TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00711

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00711 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNW

Minute : 25/00180

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3]
Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [R] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me Garçon

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 3] representé par son syndic le cabinet LOISELET Père, Fils et F [V]- [Adresse 4]
représentée par Me Valérie Garçon, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z]
demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Z] est propriétaire du lot n°760 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père, fils et F. [V], a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 10, 10-1, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement des sommes suivantes :
• 249,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
• 1079,97 euros au titre des frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
• 3700 euros à titre de dommages et intérêts,
• 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [R] [Z], propriétaire d’un parking au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [Z] au paiement de dommages et intérêts. Il précise à cet égard que le défendeur a fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement des charges de copropriété selon jugement du 02 novembre 2023 dont les causes n’ont pas été réglées.

Monsieur [R] [Z], comparant en personne, ne discute pas la dette au titre des charges de copropriété mais conteste la demande au titre des frais de recouvrement ainsi que celles au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique qu’il est intérimaire et ne perçoit que 600 à 700 euros par mois. Il ajoute qu’il a été en dépression à la suite du décès de sa mère et qu’il n’a pas été en capacité de s’occuper de ses affaires.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 02 juin 2023 et du 07 juin 2024, que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le décompte reprend les différents appels de charges et les paiements effectués par le défendeur.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 249,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1079,97 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la sommation délivrée au défendeur le 06 décembre 2023 (dont le coût est de 519,98 euros), ni de l’envoi d’une mise en demeure (dont le coût est de 259,99 euros). Dès lors, aucun frais ne peut être réclamé.

En tout état de cause les frais sollicités dont manifestement disproportionnés par rapport au montant de la créance réclamée qui était, à cette date, de 6,66 euros.
Par ailleurs, les frais au titre de « suivi d’exécution », concernent l’exécution d’une décision qui ne peut être que celle du jugement rendu le 02 novembre 2023 (la facture de l’avocat étant datée du 04 décembre 2023). En tout état de cause aucune décision n’a encore été rendue dans la présente instance.
En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [R] [Z] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], la somme de 249,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens, CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. [V], du surplus de ses demandes, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.