TJ 34172, 23 juin 2025, RG 24/01876

N°Minute:25/01471
N° RG 24/01876 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PFE3

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [X] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [R], [E] [N] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025
Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M. [G] [L]
Copie certifiée delivrée à : M. [W] [X] [D], Mme [K] [R], [E] [N] épouse [D], Mme [T] [N]

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020 ayant pris effet le 01 décembre 2020, Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] ont donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [N] épouse [D] un logement à usage d’habitation, avec garage et cave, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 680 euros, outre la somme mensuelle de 50 euros au titre du garage et une provision sur charges mensuelle à hauteur de 20 euros.
Un avenant au contrat de bail a par la suite été régularisé en date du 10 novembre 2020 entre, d’une part, Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] et, d’autre part, Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N], à la suite de l’arrivée dans le logement de Madame [T] [N].
Des loyers demeurant impayés, Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, fait signifier à Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] un commandement de payer la somme principale de 3 973,50 euros, correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par décision en date du 13 février 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a constaté la situation de surendettement de Monsieur [W] [D] et Madame [K] [N] épouse [D] et a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] ont fait assigner Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 décembre 2024, et sollicitent :
le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,
l’expulsion de Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] et Madame [T] [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] et Madame [T] [N] au paiement de celle-ci,
la condamnation solidaire de Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] et Madame [T] [N] à payer la somme de 6 641,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus, arrêtés au 14 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,
la condamnation solidaire de Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] et Madame [T] [N] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] et Madame [T] [N], daté du 05 novembre 2024. La conclusion est que Monsieur [W] [D] et Madame [K] [N] épouse [D] vivent avec la sœur de cette dernière, Madame [T] [N]. Monsieur [W] [D] et Madame [K] [N] sont retraités et Madame [T] [N] bénéficie du RSA. Un accompagnement social lié au logement « prévention des expulsions » a été mis en place afin de soutenir la famille dans ses démarches.
Par jugement en date du 3 février 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné la réouverture des débats aux motifs que :
« la commission de surendettement de l’HERAULT a prononcé au bénéfice de Monsieur et Madame [D] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
A l’audience, Monsieur [L] a indiqué avoir formé un recours contre cette décision notamment en raison de la présence de trois personnes et non pas deux dans le logement.
Il convient de connaître la décision de la banque de France sur ce recours et si la dette locative a été effacée. »
Par courrier en date du 27 février 2025, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a notifié sa nouvelle décision aux époux [D] et a imposé un plan conventionnel de redressement en tenant compte de la contribution aux charges de Madame [T] [N]. La commission prévoit ainsi l’apurement de la dette locative en 48 échéances mensuelles de 86,02 euros pour un montant total de 4129 euros.
L’affaire a finalement été reçue à l’audience du 28 avril 2025.
A l’audience, Monsieur [G] [L] a comparu et a indiqué que le recours formé contre la décision de surendettement avait abouti, que le loyer courant avait été payé sauf le mois de décembre 2024, outre actualisation de la dette à la somme de 6981,11 euros par décompte produit à l’audience. Il a par ailleurs maintenu sa demande d’expulsion à l’encontre de ses locataires.
Madame [F] [Y] n’a pas comparu.
Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] ont comparu. Madame [K] [N] a expliqué avoir mis l’argent sur le compte en banque mais que la banque avait payé autre chose avec. Elle a ajouté qu’ils cherchaient un appartement moins cher.
Monsieur [W] [D] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande
En tant que bailleurs personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.
Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.
La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer en date du 19 octobre 2023 vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023, date de résiliation dudit bail.
Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 20 décembre 2023.
À compter de la résiliation du bail, Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de condamnation à la dette locative
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] se trouvent redevables de la somme de 6981,11 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 28 avril 2025, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.
Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] seront donc condamnés à verser la somme de 6981,11 euros à Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y].
S’agissant de la procédure de surendettement :
Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] ont été déclarés recevable le 13 février 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire survenue le 20 décembre 2023, du fait de l’impayé de loyers et de charges. La recevabilité ne saurait donc faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.
L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 précitée n'est applicable que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui est le cas en l'espèce.
L'article 24 VI 2° prévoit que lorsque la commission de surendettement a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.
En l'espèce, la commission de surendettement ayant imposé l'apurement de la dette d'un montant de 4129 euros en 48 échéances de 86,02 euros, il conviendra d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les mêmes modalités.
S’agissant du reliquat de la dette non inclus dans le plan de redressement :
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débat qu’un reliquat de la dette d’un montant de 2852,11 euros n’est pas pris en compte dans le plan de redressement, signifiant que les locataires n’ont pas repris le paiement de leurs loyers courants après le dépôt du dossier à la commission de surendettement.
Ce reliquat sera payable sur une 49eme mensualité.
Il convient de préciser qu’en cas de non-respect de ce plan d’apurement, celui-ci pourra être réputé caduc et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.
Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [W] [D], Madame [K] [N] épouse [D] et Madame [T] [N] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [G] [L] et Madame [F] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS