TJ 37261, 22 janv. 2025, RG 24/05340

MINUTE N° : 24/00413

JUGEMENT
DU 22 Janvier 2025

N° RG 24/05340 - N° Portalis DBYF-W-B7I-[U]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

ET :

[K] [H]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 décembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 JANVIER 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 498 661 099, demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Me POUBEL substituant Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [K] [H], domicilié : chez Mme [X] [N], [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [H] est propriétaire des lots n°8 et 14 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (37).

Le 19 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a donné assignation à M. [K] [H] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240, 1343-2 et 1342-10 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, 44, 514,699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile et des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 122,76 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 ;la somme de 650,40 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2 124 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 18 novembre 2024 la somme de 3 122,76 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice financier certain à la copropriété.

A l’audience du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.
La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :
le relevé de propriété du bien litigieux;le contrat de syndic ;le procès-verbal d'assemblée générale du 3 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du01/01/2023 au 31/12/2024 , qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :
Charges sollicitées 3122,76 euros
Frais sollicités 650,40 euros
TOTAL 3773,16 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [K] [H] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 novembre 2024 à hauteur de la somme de 3 122,76 euros.

La lettre de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [K] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 122,76 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 novembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 33.60 euros, les avis de réception des mises en demeures n'étant pas versés aux débats.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndicVu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,
Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.
En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

***
M. [K] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 513,60 euros au titre des frais de recouvrement.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

M. [K] [H] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [K] [H] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2124 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS