TJ 16015, 5 juin 2025, RG 24/00737

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :
JUGEMENT du 05 Juin 2025
N° RG 24/00737 - N° Portalis DBXA-W-B7I-FXE7
54G

Affaire :

[W] [T] veuve [U]

C/

[F] [N]
, [H] [I] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée le :
à
Me Camille BAILLOT
Me Stéphanie BERLAND

Expéditions conformes délivrées le :
à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président
Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

Madame [W] [T] veuve [U]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
rerésentée par Me Stéphanie BERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [N]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [H] [I] épouse [N]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique en date du 30 décembre 2009, Monsieur [F] [N] et Madame [H] [I] épouse [N], ont acquis auprès de la société LA GRANDE OURSE IMMO un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], qu’ils ont donné en location sous la gestion de l’Agence LAFONTAINE.
En août 2020, les consorts [N] ont donné mandat à la SAS PROPRIETE PRIVEE de vendre ledit immeuble.
Selon acte authentique en date du 21 décembre 2020, Madame [W] [T] veuve [U] a acquis ledit immeuble auprès des consorts [N]. Une clause d’exclusion de la garantie a été insérée audit acte.
Après avoir considéré qu’il existait des désordres affectant l’immeuble, Madame [U] a fait intervenir des professionnels afin de faire procéder à des travaux.
Par l’intermédiaire de son assurance protection juridique, Madame [U] a fait réaliser une mesure d’expertise amiable par le cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT. L’expert a déposé son rapport le 16 septembre 2021.
Par courrier recommandé en date du 2 novembre 2021, Madame [U] a mis en demeure les consorts [N] d’avoir à prendre en charge le coût des travaux de reprise.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2022, Madame [U] a saisi la présidente du Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 19 octobre 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [M] [R].
L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 20 décembre 2023.
Par acte de commissaire en date du 25 avril 2024, Madame [W] [T] veuve [U] a fait assigner Monsieur [F] [N] et Madame [H] [I] épouse [N] devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, en application des articles 1641 et suivants du Code civil, aux fins de voir :
- dire inapplicable la clause d’exclusion de la garantie figurant à l’acte authentique de vente
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U]
A titre principal : la somme de 18.933,43 € TTC, au titre de la reprise intégrale du plancher chauffant, cette somme devant être indexée au regard de l’indice BT 01,
A titre subsidiaire : la somme de 6.902 € TTC, au titre du coût de l’adjonction des radiateurs et remboursement de deux d’ores et déjà acquis, somme devant être indexée au regard de l’indice BT 01
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U] la somme de 683,10 € TTC au titre du coût du remplacement de la canalisation d’eau percée
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U] la somme de 905,85 € TTC au titre du coût du remplacement du chauffe-eau
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2 520 € TTC au titre du coût des travaux de reprise de la terrasse extérieure
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U] la somme de 5 000 € en indemnisation de son préjudice de jouissance,
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [W] [U] une indemnité de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- rappeler l’exécution de droit de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
- condamner Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
L’affaire a été clôturée le 29 janvier 2025 et fixée à l’audience du 3 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 novembre 2024, Madame [T] veuve [U] maintient ses demandes initiales. Elle demande également de débouter Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Au soutien de ses demandes, elle invoque l’article 1643 du code civil et la jurisprudence de la cour de cassation pour faire valoir que la clause exclusive de garantie des vices cachés prévue dans l’acte authentique de vente est inapplicable en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur. Elle allègue que Madame [N] est identifiée en qualité de « négociatrice immobilière » et soutient, en réponse aux allégations des consorts [N] selon lesquelles la clause implique une connaissance en construction, que la clause stipule un professionnel de l’immobilier ou de la construction et dès lors, la connaissance par les vendeurs des vices importe peu.
Elle estime d’autre part que le plancher chauffant est hors service, ce qui constitue selon le rapport d’expertise une défaillance suffisamment grave pour rendre l’immeuble destiné à habitation impropre à sa destination. Elle précise que ce défaut préexistait à la vente et lui était inconnu puisqu’elle n’a mis en chauffe qu’à son entrée dans les lieux. Elle considère qu’il s’agit d’un vice caché. Concernant la canalisation percée, elle précise que le dégât des eaux dans le garage est apparu suite au raccordement en eau de l’immeuble. Elle soutient qu’ayant visité la maison alors qu’elle était vide de tout occupant et non alimentée en eau, il ne lui était pas possible d’identifier une fuite et qu’il s’agit d’un vice caché. Elle ajoute que le chauffe-eau percé était un vice nécessairement présent antérieurement à la vente qui lui était inconnu avant de raccorder l’immeuble en eau et électricité. Elle considère qu’il s’agit d’un vice grave. Concernant les fissures et décollement du carrelage de la terrasse, elle évoque, selon le rapport d’expertise, qu’il s’agit d’un désordre avéré et antérieur à la vente dont l’importance rend impossible l’usage de la terrasse.
Elle soutient, en application des articles 1641 et 1645 du Code civil que les vendeurs sont tenus aux coûts des réparations en raison des vices cachés et que s’agissant d’un vendeur professionnel les dommages subis devront être réparés intégralement s’agissant des conséquences directes des vices cachés affectant le bien.
Concernant les dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, elle allègue qu’ayant acheté un bien avec un plancher chauffant, la réparation doit la remettre dans la situation au moment où elle décidait d’acquérir le bien et indemniser les travaux de remise en état du plancher chauffant. Elle estime que la réparation doit inclure les travaux faits en urgence sur la canalisation et le chauffe-eau en raison des vices cachés, ces frais résultant de ceux-ci. Elle s’oppose au montant de la réparation proposé par l’expert judiciaire pour la terrasse extérieure, le métrage est de 15m2 et selon l’article 279-0 bis du code général des impôts, les travaux de construction et reconstruction ne bénéficient pas d’un taux de TVA réduit.
Concernant le préjudice de jouissance, elle considère que le chauffage défaillant depuis trois ans affecte l’habitabilité de l’immeuble et qu’elle ne peut pas avancer le coût des travaux. Elle précise qu’elle devra quitter le domicile plusieurs jours pour la réfaction intégrale du plancher, que les désordres limitent son accès directement par le salon pour éviter un passage sur la terrasse et qu’elle perçoit une petite retraite.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 31 octobre 2024, les consorts [N], en application des articles 1641 et suivants du Code civil, de la jurisprudence, des pièces versées et du rapport d’expertise judiciaire, demandent de :
- déclarer Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] recevables et bien fondés en leurs demandes.
A titre principal,
- déclarer applicable la clause de non-garantie des vices cachés,
- débouter Madame [W] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre très subsidiaire,
- déclarer que le bien n’est pas affecté de vice caché,
- débouter Madame [W] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions la demande formées par Madame [W] [U] au titre de la reprise du chauffage au sol, laquelle ne pourra excéder 5.500 €.
- débouter Madame [W] [U] de sa demande au titre du coût du remplacement de la canalisation percée et au titre infiniment subsidiaire la REDUIRE à de plus justes proportions.
- débouter Madame [W] [U] de sa demande au titre du coût du remplacement du chauffe-eau et au titre infiniment subsidiaire la REDUIRE à de plus justes proportions.
- réduire à de plus justes proportions la demande formulée par Madame [W] [U] au titre de la reprise du carrelage de la terrasse, laquelle ne pourra excéder 1.445 €.
- débouter Madame [W] [U] de sa demande au titre d’un prétendu préjudice de jouissance et au titre plus subsidiaire, la REDUIRE à de plus justes propositions, celle-ci étant manifestement excessive.
En tout état de cause,
- débouter Madame [W] [U] de toutes ses demandes contraintes aux présentes.
- condamner Madame [W] [U] à verser à Madame [H] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leur défense concernant l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, les consorts [N] font état qu’en raison d’une jurisprudence constante, le vendeur particulier ne peut être considéré comme un professionnel que s’il a une connaissance en construction et que la profession de négociateur immobilier ne confère pas la qualité de professionnel. Ils précisent que Madame [N] n’a exercé ce métier que pendant quelques mois et qu’il consistait en négocier les prix. Ils évoquent, en application des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil que pour qu’il y ait vice caché, la chose doit avoir un défaut, qui rend impropre l’usage auquel elle était destinée, le vice doit être caché et antérieur ou concomitant à la vente. Ils précisent que la clause exclusive de garantie ne peut être remise en cause que si l’acquéreur démontre que le vendeur avait connaissance des vices. Ils soutiennent que n’ayant jamais occupé les lieux et la maison ayant été donnée à bail par l’intermédiaire d’une agence et que ni l’agence ni les locataires ne les ayant informés des désordres, ils ne pouvaient pas avoir connaissance de ceux-ci. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a considéré qu’ils pouvaient ignorer le désordre du chauffage au sol et la fuite dans le garage en ce qu’elle est postérieure à la vente. Ils précisent que l’expert judiciaire n’a pas constaté de désordre au chauffe-eau et qu’ils sont de bonne foi.
A titre subsidiaire, ils soutiennent que l’acquéreur n’apporte pas la preuve de vice caché affectant le bien et que pour l’ensemble des vices allégués, ni l’agence immobilière à qui le bien était confié en gestion, ni les locataires précédents n’ont avertis de désordres existants. Concernant le plancher chauffant, ils expliquent qu’il est partiellement défectueux ce qui ne rend pas la maison impropre à sa destination d’habitation et que les diagnostics de vente n’ont mentionné de défectuosité. Ils soulignent que le vice n’existait pas au moment de la vente et ne rend pas impropre son usage. Concernant le dégât des eaux, ils allèguent que l’expert judiciaire a démontré que l’ouverture du compteur d’eau a eu lieu le 16 décembre 2020 et qu’une fuite aurait impacté le compteur d’eau, qu’elle n’a pu apparaître qu’entre le 17 décembre 2020 et le 14 janvier 2021 et que cela n’affecte pas la destination de la maison. Ils soutiennent que Madame [T] n’ayant pas évoqué la fuite au 21 décembre 2020, date de la signature de l’acte authentique, celle-ci n’existait pas au jour de la vente. Concernant le chauffe-eau, ils observent que l’expert n’a pas pu constater le désordre. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a indiqué qu’une fuite détectable aurait accompagné les trous dans le chauffe-eau et que Madame [T] n’aurait pas pu les ignorer après deux visites de la maison. Concernant la terrasse, ils observent que l’expertise amiable ne mentionne pas de fissures en septembre 2021 et qu’ayant pris possession des lieux le 17 décembre 2020, au jour de la vente le 21 décembre 2020 le désordre aurait été constaté celui-ci étant devant la baie vitrée du salon. Ils précisent que l’expert judiciaire considère que ce désordre ne rend pas la maison impropre à son usage.
A titre infiniment subsidiaire, ils soutiennent, en application des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, que les parties doivent apporter la preuve de leurs allégations. Ils précisent que seul un préjudice direct, actuel et certain est indemnisable ou une perte de chance. Ils font état, en application de l’article 1231-1 du Code civil que la réparation est limitée au préjudice prévisible et que la cour de cassation a considéré que le juge ne peut pas se borner à évaluer le dommage à une somme forfaitaire. Ils évoquent l’estimation faite par le sapiteur de l’expert judiciaire pour le plancher du chauffage et sollicitent que le préjudice soit limité à ce montant le désordre lié au chauffage n’étant que partiel et la réparation de l’intégralité du chauffage serait un enrichissement injustifié. Ils précisent que Madame [T] ne justifie pas de l’achat de radiateurs ni d’élément permettant de certifier qu’ils ont permis de remédier au désordre. Concernant la canalisation et le chauffe-eau, ils soutiennent qu’aucun expert ne s’est prononcé sur les causes du désordre ou sur les travaux pour y remédier et que la preuve de ces désordres n’est pas rapportée, ni la preuve d’une faute du vendeur, ni de la cohérence des travaux avec le désordre, ni de la nécessité des travaux, ni d’un lien de causalité. Concernant la terrasse, ils précisent qu’une réponse ministérielle du 5 juillet 2015 a établi que les travaux de rénovation de terrasse achevée depuis plus de 2 ans sont soumis à un taux de TVA de 10%.
Ils allèguent que la réparation du préjudice de jouissance a vocation à réparer le trouble causé dans la jouissance des lieux et que la perception d’une petite retraite est sans lien. Ils précisent que l’expert judiciaire a estimé que le trouble de jouissance serait de deux jours pour la pose des radiateurs et sans contrainte de quitter les lieux.
L’affaire a été clôturée le
MOTIVATION
Sur l’application de la clause exclusive de garanties des vices cachés
Sur le caractère de professionnel de l’immobilier ou de la construction du vendeurL’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu aux vices cachés de la chose, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. La jurisprudence constante de la cour de cassation a établi qu’un vendeur professionnel ne peut pas se prévaloir d’une clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés. Toutefois, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation (3ème chambre civile, 17 octobre 2024, n°22-22.882), la clause de non garantie des vices cachés est applicable lorsque le vendeur n’est pas un vendeur professionnel dans le cadre de la vente en cause.
En l’espèce la clause de l’acte authentique de vente du 21 décembre 2020 stipule «S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »Madame [N] a été négociatrice immobilière pendant un an selon l’attestation communiquée par son ancien employeur. Cependant la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Charente) est une opération isolée de gestion du patrimoine privé des vendeurs sans lien avec l’exercice professionnel de Madame [N].
En outre, Madame [N] n’exerce pas une profession qui lui permettrait d’identifier des vices qui ne seraient pas apparents pour un profane. Elle ne peut donc se voir reconnaître le caractère de professionnelle de l’immobilier au sens de la clause insérée dans l’acte authentique.
En conséquence, Madame [N] n’étant ni une professionnelle de l’immobilier ni une professionnelle de la construction, la clause exclusive de garantie des vices cachés est applicable et les consorts [N] peuvent s’en prévaloir.
Sur la connaissance des désordres par les vendeursConformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, en cas de clause exclusive de garantie des vices cachées, celle-ci peut être écartée si les vendeurs sont de mauvaise foi et avaient connaissance des vices avant la vente. La charge de la preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l’acquéreur qui doit établir que le vendeur avait parfaitement connaissance du vice.
En l’espèce, les consorts [N] n’habitaient pas dans l’immeuble et le bien était donné à bail par l’intermédiaire d’une agence immobilière comme l’atteste le relevé de gérance de l’agence LAFONTAINE IMMOBILIER.
L’attestation fournie par Madame [T] concernant le désordre au chauffage ne permet pas d’établir que ce désordre était antérieur à la vente, mais simplement qu’il existait au 6 mars 2021. Le diagnostic électrique réalisé le 5 novembre 2020 ne fait pas état d’un dysfonctionnement mais ce diagnostic ne porte pas sur les parties de l’installation électrique nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder, comme les éléments chauffants incorporé dans la maçonnerie, ce qui est le cas du chauffage puisque selon le rapport d’expertise « le système de chauffage est constitué de résistances électriques noyées dans la date béton ». Le rapport d’expertise concernant le chauffage établi par Monsieur [Z], en qualité de sapiteur de Monsieur [R], expert judiciaire près la cour d’appel de Bordeaux, fait état que « Monsieur et Madame [N] pouvaient ignorer ce désordre » puisqu’ils étaient propriétaires non occupants. L’ensemble de ces éléments permettent d’établir que Madame [T] n’apporte pas la preuve que les consorts [N] avaient connaissance de l’existence de ce désordre avant la vente.
Le rapport d’expertise de Monsieur [R], expert judiciaire près la cour d’appel de Bordeaux, précise que pour la canalisation dans le garage le désordre est apparu entre le 17 décembre 2020 et le 14 janvier 2021 et « qu’une fuite même invisible et minime dont la localisation est indéterminée est immédiatement apparente au compteur. Le relevé du compteur de 755 le 16.12.2020 est identique le 17.12.2020 au relevé fait lors de la visite par Mme [U] », il précise également « Non caché fort probablement postérieur au 21.12.20 ». Il ressort donc de l’expertise que la fuite ne pouvait pas être connue des vendeurs puisqu’elle serait apparue postérieurement à la vente.
Concernant le chauffe-eau, le rapport d’expertise précise « des trous dans le chauffe-eau, tels qu’allégués, seraient nécessairement accompagnés de fuites, lesquelles ne pourraient être ignorées d’un acheteur ayant visité 2 fois la maison » et « fuites d’un chauffe-eau entre le 21.12.20 et son remplacement ». L’expertise démontre que des trous dans le chauffe-eau auraient été visibles et que le désordre est apparu postérieurement à la vente. En effet, il semble inconcevable au vu des dégâts importants que constitueraient des trous dans un chauffe-eau et de la consommation en eau que cela occasionnerait que Madame [T] ne les ait pas constatés entre le 16 décembre 2020 date de l’ouverture du compteur d’eau et le 21 décembre 2020 date de la signature de l’acte authentique. Les vendeurs qui étaient propriétaires non occupants de l’immeuble ne pouvaient pas davantage en avoir connaissance.
Concernant la fissuration et décollement du carrelage de la terrasse extérieure, le rapport d’expertise judiciaire précise que le désordre est antérieur à la vente, qu’il n’est pas de nature à rendre la maison impropre à son usage et que ce désordre n’a pas été constaté dans le cadre de l’expertise amiable le 16 septembre 2021. De plus, Madame [T] s’est installée dans la maison plusieurs jours avant la signature de l’acte authentique de vente, si les fissures et le décollement du carrelage de la terrasse étaient apparents, elle en aurait fait part lors de la signature de l’acte authentique le 21 décembre 2020 ce qui n’a pas été le cas. Si Madame [T] n’a pas pu constater les désordres de la terrasse en occupant la maison pendant 4 jours, les consorts [N] en tant que propriétaires non occupants ne pouvaient pas en avoir connaissance. Il ressort de ces éléments que Madame [T] n’apporte pas la preuve que les vendeurs avaient connaissance de ce vice.
En conclusion, l’ensemble de ces éléments permettent d’établir que les vendeurs sont fondés à se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés.
Par conséquent Madame [T] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 761 du code de procédure civile, les dépens sont à la charge de l’Etat lorsque la partie qui a succombé bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. L’article 108 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que lorsque la partie gagnante a obtenu condamnation aux dépens, elle peut demander à l’Etat de lui rembourser les dépens taxés, si la partie condamnée bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.
En l’espèce les dépens seront recouvrés, en ce compris les frais de référé et d’expertise, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

PAR CES MOTIFS,