TJ 37261, 11 déc. 2024, RG 24/04615

MINUTE N° : 24/00370

JUGEMENT
DU 11 Décembre 2024

N° RG 24/04615 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JNIH

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]”

S.A SMA ET :

[R] [E] [H]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors des débats
GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 novembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” Représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 9] N° 498 661 099, demeurant [Adresse 4]

S.A SMA immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 332 789 296 dont le siège social est [Adresse 3]

non comparants, tous les deux représentés par Me EMAURE substituant Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [R] [E] [H]
née le 23 Mai 2000 à [Localité 6] (CONGO), demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [R] [E] [H] est propriétaire des lots n°72 et 112 dans l’immeuble situé [Adresse 5].

Le 7 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et la société anonyme SMA S.A. ont donné assignation à Mme [R] [E] [H] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :
condamner cette dernière à payer à la SMA SA , subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 1681,49 € au titre des charges de copropriété dues entre le 01er juillet 2023 et le 01er janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de la mise en demeure et qui porteront également intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,condamner cette dernière à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] :la somme de 2338,47 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 au titre des charges de copropriété dues entre le 01er avril 2024 et le 01er octobre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de la mise en demeure et qui porteront également intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à payer à payer à la SMA SA la somme de 2124 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;
Ils font valoir que la SMA est subrogée dans les droits du syndicat au titre des impayées de charges réglés en lieu et place de la défenderesse; que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 1er octobre 2024 la somme de 2338,47 € hors sommes dues à la SMA; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Ils sollicitent également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Ils affirment que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 6 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et la société SMA SA représentés par leur Conseil, maintient les demandes et réactualise à la baisse à 1338,47 € la demande de condamnation aux charges impayées entre le 1er avril 2024 et le 01er octobre 2024 suite à un versement du 16 octobre 2024 de 1000 € de la défenderesse.
La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et la société SMA SA versent aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux;
- le contrat de syndic ;
- vu le bulletin d’adhésion au contrat COPROTECT de la société anonyme SMA SA au titre de la garantie charges impayées, signé pour le compte du syndicat des copropriétaires le 10 décembre 2000;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 4 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant (déduction faite des 186 € figurant au décompte et relevant de l’article 700 du Code de procédure civile :

Charges sollicitées 3019,96
Frais sollicités 559,20
TOTAL 3579,16

Sur les 3019,96 € correspondant aux charges de copropriété et fonds travaux impayés au 04 novembre 2024, l’assureur SMA SA a été subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 1681,49 € au titre de la période du 01 juillet 2023 au 01er janvier 2024 (3ème et 4ème trimestres 2023 et 1er trimestre 2024). Pour le surplus (3019,96-1681,49€), le syndicat des copropriétaires justifie par les différents documents supraque Mme [R] [E] [H] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 4 novembre 2024 à hauteur de la somme de 1338,47 € au titre des charges entre le 01er avril 2024 et le 01er octobre 2024.

Les lettres de mise en demeure présentées le 25 octobre 2023, le 10 novembre 2023 et le 10 janvier 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [R] [E] [H] sera en conséquence condamnée à payer à la SMA SA, subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 1681,49 € au titre des charges de copropriété dues entre le 01er juillet 2023 et le 01er janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, date de présentation de la mise en demeure du 5 janvier 2024.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 1338,47 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 au titre des charges de copropriété dues entre le 01er avril 2024 et le 01er octobre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 45.60 € + 33.60€.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.
En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

***
Mme [R] [E] [H] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Mme [R] [E] [H] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [R] [E] [H] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société anonyme SMA SA la somme de 1300 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS