes, dirigées contre la société FORMUL assistée de Me [U], pour le surplus.

Elle fait valoir que si l'article L.622-21 du code de commerce lui interdit de poursuivre son action tendant à voir constater la résiliation du bail en raison du non paiement des loyers afférents à la période antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, et condamner la société FORMUL au paiement desdites sommes, elle reste fondée à poursuivre la résolution du contrat pour des causes autres que le défaut de paiement ; qu'en l'espèce la défenderesse a commis des infractions aux règles de sécurité ; que les pièces qu'elle produit pour soutenir y avoir remédié sont peu probantes ; que d'ailleurs la mairie a relevé, après réception de ces pièces, que de nombreux dysfonctionnements subsistaient, et l'a mise en demeure d'y remédier, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait ; que la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; que la demande de délais doit être rejetée au regard des délais déjà accordés à la défenderesse du fait de la procédure ; qu'en outre, la société FORMUL est débitrice de loyers afférents à la période d'occupation à l'ouverture de la procédure collective ; que les arguments adverses, tenant au plafonnement de l'indexation du loyer et aux contestations sérieuses sur les charges, ne sont pas fondés et doivent être écartés ;

- les défendeurs, le 14 février 2025, par des écritures aux termes desquelles ils demandent :
sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,
- à titre principal, le rejet de la demande ;
- à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de six mois à la société FORMUL pour s'acquitter des éventuelles obligations relatives aux règles de sécurité qui seraient mises à sa charge ;
sur la demande de provision,
dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant de 27 657,26 euros ;
donner acte à la société FORMUL qu'elle s'en rapporte à justice sur le solde ;
l'autoriser à s'acquitter du solde à l'issue d'un délai de 24 mois à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance ;
débouter la demanderesse du surplus de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, en raison du caractère manifestement excessif des clauses pénales prévues au bail,
- fixer à 1 euro le montant de l'indemnité d'occupation ;
- fixer à 1 euro le montant de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;
- fixer les intérêts de retard au taux légal ;
- en tout état de cause, débouter la demanderesse de toutes ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure et des dépens.

Ils font valoir que postérieurement à l'assignation, la société FORMUL a procédé à d'importants paiements ; qu'elle est en discussion avec la société SODIA AQUITAINE pour la vente de son droit au bail, ce qui permettrait de désintéresser la bailleresse ; que cependant celle-ci fait obstacle au projet ; qu'il a été remédié aux infractions aux règles de sécurité, mineures, avant même la mise en demeure, ce dont elle a informé la demanderesse dans le délai d'un mois qui lui était imparti ; qu'elle n'a reçu aucune réponse jusqu'à la délivrance de l'assignation, dix mois plus tard ; que la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée ; à défaut, qu'il y a lieu d'en suspendre les effets, ce qui est admis quel que soit le manquement reproché au locataire, et de lui accorder un délai de six mois pour se mettre le cas échéant en conformité ; que de même elle est fondée à solliciter un délai pour s'acquitter des sommes restant dues, dont le montant est en tout état de cause contestable s'agissant du montant des loyers qui ne tient pas compte des derniers règlements (19 718,61 euros), ni de la loi du 18 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (pour un montant de 1 304,53 euros) et du montant des charges qui n'est pas justifié (pour 6 634,12 euros) ; que la pandémie a eu de graves répercussions sur son activité, avec 131 jours de fermeture entre le 16 mars 2020 et le 19 mai 2021 et une importante perte de chiffre d'affaires ; qu’elle n'a jamais pu retrouver son niveau d'activité antérieur ; qu’elle est de bonne foi ; que l'indemnité d'occupation fixée au bail est une clause pénale manifestement excessive, de même que l’indemnité forfaitaire et les intérêts de retard.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire (article 23.1) en cas de loyers impayés et d’infraction à une obligation contractuelle ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été signifié le 20 octobre 2023 pour un montant de 83 815,04 euros comprenant le coût de l’acte (72,68 euros) ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La société FORMUL a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de LA ROCHE SUR YON du 04 décembre 2024.

Aux termes de l’article L.622-21 du code de commerce (dont les dispositions s’appliquent aussi en matière de redressement judiciaire en vertu de l’articles L.631-14), le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers (...) tendant :
1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il est constant qu’en application de ce texte, la demanderesse n’est pas recevable à solliciter la résiliation du bail en raison du non paiement des loyers afférents à la période antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, ni la condamnation de la société FORMUL au paiement desdites sommes.

Elle maintient en revanche sa demande de résiliation du contrat, au visa de l’article L.622-23 du code de commerce, motif pris des infractions aux règles de sécurité qu’elle reproche à la locataire.

Aux termes de l’article L.622-23 du code de commerce, les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L.622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative.

Il résulte des pièces versées aux débats :
. que la mairie de [Localité 4] a adressé le 06 décembre 2022 à la société FORMUL une mise en demeure de remédier à diverses anomalies tenant notamment à l’installation électrique et au respect des règles de sécurité incendie ;
. que la bailleresse, au visa de cette mise en demeure, a adressé à sa locataire, les 17 et 22 février 2023, une mise en demeure de payer l’arriéré de loyers et de remédier aux anomalies, visant la clause résolutoire ;
. que la défenderesse, en réponse, lui a adressé le 14 mars 2023 un courrier répondant à chaque grief et indiquant y avoir remédié.

La demanderesse soutient que les justificatifs produits ne sont pas probants, et invoque un courrier de la mairie du 27 juin 2023 constatant que ses observations n’ont été que partiellement levées.

Outre que les suites donnés depuis lors à ce courrier sont inconnues du tribunal, la défenderesse fait valoir sans être contredite que sa bailleresse n’a quant à elle pas donné suite à sa réponse à la mise en demeure de février 2023, effectuée dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce dont elle a pu en déduire qu’elle s’en était satisfait.

Cette interprétation a pu être confirmée par le fait que le commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 ne porte que sur le paiement de l’arriéré locatif, sans aucune mention des infractions à la sécurité.

Dans ces conditions, le grief est insuffisamment caractérisé pour justifier le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et il convient à tout le moins d’accorder à la société FORMUL, dont la bonne foi est établie, des délais pour justifier du respect des préconisations en la matière, dans les termes précisés au dispositif.

Sur la provision :

La demanderesse, qui a déclaré sa créance de loyers le 06 janvier 2025 pour un montant de 121 970,06 euros au titre des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective, sollicite la condamnation de la société FORMUL au paiement d’une somme de 53 524,64 euros au titre de la dette locative postérieure, arrêtée au 29 avril 2025, mensualité de juin 2025 comprise.

Les défendeurs soutiennent que ce montant se heurte à hauteur de 27 657,26 euros à une contestation sérieuse dans la mesure où :
- d’une part, il ne tient pas compte des derniers règlements effectués en janvier 2025 (19 718,61 euros),
- d’autre part, il méconnaît la loi du 18 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, dont les mesures ont été prolongées par la loi du 07 juillet 2023, limitant sur la période du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 la hausse de l’indice des loyers commerciaux à 3,5 %; (1 304,53 euros) ;
- enfin, le montant des charges, notamment postérieures au redressement judiciaire, n'est pas justifié (pour 6 634,12 euros).

La demanderesse oppose cependant à bon droit que le plafonnement de l’indexation était réservé aux TPE et PME et que la société FORMUL n’y est pas éligible.

Sur les charges, elle justifie de la régularisation des travaux et charges des exercices 2022 et 2023 adressées les 1er novembre 2023 et 16 décembre 2024 à la locataire, qui laissent tous deux apparaître un solde créditeur qui ont donné lieu à des avoirs, faisant valoir justement que la régularisation pour 2024 a vocation à intervenir courant 2025 dans les délais légaux.

Il en résulte que la société FORMUL, sous réserve de règlements intervenus en cours d’instance dont la preuve n’est pas rapportée en l’état, est redevable d’une somme de 53 524,64 euros, mensualité de juin 2025 comprise, somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Les demandes tendant à une indemnité d’occupation majorée, à l’application de pénalités et d’intérêts contractuels de retard, et à la conservation du dépôt de garantie, seront en revanche rejetées car fondées sur des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du seul juge du fond et qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés.

sur les délais :

Compte tenu des circonstances particulières des faits, des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, il convient de lui accorder des délais pour régler sa dette locative, dans les termes et conditions précisés au dispositif.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société AEW COMMERCES EUROPE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. La société FORMUL sera condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FORMUL sera condamnée aux dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-41 et L.622-21 du code de commerce,

Condamne la SAS FORMUL, assistée de Me [Y] [U], à se mettre en conformité avec les règles de sécurité conformément aux préconisations de la commission départementale de sécurité de la mairie de [Localité 4] dans sa mise en demeure du 27 juin 2023, et en justifier auprès de sa bailleresse dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamne la SAS FORMUL, assistée de Me [Y] [U], à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE la somme de 53 524,64 euros au titre de la dette locative due pour la période du 04 décembre 2024 au 20 juin 2025

Accorde à la SAS FORMUL un report de paiement et dit qu’elle s’acquittera de l’intégralité de sa dette au plus tard à l’expiration d’un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SAS FORMUL respecte d’une part son obligation de mise en conformité et d’autre part son obligation de paiement dans les délais impartis ;

Dit qu’à défaut, la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE qui pourra alors poursuivre l'expulsion ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne la SAS FORMUL à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS FORMUL aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,