TJ 77284, 18 juin 2025, RG 25/01693

Min N° 25/00573
N° RG 25/01693 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5QX

S.C.I. LES GEMEAUX

C/
Mme [X] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES GEMEAUX
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par M. [B] [Z], co-gérant, muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffiers : M. BOULLE Pierre, lors de l’audience, et Mme DEMILLY Florine, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.C.I. LES GEMEAUX

Copie délivrée
le :
à : Madame [X] [M]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01 mars 1998, la Société civile immobilière LES GEMEAUX (la SCI LES GEMEAUX ) a donné à bail à Madame [X] [M] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer ANNUEL DE 21.600 francs, et 150 francs de provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2021, la SCI LES GEMEAUX a fait notifier à Madame [X] [M] un congé aux fins de vente, prenant effet au 28 février 2022.

Par lettre missive en date du 05 juin 2024, la SCI LES GEMEAUX a mis en demeure Madame [X] [M] de lui justifier des actions entreprises pour son relogement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SCI LES GEMEAUX a fait assigner Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
Recevoir la demanderesse en son action et la déclarer bien fondée,Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [X] [M],Déclarer Madame [X] [M] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 2], et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, condamner Madame [X] [M] [N] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 23 janvier 2025.

À l'audience du 30 avril 2025, la SCI LES GEMEAUX représentée par Monsieur [Z] [B], co-gérant de la société, et régulièrement muni d’un pouvoir pour représenter l’autre co-gérant, Monsieur [A] [B], maintient ses demandes et se réfère aux termes de son assignation.

En réponse aux déclarations de la défenderesse concernant la proposition d’achat du bien loué qui a été faîte à cette dernière, il explique qu’il y a eu un désaccord sur les clauses de la promesse de vente et que son notaire lui a conseillé de ne pas poursuivre la vente avec la locataire. Il demande de tenir compte de la période de trêve hivernale dans l’octroi de délais d’expulsion à la locataire.

Madame [X] [M], explique avoir déposé une demande de logement social depuis 2010, être accompagnée par une assistante sociale pour la constitution d’un dossier DALO (droit au logement), que son dossier a récemment été transféré auprès de l’organisme Equalis, et affirme vouloir quitter le logement qui ne lui convient plus.

Elle souligne que des membres de sa famille se sont proposés pour acquérir ledit logement, afin qu’elle puisse s’y maintenir, mais le compromis n’a finalement pas été signé car le vendeur s’est désisté. Elle sollicite un délai de six mois pour quitter le logement.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [X] [M] assignée à l’étude du commissaire de justice a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, un congé aux fins de vente a été délivré par la bailleresse la SCI LES GEMEAUX à la locataire par courrier recommandé en date du 12 mars 2021, dont elle a accusé réception, pour une prise d’effet le 28 février 2022, soit avant l’assignation du 23 janvier 2025.

En conséquence, la demande de la SCI LES GEMEAUX aux fins de validation du congé est recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l'article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, « le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé », son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, la SCI LES GEMEAUX a donné congé à Madame [X] [M] du logement sis [Adresse 2], par lettre recommandée avec accusé réception du 12 mars 2021, en indiquant le motif de reprise pour vente.

En conséquence, le congé délivré à Madame [X] [M], qui rappelle à la locataire son droit de préemption sur la vente, remplit les conditions de validité.

Il y a donc lieu de le déclarer valable, et de constater que Madame [X] [M], est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], depuis le 28 février 2022.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [X] [M] s’est mobilisée pour bénéficier d’un relogement, et est à jour du paiement de ses loyers ou indemnités d’occupation à la date de l’audience. Cependant, il y a également lieu de tenir compte de l’ancienneté de l’effectivité du congé, amenant à ce que la locataire soit occupante sans droit ni titre depuis plus de trois ans.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [X] [M] un délai de deux mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [M] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2022, Madame [X] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [M] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil engage la responsabilité de celui qui par sa faute a causé un préjudice à autrui.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Madame [X] [M] se maintient dans les lieux loués depuis plus de trois ans après un congé régulier délivré et devenu effectif. Madame [X] [M] cause ainsi un préjudice aux droits de propriétaire de la SCI LES GEMEAUX, que la somme de 500 euros suffira à réparer.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [X] [M] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [X] [M] à payer à la SCI LES GEMEAUX la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS