TJ 75056, 26 juin 2025, RG 24/01994

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me TRONCQUEE
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me TRONCQUEE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01994 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C33JM

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 26 Juin 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté pr son syndic, la société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILERE, SARL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSES

Madame [S] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
défaillant

Madame [K] [T]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 26 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/01994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33JM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT,Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[S] [C] et [K] [T] sont propriétaires des lots de copropriété n°10 et 24 d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 8].

Par jugement du 14 mars 2022, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] de sa demande en paiement au titre des charges dues au 26 juillet 2021 formée à l’encontre de [S] [C] et [K] [T]
- condamné in solidum [S] [C] et [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts
- condamné in solidum [S] [C] et [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur et Madame [B] C/O [T] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.843,84 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 8] a fait assigner [S] [C] et [K] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant au principal de 11.501,87 euros, devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 octobre 2024.

Dans ses conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 et signifiées à [S] [C] et [K] [T] le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de céans, de :
- condamner solidairement [S] [C] et [K] [T] au paiement de la somme de 16.659,56 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner in solidum [S] [C] et [K] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement [S] [C] et [K] [T] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement [S] [C] et [K] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Citées suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [S] [C] et [K] [T] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [S] [C] et [K] [T] sont propriétaires des lots n°10 et 24 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2021, 25 mars 2022, 26 avril 2023 et 23 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- une attestation de non recours concernant l’assemblée générale du 23 avril 2024 ;
- un extrait du grand livre du 01/01/2010 au 06/01/2024 au nom de [B] ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- le contrat de syndic
- un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2024
- un décompte de créance actualisé au 30 septembre 2024 inclus

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

500 euros au titre des « frais condamnation article 700 suite jugement du 17/03/2022 »,500 euros au titre des « frais condamnation des dommages et intérêts suite jugement du 17/03/2022 »,Décision du 26 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/01994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33JM

156,66 euros au titre de « frais dépens suite jugement du 17/03/2022 AFF/[B] »326,50 euros au titre de « frais dépen suite jugement du 17/03/2022 AFF/[B] »205,42 euros au titre de « [H] frais signif jugement 1er ressort »
Soit un total de 1.688,58 euros représentant le recouvrement des sommes dues au titre du jugement du 14 mars 2022. [S] [C] et [K] [T] ayant déjà été condamnées à payer ces sommes par jugement du 14 mars 2022, il conviendra par conséquent de les déduire des charges dues au 1er octobre 2024.

Il résulte en outre des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 5.916,34 euros au 31 juillet 2021 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, alors que, par jugement du 14 mars 2022, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris avait débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] de sa demande en paiement au titre des charges dues au 26 juillet 2021. Ainsi le décompte détaillé ne commençant qu’au 31 août 2021 avec un virement au crédit de 320 euros, ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les comptes n’ont pas été approuvés pour l’année 2024 et seules les provisions de charges et les appels travaux loi ALUR seront pris en compte dans le calcul des charges dues par les indivisaires.

Ainsi seront déduits pour l’année 2024 les sommes suivantes :
- 989,01 euros au titre de « rempl/variateur fréquence ASC »,
- 428,26 euros au titre de « regul solde TOE 2101 repr/balcons »
- 49,12 euros au titre de « réajustement avance trésorerie »
Soit au total la somme de 1.466,39 euros

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [S] [C] et [K] [T], déduction faite des frais de recouvrement des sommes dues pour le jugement du 14 mars 2022 d’un montant de 1.483,16 euros, de la reprise de solde de 5.916,34 euros au 31 juillet 2021 et des sommes sollicitées pour l’année 2024 ne correspondant pas à des provisions, est débiteur de 15.811,04 – 1.688,58 - 5.916,34 - 1.466,39 soit 6.739,73 euros et non 15.811,04 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[S] [C] et [K] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires en indivision, elles seront en conséquence condamnées au paiement de la somme de 6.739,73 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er octobre 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, soit [S] [C] et [K] [T] et non « Monsieur et Madame [B] », l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 05 février 2024, date de signification de l’assignation pour la somme de 3.896,95 euros (11.501.87 -1.688,58 - 5.916,34) et à compter des dernières conclusions d’actualisation pour le surplus.
Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fut-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

En l’espèce le règlement de copropriété contient en page 38 une clause prévoyant qu’« en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

Ainsi [S] [C] et [K] [T] seront solidairement condamnées à payer la somme de 6.739,73 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er octobre 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 05 février 2024, date de signification de l’assignation pour la somme de 3.896,95 euros et le 10 octobre 2024 date de signification des conclusions d’actualisation, pour la somme de 2.842,78 euros.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les défenderesses ont manqué de longue date à leur obligation de paiement des charges de copropriété. Ces manquements répétés à leur obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Décision du 26 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/01994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33JM

Il conviendra en conséquence de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[S] [C] et [K] [T], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,