TJ 37261, 7 mai 2025, RG 25/00832

MINUTE N° : 25/00089

JUGEMENT
DU 07 Mai 2025

N° RG 25/00832 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JSB4

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE RELAIS DU [Adresse 7]

ET :

[H] [D]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 mars 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 07 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic l’agence [Adresse 9], dont le siège social est [Adresse 5]

Représenté par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [D] est propriétaire du lot n°38 dans l’immeuble situé [Adresse 4] (37).

Le 14 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS [Adresse 10] a donné assignation à M. [H] [D] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 5 266.28 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement arrêtées au 31 décembre 2024 [décompte du 2 décembre 2024] ;la somme provisionnelle de 341 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;
condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ;
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir la somme de 5 266.28 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Lors de l’audience du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, assigné par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 11] [Adresse 6] verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux ;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 19 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4946,28 €
Frais sollicités 320,00 €
TOTAL 5 266,28 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [H] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 décembre 2024 à hauteur de la somme de 4946,28 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 5 décembre 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [H] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4946,28 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n'est pas justifiée (accuse de réception non produit)

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288 euros.

***
M. [H] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 288 euros au titre des frais de recouvrement.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)».

En droit positif, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte [ Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.00].

Par courrier recommandé du 03 décembre 2024 présenté le 05 décembre suivant avec avis de réception revenue non réclamé, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure le défendeur de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours du solde impayé.

Cependant, au 03 décembre, toutes les provisions à échoir de l’exercice comptable en cours étaient déjà échues et l’exercice comptable du 01er janvier 2025 au 31 décembre 2025 n’était pas commencé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [H] [D] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [H] [D] sera tenu aux dépens.

Il ne saurait être fait droit à la demande concernant les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale au regard du bordereau d’inscription d’hypothèque légale versé aux débats, celui-ci n’étant pas certifié et signé en page 4 et mentionnant une sûreté revêtant un caractère équivoque de “La somme de MILLE QUATRE CENT TRENTE NEUF EUROS SOIXANTE SIX CENTIMES se décomposant comme suit : - charges de copropriété dues pour la période courue du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024 : 5.266 ,28 - pour les 4 prochains trimestres au titre de la Loi SRU 341,00", étant observé que le montant inscrit en toutes lettres est inférieur à celui chiffré.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS