TJ 75056, 26 juin 2025, RG 24/08090

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Julien Quiene

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Valérie MENARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 26 juin 2025

DEMANDEURS
Madame [N] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

Madame [Q] [T] épouse [A], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

DÉFENDERESSE
Madame [O] [B], demeurant [Adresse 4]
comparante et assisté de Maître Julien Quiene, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

Décision du 26 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMM

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMM

Par contrat sous seing privé en date du 2 août 2005 à effet du 1er septembre 2005, feu Monsieur [M] [T] aux droits duquel viennent Madame [N] [T], Monsieur [X] [T], Madame [Q] [T] épouse [A] et Madame [F] [T], en qualité d’héritiers, a donné à bail à Madame [O] [B] et Monsieur [R] [Z], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5].
Monsieur [R] [Z] avait donné congé par un courrier du 25 avril 2014.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [N] [T], Monsieur [X] [T], Madame [Q] [T] épouse [A] et Madame [F] [T] ont fait délivrer à Madame [K] [W] un commandement de payer la somme en principal e 12903,19 euros correspondant aux loyers et charges dus au 21/05/2024.

Par acte de Commissaire de justice du 1er août 2024, Madame [N] [T], Monsieur [X] [T], Madame [Q] [T] ont assigné Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal;prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire;ordonner l'expulsion de Madame [O] [B] et de tous occupants de lon chef des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, avec enlèvement et séquestration des meubles si besoin;fixer à compter du 1er août 2024, l'indemnité d'occupation égale à deux fois le montant résultant du contrat résilié et condamner Madame [O] [B] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner la défenderesse à lui payer la somme de 14720,89 euros à titre d'arriérés de loyers charges et d'indemnités mensuelles d'occupation, arrété au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner la défenderesse en paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et plus généralement tous les cates rendus nécessaires par la présente procédure.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 où elle a fait l’objet d’un report à celle du 15 mai 2025.

Elle a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Madame [N] [T], Monsieur [X] [T], Madame [Q] [T] épouse [A] et Madame [F] [T] , représentés par leur conseil, ont indiqué que la dette s’élève à 28874,49 euros au 2ème trimestre 2025 inclus, sous réserve de deniers et quittances valables. Ils ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, s’opposant à l’octroi de tous délais pour payer ou quitter les lieux.
Ils ont précisé qu’aucun règlement n’est intervenu depuis août 2024, que le loyer mensuel est de 2169,19 euros mensuel tandis que les revenus mensuels de la locataire sont de 492,62 euros par mois.

Madame [O] [B], représentée par son Avocat, indique avoir effectué un virement de 2200 euros mais qui n’a pas été pris en compte.
Elle fait état de difficultés sociales et médicales et précise bénéficier du RSA, avoir effectué une demande de logement social, et ne pas être en capacité de rembourser.
Elle demande un délai d’un an pour quitter les lieux afin de pouvoir se reloger

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,Madame [N] [T], Monsieur [X] [T], Madame [Q] [T] épouse [A] et Madame [F] [T] bien que n’y étant pas contraints en qualité de bailleur, personnes physiques, justifient cependant avoir saisi la CCAPEX en date du 24/05/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, au sens des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (applicable aux locations meublées par renvoi de l'article 25-3).

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu en date du 2 août 2005 à effet du 1er septembre 2005, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 12903,19 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de six semaines (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate réduisant le délai de deux mois à six semaines) pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il sera rappelé que la clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne tant le paiement des loyers que des charges.

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2024.

Il apparaît que Madame [O] [B] est redevable de la somme de 29874,49 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, à titre d'arriérés de loyers charges et d'indemnités mensuelles d'occupation, arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus.
Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 , le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative, et qui le sollicite; que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et les délais de paiement ne peuvent suspendre le versement des loyers et des charges.

La situation de Madame [O] [B] qui n’a pas repris le paiement des loyers courants, n’est pas en capacité d’assumer les seuls loyers courants, ne permet pas de lui accorder des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [O] [B] sera ordonnée dans les termes du dispositif ;
-Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et L433-2R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration..
-Il conviendra de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, révisables, et qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie.
En effet, aucun des éléments produits aux débats ne justifient le doublement du loyer tel que sollicité.

Sur les délais pour quitter les lieux :

A la date de la présente décision, Madame [O] [B] a déjà de fait bénéficié d’un délai de près d’un an depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, délai qui a eu pour effet d’accroître sa situation d’endettement au titre de l’arriéré locatif.
Il n’y pas lieu d’aggraver cette situation et elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens

Madame [O] [B], en tant que partie perdante, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité ne commande pas de prévoir une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS: