TJ 75056, 24 juin 2025, RG 25/01285

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [K] [D]
Mme [C] [D]-[F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01285 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67J5

N° MINUTE : 11

JUGEMENT
rendu le 24 juin 2025

DEMANDERESSE
Société OPPCI VIVALDI, représentée par son mandataire ESSET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS
Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [D]-[F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01285 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67J5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 7 juillet 2000, renouvelé à une date inconnue, la SCI MOZARTASSUR, aux droits de laquelle vient la société OPPCI VIVALDI, a consenti un bail d'habitation à M. [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 9500 francs et d'une provision pour charges de 1700 francs.

Ce contrat a été renouvelé par avenant conclu à une date inconnue, en vertu duquel le bail serait désormais consenti à M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F], moyennant un loyer porté à 1987,24 euros, outre 357 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de produire l'attestation d'assurance dans un délai d'un mois et de payer la somme principale de 8027,01 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de produire l'attestation d'assurance dans un délai d'un mois et de payer la somme principale de 8257,89 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F] le 15 novembre 2024.

Par assignation du 14 janvier 2025, la société OPPCI VIVALDI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pour défaut d'assurance, à titre subsidiaire, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pour défaut de paiement, en tout état de cause ordonner l'expulsion de M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F] ainsi que le transport et la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à deux fois le montant du loyer, charges en sus, jusqu'à libération des lieux,
- 13 763,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du dernier commandement, et capitalisation des intérêts,
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2025.

À l'audience du 8 avril 2025, la société OPPCI VIVALDI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1 avril 2025, s'élève à 22021,04 euros.

La société OPPCI VIVALDI ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrés à étude, M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait representer, de sorte qu'il sera, en application de l'article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPPCI VIVALDI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l'article 7 g) de la même loi dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant aux locataires un délai d'un mois pour justifier de l'assurance locative et de deux mois pour régler la somme en principal de 8257,89 euros leur a été signifié 13 novembre 2024.

Or, aucun élément ne permet d'affirmer que les locataires auraient justifié de l'assurance locative du logement, et, d'après l'historique des versements, la somme de 8257,89 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société OPPCI VIVALDI à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société OPPCI VIVALDI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1 avril 2025, M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F] lui devaient la somme de 22021,04 euros.

M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F], non comparants, se privent de la possibilité de rapporter la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme.

La solidarité ne se présumant pas, aucune clause de solidarité ne figurant au contrat de bail, et la preuve de la solidarité légale prévue à l'article 220 du code civil n'étant pas rapportée, ils seront condamnés in solidum à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8257,89 euros à compter du 13 novembre 2024 et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

La bailleresse ne justifiant pas de ce que son préjudice est supérieur au montant du loyer dont elle se trouve privée, et au regard de la nature indemnitaire de l'indemnité d'occupation sollicitée, celle-ci sera limitée au montant du loyer augmenté des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPPCI VIVALDI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [D] et Mme [C]-[D]-[F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société OPPCI VIVALDI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,