TJ 37261, 6 nov. 2024, RG 24/04353

MINUTE N° : 24/332

JUGEMENT
DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/04353 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JMUP

Syndicat de copro. DE L’IMMEUBLE LES BORDS DE LOIRE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE

ET :

[R] [G]

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats
GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 02 octobre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES BORDS [Adresse 5] LOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARLES GILLES, immatriculée au RCS de [Localité 9] n° 348 622 255, demeurant [Adresse 3]

non comparant représenté par Maître LE CARVENNEC substituant Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G], demeurant “[Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [G] est propriétaire des lots n°47 et n°62 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] (37).

Le 04 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] BORDS [Adresse 5] LOIRE a donné assignation à M. [R] [G] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :
condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1314,09 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 02/09/2024 avec mise en demeure à compter du 11 décembre 2023;la somme de 1868,40 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner ce dernier à lui payer la somme de 1500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 02/09/2024 la somme de 1314,09 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 02 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] BORDS DE LOIRE, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité selon procès-verbal659 du [4] de procédure cicile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES BORDS DE LOIRE verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux;
- le contrat de syndic ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 19 février 2024qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 02/09/2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1314,09
Frais sollicités 1868,40
TOTAL 3182,49

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [R] [G] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 02/09/2024 à hauteur de la somme de 1314,09 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 14 décembre 2023 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [R] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1314,09 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 02/09/2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 04 septembre 2024 pour le surplus.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 316,80 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.
En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

S'agissant des frais de 129,60€ facturés le 06 avril 2024 et des frais de 120 € facturés le 01er janvier 2024 , sans autre explication, leur réalité n'est pas justifiée. Les sommes de 186€ et 636 € facturées les 11 décembre 2023 et 21 mars 2024 relèvent par ailleurs de l'article 700 du Code de procédure civile, article qui sera examiné ci-après.

***
M. [R] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 796,80 € (480+316,80) au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

- Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [R] [G] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [R] [G] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1300€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS