TJ 77284, 25 juin 2025, RG 25/00974

Min N° 25/00579
N° RG 25/00974 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3SI

M. [K] [Y]
Mme [N] [W] épouse [Y]

C/
M. [U] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [N] [W] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra TROJANI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [U] [V]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 14 décembre 2020, Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [U] [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 820 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements répétés aux obligations locatives du fait de l’absence de paiement des loyers et charges,
- ordonner son expulsion,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,
- le condamner au paiement d’une somme mensuelle de 1.072,40 euros, au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
le condamner au paiement de la somme de 3.557,61 euros au titre de l'arriéré locatif due à janvier 2025, avec intérêts au taux légal , conformément à l'article 1231-6 du code, à compter du commandement de payer sur la somme de 2.383,44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et déposent leur dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 4.014,81 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse). Ils précisent que le dernier loyer courant n'a été réglé que partiellement.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [U] [V] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [V] reste leur devoir, la somme de 4.014,81 euros à la date du 29 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

En conséquence, Monsieur [U] [V] sera condamné au paiement de la somme de 4.014,81 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 29 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 2.384,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.383,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a été réglé que partiellement, le dernier versement de loyer du mois d'avril 2025 étant d'un montant de 920 euros. Par ailleurs, le locataire n'a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l’audience.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 24 décembre 2024. Monsieur [U] [V] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [G] [Z] [Y], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Monsieur [U] [V] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [K] [D] [Y] et Madame [N] [W] épouse [Y] ont dû accomplir, Monsieur [U] [V] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,