TJ 37261, 11 déc. 2024, RG 24/02155

MINUTE N° : 24/00358

JUGEMENT
DU 11 Décembre 2024

N° RG 24/02155 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JHJ3

S.A.S. IMMOLION sous l’enseigne CONNECTA IMMOBILIER

ET :

[I] [P] [R]

GROSSE + COPIE le
à

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à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors des débats
GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 octobre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOLION sous l’enseigne CONNECTA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 7] n° 840 612 121, demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par Me Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS - 105 #
D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [I] [P] [R]
né le 24 Janvier 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparant, assisté de Me TROUSSARD substituant Me DESNOIX de la SELARL DESNOIX, avocats au barreau de TOURS - 33 #

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 septembre 2023, M. [I] [R] et Maître [D] [O], notaire, ont conclu un mandat de vente sans exclusivité aux fins de vente d’un appartement appartenant à M. [I] [R], situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Le 14 septembre 2023, M. [I] [R] et la SAS IMMOLION ont conclu un mandat exclusif à durée déterminée de 12 mois aux mêmes fins. La rémunération du mandataire a été fixée à 5000 euros, à la charge de l’acquéreur.

Le 18 septembre 2023, une offre d’achat était présentée par un acquéreur à la SAS IMMOLION.

Par courriel du 22 septembre 2023, M. [I] [R] s’est prévalu de son droit de rétractation auprès de la SAS IMMOLION.

Par courrier du 25 septembre 2023, la SAS IMMOLION a mis en demeure M. [I] [R] d’avoir à exécuter ses obligations contractuelles dans un délai raisonnable, et, en conséquence de signer un compromis de vente avec l’acquéreur présenté.

Par courrier du 11 octobre 2023, la SAS IMMOLION a mis en demeure M. [I] [R] d’avoir à lui régler la somme de 5000 euros.

Par acte délivré le 9 avril 2024, la SAS IMMOLION a fait assigner M. [I] [R] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de réparations de ses préjudices.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 octobre 2024. Le délibéré a été fixé au 11 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS IMMOLION demande au Tribunal de :
DEBOUTER M. [I] [R] de l’ensemble de ses demandes,CONDAMNER M. [I] [R] à payer à la SAS IMMOLION la somme de 5000€ au titre de son préjudice liée à la perte de chance de conclure la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023, date de la première mise en demeure,CONDAMNER M. [I] [R] à payer à la SAS IMMOLION la somme de 1000€, au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,CONDAMNER Monsieur [I] [R] à payer à la SAS IMMOLION la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER M. [I] [R] aux dépens.
Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, qu’elle a exécuté son mandant conclu avec M. [I] [R], que compte tenu du caractère exclusif du mandat, M. [I] [R] ne pouvait procéder à la vente de son bien par un autre intermédiaire et souligne n’avoir pas été informée par le défendeur du mandat conclut avec l’office notarial au moment de la conclusion du contrat Elle souligne que ce dernier avait renoncé à son droit de rétractation, et que, dès lors que l’exécution du mandat était constatée, et qu’il en avait connaissance, il ne pouvait plus s’en prévaloir.
Elle précise qu’aucune rétractation n’a eu lieu le 21 septembre 2023 au téléphone, celle-ci étant intervenue seulement le 22 septembre 2023 par courriel; qu’à cette date, M. [I] [R] était parfaitement averti de l’offre d’achat présentée par elle. Elle ajoute que l’offre d’achat était formulée avec un financement comptant, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, de sorte que la vente était parfaite et qu’elle avait donc, en obtenant cette offre d’achat, rempli son mandat. Elle soutient encore que la rémunération prévue par le contrat de mandat exclusif s’élevait à la somme de 5000 euros, et que dès lors, elle subit un préjudice de perte de chance d’avoir touché cette somme.

Elle indique que M. [I] [R] est de mauvaise foi, qu’il avait connaissance du caractère exclusif du mandat de vente et de son obligation de procéder à la vente par l’intermédiaire de la concluante ; qu’il découle pour elle de cette faute dolosive un préjudice moral puisqu’elle a dû indiquer à l’acquéreur du bien que la vente ne pourrait finalement pas se faire, ce qui contrevient à sa bonne réputation.

A l’audience, M. [I] [R] demande au Tribunal de :
DEBOUTER la SAS IMMOLION de sa demande de condamner M. [I] [R] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,DEBOUTER la SAS IMMOLION de sa demande de condamnation à la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral, CONDAMNER La SAS IMMOLION à payer à M. [I] [R] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral,CONDAMNER la SAS IMMOLION aux dépens, CONDAMNER la SAS IMMOLION au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur le fondement de l’article L. 221-28 du code de la consommation, il affirme qu’il était encore possible pour lui de se rétracter du contrat de mandat jusqu’à ce qu’une offre d’achat lui soit présentée ; que cette offre d’achat lui a été transmise le 21 septembre 2023 à 10h14 par la SAS IMMOLION alors qu’il avait précédemment, le même jour à 9H56, fait part de sa volonté de se rétracter ce qui avait conduit la SAS IMMOLION à lui transmettre l’offre.
A titre subsidiaire, il soutient que l’obligation d’information de payer la somme de 5000 euros en cas de rétractation du vendeur n’a pas été respectée par la SAS IMMOLION et que la partie adverse fait preuve de mauvaise foi en réclamant cette somme. Il considère que la SAS IMMOLION n’a, en tout état de cause, subi aucun préjudice moral et ne démontre en aucun cas une faute dolosive qu’il aurait commise. Il souligne que le temps pris pour transmettre l’offre d’achat par la SAS IMMOLION témoigne d’un manque de sérieux de sa part qui, seul, est à l’origine de sa réputation.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, M. [I] [R] fait état d’un état psychologique fragile du fait de sa vie personnelle, et expose que les différentes pressions exercées par la SAS IMMOLION à son égard ont renforcé cet état de fragilité.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes indemnitaires formées contre M. [I] [R]

Il s’agit de savoir si M. [I] [R] a commis une faute contractuelle à l’origine d’un préjudice pour la demanderesse. Pour ce faire, le tribunal doit d’abord examiner la question de savoir si à la date de la transmission de l’offre d’achat par la SAS IMMOLION, le mandat avait pris fin du fait de l’exercice par M. [I] [R] de son droit de rétractation.

1- Sur l’exercice du droit de rétractation par M. [I] [R]

En application de l’article L. 221-25 du code de la consommation, si le consommateur souhaite que l'exécution d'une prestation de services ou d'un contrat mentionné au premier alinéa de l'article L221-4 commence avant la fin du délai de rétractation prévu à l'article L221-18 et si le contrat soumet le consommateur à une obligation de payer, le professionnel recueille sa demande expresse par tout moyen pour les contrats conclus à distance et sur papier ou sur support durable pour les contrats conclus hors établissement. Il demande au consommateur de reconnaître qu'après qu'il aura entièrement exécuté le contrat, celui-ci ne disposera plus du droit de rétractation.

En application de l’article L.221-28 du code de la consommation, le droit de rétractation ne peut être exercé pour les contrats de fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et, si le contrat soumet le consommateur à une obligation de payer, dont l’exécution a commencé avec son accord préalable et exprès et avec la reconnaissance par lui de la perte de son droit de rétractation, lorsque la prestation a été pleinement exécutée par le professionnel.

En application de l’article 1353 du Code civil, et de l’article L221-22 du Code de la consommation, la charge de la preuve de l’exercice du droit de rétractation pèse sur le consommateur.

En l’espèce, le contrat de mandat conclu le 14 septembre 2023 avec la SAS IMMOLION prévoit que « le mandant confère au mandataire qui l’accepte, mandat exclusif de vendre le bien et les droits immobiliers dont il est seul propriétaire aux prix, charges et conditions stipulées ci-dessous ». Il n’est contesté par aucune des parties que la SAS IMMOLION avait pour mission de trouver un acquéreur à M. [I] [R] et d’organiser la vente, la signature lui revenant.

Ce contrat de mandat exclusif conclu entre les parties présente une clause intitulée « Demande d’exécution anticipée du mandat », aux termes de laquelle : « le mandant autorise expressément le mandataire à commencer l’exécution du présent mandat avant l’expiration du délai de rétractation de quatorze jours. En conséquence, le mandant déclare expressément vouloir renoncer au bénéfice du droit de rétractation dont il est titulaire en vertu des articles L. 221-18 à L. 221-28 du code de la consommation et dont il reconnaît avoir été parfaitement informé, dans l’hypothèse où le mandataire aurait pleinement exécuté la mission confiée par le présent mandat avant l’expiration dudit délai de rétractation ».
M. [I] [R] avait donc, en application de ces dispositions légales et conventionnelles, la possibilité de se rétracter jusqu’à l’exécution du mandat par le mandataire et dans la limite de 14 jours .

Sur la date et l’heure de l’exercice du droit de rétractation
Il ressort des pièces versées au débat que M. [I] [R] a émis un appel le 21 septembre 2023 à 9h56, lequel a duré 188 secondes, soit un peu plus de trois minutes, à destination du numéro de téléphone « [XXXXXXXX01] », dont il indique qu’il s’agissait d’un appel au cours duquel il a exercé son droit de rétractation auprès de la SAS IMMOLION. Il justifie également d’un courriel envoyé à la SAS IMMOLION, le 22 septembre 2023 à 11h48 pour formuler sa rétractation par écrit, doublé de l’envoi le 22 septembre 2023 d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le relevé des appels sortants du téléphone de M. [I] [R], qui ne permet ni d’avoir accès au contenu de la conversation passée ni à la qualité de son interlocuteur, ne constitue pas une preuve suffisante de l’exercice par M. [I] [R] de son droit de rétractation intervenue le 21 septembre 2023 à 9h56. Dès lors, le droit de rétractation a été exercé le 22 septembre 2023, la lettre recommandée avec accusé de réception doublée du courriel ayant été envoyés à cette date.

Sur un mandat exécuté par la SAS IMMOLION à cette date
Au vu des échanges du 21 septembre 2023 entre les parties, au cours desquels M. [I] [R] précise avoir fait un choix entre les deux offres d’achats présentées dans le cadre de chacun des mandats, il est établi que M. [I] [R] avait connaissance de l’offre d’achat présentée par la SAS IMMOLION lorsqu’il a formalisé l’exercice de son droit de rétractation le lendemain.

Dans ce contexte, l’envoi du courrier de rétractation de M. [I] [R] le 22 septembre 2023 est donc intervenu postérieurement à la transmission de l’offre d’achat par la SAS IMMOLION. A cette date, M. [I] [R] ne pouvait plus se rétracter.

Le moyen de défense tiré d’un exercice valide du droit de rétractation sera rejeté.

Sur un manquement de la SAS IMMOLION à son devoir précontractuel d’information malgré un contrat exécuté
En application de l’article L.221-25 du code de la consommation, aucune somme n'est due par le consommateur ayant exercé son droit de rétractation si sa demande expresse n'a pas été recueillie en application du premier alinéa ou si le professionnel n'a pas respecté l'obligation d'information prévue au 9° de l'article L221-5.

En l’espèce, M. [I] [R] sollicite le bénéfice de ces dispositions, à titre subsidiaire, si le Tribunal venait à considérer que la SAS IMMOLION avait pleinement exécuté sa mission. Cet article n’est cependant pas applicable à l’espèce, puisqu’il suppose que le droit de rétractation ait été valablement exercé, et qu’il a été précédemment établi que M. [I] [R] n’avait pas pu exercer son droit de rétractation, ce dernier y ayant expressément renoncé et la société IMMOLION ayant fourni le service attendu avant l’envoi du courrier de rétractation.
Ce moyen sera également rejeté.

2- Sur l’engagement de la responsabilité de M. [I] [R],

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

2.1. Sur le manquement contractuel

Il est établi par les développements précédents que M. [I] [R] s’est affranchi du caractère exclusif du mandat qu’il avait conclu avec la SAS IMMOLION en procédant à la vente par l’intermédiaire d’un autre mandataire. Cela constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

2.2. Sur les préjudices dont l’indemnisation est sollicité

Sur le préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir sa rémunération
Il est constant que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Le contrat de mandat conclu entre les parties stipule que « en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire aura droit à une rémunération fixée en conséquence. La rémunération du mandataire payable lors de la réalisation de l’opération est portée à 5 000 euros, TVA comprise. Cette rémunération est à la charge de l’Acquéreur. ». L’offre d’achat présentée par la société IMMOLION incluait ces frais à hauteur de 5000 euros, s’ajoutant à la somme de 60 000 euros correspondant au prix du bien. Dès lors, la SAS IMMOLION devait être rémunéré de manière certaine à hauteur de 5000 euros en cas de formalisation de cette vente.

L’offre d’achat a été signée par l’offrant le 18 septembre 2023 et était valable jusqu’au 21 septembre 2023, sauf accord de l’offrant renouvelé. Cette offre était faite à un prix supérieur au prix estimé à 58 750 euros, estimation retranscrite dans le contrat de mandat. Elle avait donc de grandes chances d’aboutir. En outre, aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire n’avait été formulée de nature à amoindrir les chances que la vente ne soit effectivement réalisée.

Toutefois, lorsque M. [I] [R] a décidé de contrevenir à ses obligations le 22 septembre 2023, l’offre était déjà caduque, sauf accord de l’offrant de la maintenir. Cet élément vient amoindrir les chances qu’avait la SAS IMMOLION de conclure avec cet offrant. La perte de chance de conclure la vente est, au vu de ces éléments, estimée à 90%.
Le lien de causalité entre cette perte de chance et la conclusion de la vente avec une autre personne par un autre intermédiaire est direct et certain.

Dès lors, M. [I] [R] sera condamné à payer à la SAS IMMOLION la somme de 4 500 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de conclure la vente par son intermédiaire et d’en toucher rémunération.Cette somme sera augmentée, en application de l’article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le préjudice moral ou l’atteinte à l’image de la SAS IMMOLION
Le préjudice moral d’une personne morale recouvre exclusivement l’atteinte à son image. Il est indemnisable s’il est réel et direct.

En l’espèce, la SAS IMMOLION fait état d’un préjudice moral lié à une atteinte à sa réputation mais n’en justifie j par aucune pièce. En effet, en l’absence d’information sur la manière dont les échanges avec l’offrant se sont tenus, les conséquences de l’absence de cette vente sur l’atteinte à l’image de la SAS IMMOLION ne sont pas démontrées.

La SAS IMMOLION sera déboutée de cette demande.

II- Sur la demande indemnitaire reconventionnelle de M. [I] [R]

Sont versées au débat les différentes relances qui ont été réalisées par la SAS IMMOLION pour recouvrir ses honoraires, par courrier, courriel et sms. Cependant, au regard de la demande indemnitaire de la SAS IMMOLION accueillie pour majeure partie par le Tribunal, il ne saurait être considéré que ces relances constitueraient des pressions inutiles et ou vexatoires à l’égard de M. [I] [R].

Dès lors, en l’absence de faute contractuelle de la part de la SAS IMMOLION, M. [I] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III- Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [I] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, M. [I] [R], qui supporte les dépens, sera condamné à payer la SAS IMMOLION la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [I] [R] à payer à la SAS IMMLION la somme de 4.500,00 € (QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de la réparation de son préjudice de perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejette la demande de la SAS IMMOLION formulée au titre de la réparation de son préjudice moral ;

Rejette la demande reconventionnelle de M. [I] [R] formulée au titre de la réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [I] [R] aux dépens ;

Condamne M. [I] [R] à payer à la SAS IMMOLION la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [I] [R] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER, C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT, C. BELOUARD