TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/06501

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 8]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/06501 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVW2

Minute : 25/168

S.D.C. [Adresse 12] -HABITATIONS SIS [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] ET [Adresse 4]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080
S.D.C. [Adresse 12] - PARKINGS SISE [Adresse 13]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [P] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.D.C. [Adresse 12] - HABITATIONS sise [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], representé par le Syndic FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 11]

représentée par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. [Adresse 12] - PARKINGS sise [Adresse 13], representé par le Syndic FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 11]

représentée par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [S] est propriétaire des lots n°53 et 61 au sein de la [Adresse 12]- Habitations située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], et de la [Adresse 12] -Parkings située [Adresse 13], soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 février 2023 (pli avisé, non réclamé), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations a, par l'intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [P] [S] de payer la somme de 2147,99 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 juillet 2024 (pli avisé, non réclamé), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Parkings a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [P] [S] de payer la somme de 440,98 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]- Habitations et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]- Parkings, représentés par leur syndic la SAS Foncia Marne La Vallée, ont fait assigner Monsieur [P] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement des sommes suivantes :
au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations :
4453,06 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023, date de la mise en demeure, 775 euros au titre des frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Parkings :
440,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 juillet 2024aux syndicats des copropriétaires des Résidences [Adresse 12]-Habitations et [Adresse 12]-Parkings :
700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.
À l'audience, les syndicats des copropriétaires des Résidences [Adresse 12]-Habitations et [Adresse 12]-Parkings, représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Ils exposent que Monsieur [P] [S], propriétaire de divers lots (un appartement et un parking) au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Ils indiquent que les comptes individuels présentent un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par les syndicats selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndicats des copropriétaires soutiennent également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [P] [S] cité à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par les syndicats des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des 22 mars 2022 et 08 février 2024, que les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, l’ajustement prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025, ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Les syndicats des copropriétaires justifient des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023 s’agissant de l’appartement et pour la période du 30 juin 2023 au 1er juillet 2024 s’agissant du parking, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte des syndicats des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.
Les décomptes reprennent les différents appels de charges et les paiements effectués par le défendeur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [S] à payer :
au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations, la somme de 4453,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 03 février 2023, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire ;au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Parkings la somme de 440,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 04 juillet 2024, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire de la [Adresse 12]-Habitations sollicite l’octroi de la somme de 775 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (mise en demeure, relance, constitution dossier commissaire de justice, transmission dossier à l’avocat).

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure (42 euros), ce dont il est justifié.

En revanche, il y a lieu de rejeter les frais de relance (33 euros), la nécessité de l’envoi de ce courrier pour recouvrer la créance n’étant pas démontrée.

Il convient enfin de déduire les frais de « constitution de dossier » « huissier » et « avocat » d’un montant de 700 euros (2 x 350 euros), qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations, la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [P] [S] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s'est perpétuée depuis avril 2022, et occasionne aux syndicats des copropriétaires un préjudice financier en les privant de fonds nécessaires à l'entretien des immeubles, qui doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Les syndicats des copropriétaires justifient d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [S] à payer aux syndicats des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [P] [S] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la [Adresse 12]- Habitations et de la [Adresse 12]- Parkings, la totalité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [S] à leur payer, pris ensemble, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations, située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, la somme de 4453,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]-Habitations, située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] -Parkings située [Adresse 13], représenté par son syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, la somme de 440,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]- Habitations située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] -Parkings située [Adresse 13], représentés par leur syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, pris ensemble, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]- Habitations située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] -Parkings située [Adresse 13], représentés par leur syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, pris ensemble, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]- Habitations située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] -Parkings située [Adresse 13], représentés par leur syndic la SARL Foncia Marne La Vallée, du surplus de leurs demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT