TJ 75056, 24 juin 2025, RG 25/02194

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jullian HAYOTTE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02194 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GIX

N° MINUTE : 12

JUGEMENT
rendu le 24 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [J] [W], domicilié chez Madame [H] [G], - [Adresse 1]
représenté par Me Jullian HAYOTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1312

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02194 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GIX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat verbal à effet du 1 août 2024, M. [J] [W] a consenti un bail d'habitation à M. [M] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel intial de 1860 euros et d'une provision pour charges de 200 euros. M. [J] [W] a en outre autorisé M. [M] [N] à s'installer dans les lieux à compter du 14 juillet 2024, moyennant une somme totale de 1700 euros pour la période du 14 au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5820 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Par assignation du 28 novembre 2024, M. [J] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause ordonner l'expulsion de M. [M] [N] sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, être autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par le locataire, en déduction des sommes dues, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, jusqu'à libération des lieux,
- 9940 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024 sur la somme de 5820 euros, et du jugement pour le surplus,
- 5000 euros au titre de la résistance abusive,
- 2024,12 euros au titre des frais bancaires engagés pour obtenir un moratoire sur le prêt immobilier en cours,
- 2000 euros en réparation de son préjudice moral,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2025.

À l'audience du 8 avril 2025, M. [J] [W] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 avril 2025, s'élève à 20 240 euros.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, M. [M] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer, de sorte qu'il sera, en application de l'article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [W] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi précitée, de sorte que ce texte, dans sa nouvelle version, dont il se déduit que tout bail, même verbal, contient une clause résolutoire, est applicable au présent litige.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 5820 euros lui a été signifié 2 octobre 2024.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5820 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [M] [N] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux.

En application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution et afin d'assurer l'exécution de la présente décision, il sera enjoint à la société M. [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les lieux libres de tous occupants sous astreinte, selon les modalités prévues au présent dispositif, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [J] [W] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [J] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 avril 2025, M. [M] [N] lui devait la somme de 20 240 euros. Cette absence de paiement de l'intégralité des loyers depuis sa date d'entrée dans les lieux est par ailleurs étayée par les échanges de messages entre les parties.

M. [M] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 5820 euros, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [J] [W] sera, ainsi que le lui permet l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par M. [M] [N], en déduction des sommes dont il est établi qu'elles restent dues au bailleur.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [W] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, M. [J] [W] invoque trois préjudices distincts

4.1 Sur le préjudice matériel

M. [J] [W] soutient avoir du solliciter la suspension de ses échéances de prêt en raison de l'absence de paiement des loyers, cette suspension lui ayant occasionné des frais d'un montant de 2024,12 euros.

Il produit au soutient de cette affirmation un courrier émanant de la BNP PARIBAS, daté du 13 novembre 2024, accompagné d'un tableau d'amortissement, qui ne permet nullement d'établir la réalité de ces frais, les seules informations qu'il contient concernant la suspension effective de ses échéances de remboursement du 5 décembre 2024 au 5 mars 2025, et le montant de sa nouvelle échéance de remboursement à compter du 5 avril 2025, égale à 2306,95 euros à compter de cette date, M. [J] [W] n'ayant pas souhaité modifier la durée de remboursement.

La somme de 2024,12 euros dont il sollicite le paiement à titre de dommages-intérêts, correspond aux intérêts des échéances reportées et aux primes d’assurance durant la période de suspension. Toutefois, la durée totale du prêt n’ayant pas été modifiée, il n’est pas établi que ces sommes n’auraient pas été dues en l'absence de suspension.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée à ce titre.

4.2 Sur la résistance abusive

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Il est en l'espèce établi que M. [V] [N] n'a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, et qu'il a proféré des menaces en réponse au conseil du bailleur en recherche une résolution amiable, ceci, manifestement dans l'optique manifeste de dissuader M. [J] [W] d’intenter la moindre action et de se maintenir dans les lieux sans s'acquitter du moindre loyer.

Cette attitude, qui a contraint M. [J] [W] à introduire une action en justice aux fins de voir ses droits reconnus, justifie d'accorder à ce dernier des dommages-intérêts d'un montant de 500 euros sur le fondement de la resistance abusive.

4.3 Sur le préjudice moral

M. [J] [W] sollicite la reparation de son prejudice moral, qu'il estime à 2000 euros.

Il résulte des messages et courriels échangés entre les parties que M. [J] [W] a accordé sa confiance à M. [V] [N], et qu'il s'est montré particulièrement accueillant et aidant avec son locataire, lequel a, en retour:
- conditionné la signature du bail écrit à l'ajout d'une locataire dont la pièce d'identité semble avoir été falsifiée,
- durant plusieurs mois, promis le règlement des loyers, sans s'exécuter, et conditionné leur paiement à la reparation de divers désordres dans l'appartement qu'il n'a jamais pris la peine de nommer.

Il résulte des échanges entre les parties que M. [J] [W] s’est montré particulièrement conciliant.

Ce comportement a nécessairement causé un préjudice moral à M. [J] [W], reposant sur le sentiment d’avoir été abusé et manipulé, distinct du simple retard dans le paiement des loyers, lequel sera justement réparé par l'octroi de dommages-intérêts d'un montant de 500 euros.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [J] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,