TJ 75056, 26 juin 2025, RG 22/00069

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître LEROY

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître CHEWTCHOUK
Maître GARNIER
Monsieur [C]
Maître MESSAOUDEN
S.A.S.U FONCIA
Maître GEON-CATALOT
Société TCP
Maître BRACQUEMONT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 22/00069 - N° Portalis 352J-W-B7E-CV6TL

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEURS
Monsieur [V] [G],
demeurant [Adresse 1]
Madame [N] [Y],
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître LEROY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P245

DÉFENDEURS
Madame [B] [C] née [X],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître CHEWTCHOUK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2358
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012020029949 du 01/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [Q] [C],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
S.A.R.L. A. VILLARD IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître GARNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1473

Décision du 26 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 22/00069 - N° Portalis 352J-W-B7E-CV6TL

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SAS RELAIS IMMO,
dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par Maître MESSAOUDEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C568
S.A.S.U. FONCIA,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparante, ni représentée
Société [Localité 1] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096
Société TCP - LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1],
dont le siège social est sis [Adresse 8]
non comparante, ni représentée
S.A de Défense et d’Assurance (SADA),
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître BRACQUEMONT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2364

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M.[G] [V] et Mme [Y] [N] sont propriétaires d’un appartement situé au [Adresse 3] , dans la copropriété dont le syndic est la SAS RELAIS IMMO, succédant à FONCIA [Localité 1].
La copropriété est assurée par la SADA.
Le bien est géré en location par l’agence A. VILLARD IMMOBILIER.
M.[G] [V] et Mme [Y] [N] ont acquis le 19/04/201 l’appartement donné en location à Mme [C] [B] selon contrat de bail en date du 25/11/1998 par le précédent propriétaire.
Un congé pour vente a été signifié par les bailleurs à leur locataire par acte d’huissier du 27/02/2018 à effet au 31/10/2018 .Se plaignant de désordres , la locataire a contesté la régularité du congé , en demandant des travaux et subsidiairement que soit ordonnée une expertise.
Par jugement du juge des contentieux de la protection de PARIS du 25/01/2021 , il a été statué ainsi :
MET hors de cause M. [M] [C], devenu M. [Q] [C]DEBOUTE M. [M] [C] de sa demande de dommages et intérêtsDEBOUTE M.[G] [V] et Mme [Y] [N] de leur demande de validation du congé pour vente, délivré le 27/02/2018 à effet au 31/10/2018DEBOUTE M.[G] [V] et Mme [Y] [N] de leur demande de dommages et intérêts DEBOUTE Mme [C] [B] de sa demande de consignation des loyers ORDONNE à M.[G] [V] et Mme [Y] [N] de délivrer mensuellement des quittances de loyers à Mme [C] [B] depuis février 2018, sans astreinteORDONNE une expertise des désordres confiée à Mme [L] [D] , selon la mission détaillée DIT qu’il nous en sera référé en cas de difficultéSURSEOIT A STATUER sur l’octroi de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et réalisation de travaux sous astreinte au bénéfice de Mme [C] [B]DIT qu’il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles CONDAMNE M.[G] [V] et Mme [Y] aux dépens RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit
L’expert a réuni les parties le 11/03/2021.

Par jugement du juge des contentieux de la protection de PARIS du 27/01/2022 , il a été statué ainsi :
-JUGE y avoir lieu à joindre les procédures n° 11 21-11637 et 11 21-11973
-JUGE y avoir lieu à rendre commun le jugement rendu le 25/01/2021 RG 11 20-08561 en ce qu’il a désigné Mme [L] en qualité d’expert judiciaire et les opérations d’expertise à :
- la société A.VILLARD IMMOBILIER
-le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
- la société FONCIA [Localité 1]
- REJETTE en l’état les demandes de la société A.VILLARD IMMOBILIER ainsi que les réserves du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société FONCIA [Localité 1].
Par acte d’huissier du 24/05/2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS RELAIS IMMO a assigné [Localité 1] HABITAT OPH et la SAS TCP ( LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1]) aux fins de :
-voir déclarer recevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS RELAIS IMMO en ses demandes, fins et prétentions
- voir rendre commun le jugement rendu le 25/01/2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ce qu’il a désigné Mme [L] en qualité d’expert judiciaire et les opérations d’expertise à :
- la société [Localité 1] HABITAT OPH
-la société TCP ( LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1])
- faire sommation à [Localité 1] HABITAT OPH et la société TCP d’assister à la prochaine réunion d’expertise du 08/06/2022 à 14h30 au [Adresse 3]
- voir réserver les dépens

Une réunion d’expertise a eu lieu le 08/06/2022.

A l’audience du 12/09/2022 l’affaire sous n° RG 22/05169 a été renvoyée au 05/01/2023.

Par acte d’huissier du 14/11/2022 , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS RELAIS IMMO a assigné la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET ASSURANCE (SADA) aux fins de :
-voir déclarer recevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS RELAIS IMMO en ses demandes , fins et prétentions
- voir rendre commun le jugement rendu le 25/01/2021 par le juge des contentieux de la protection de PARIS en ce qu’il a désigné Mme [L] en qualité d’expert judiciaire et le jugement du tribunal judiciaire du 27/01/2022 ( RG n° 11 21-011637)
- la SADA
- voir réserver les dépens

A l’audience du 05/01/2023, l’affaire sous n° RG 22/09696 a été retenue.

Par jugement du 23/02/2023, il a été statué en ces termes :
PRONONCE la jonction de l’instance sous n° RG 22/09696 à l’ instance sous n° RG 22/05169
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH de sa mise en cause par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS RELAIS IMMO
DIT QUE sont rendus communs à [Localité 1] HABITAT OPH et la SAS TCP ( LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1]) le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 25/01/2021 ( n° RG 11 20-8561 ) et les opérations d’expertises menées par Mme [L] [D] , expert désignée .
DIT QUE sont rendus commun à la SADA le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 25/01/2021 et les opérations d’expertises menées par Mme [L] [D] , expert désignée , ainsi que le précédent jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 27/01/2022 ( n° RG 11 21-11637)
RESERVE les dépens en fin de cause
RESERVE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile en fin de cause

L’expert a déposé son rapport le 05/12/2023 .
L’affaire après renvoi aux audiences de suivi des expertises, a été retenue le 24/03/2025.

En ouverture de rapport sur l’indemnisation des préjudices, Mme [C] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Condamner in solidum Monsieur [V] [G], Madame [N] [Y], la société VILLARD IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et à la société TCP à payer à Madame [B] [C] la somme de 44. l 00 € euros en indemnisation de son trouble de jouissance ;
-Condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [Y] à faire réaliser dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard :
-Une réfection complète de l'électricité, hors tableau électrique et remplacement des radiateurs,
-La réfection des enduits et peintures de l'appartement, comprenant le curage des plâtres dégradés, l'application d'un traitement fongicide, la réfection des plâtres et la peinture,
-La création d'une alimentation et d'une évacuation pour le lave-linge,
-La reprise de la crédence carrelée,
-La dépose du système de ventilation actuel et la mise en place de deux ventilations mécaniques réparties (VMR) conformément aux préconisations de la société VAISSIERE.
-Condamner in solidum Monsieur [V] [G], Madame [N] [Y] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à faire réaliser dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard :
-Le traitement de la couverture et de la fissure comprenant la réfection de maçonnerie en façade de la zone fissurée, la réfection de maçonnerie du mur pignon, la pose d'une nouvelle rive en zinc, le remaniement de la couvertine,
-Condamner in solidum Monsieur [V] [G], Madame [N] [Y], la société VILLARD IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et à la société TCP à payer à Madame [B] [C] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 2.500 € par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
-Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire de plein droit

M. [G] [V] et Mme [Y] [N] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
A titre principal,
- CONSTATER que Mme [C] a manqué à son obligation d'entretien de l'appartement donné à bail,
- CONSTATER que Mme [C] a contribué à la survenance et à l'aggravation des désordres subis,
- CONSTATER que les bailleurs ne sont pas à l'origine des désordres subis par Mme [C],
En conséquence,
DEBOUTER Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M [G] et Mme [Y],
A titre subsidiaire,
-DECLARER que la part de responsabilité imputable à M [G] et Mme [Y] dans la survenance des désordres ne saurait être supérieure à 25%,
- CONSTATER que A VILLARD IMMOBILIER a commis des fautes dans le cadre de son mandat de gestion immobilière de nature à engager sa responsabilité civile contractuelle,
- DECLARER M [G] et Mme [Y] bien fondés à solliciter la condamnation du Cabinet A VILLARD IMMOBILIER à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Mme [C] et/ ou tout autre défendeur à l'instance,
En conséquence,
-LIMITER en conséquence la contribution de M [G] et Mme [Y] à la somme de 7 546€ au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [C],
-DEBOUTER Mme [C] du surplus de ses demandes à l'encontre de M [G] et Mme [Y],
-CONDAMNER A VILLARD IMMOBILIER à relever et garantir M [G] et Mme [Y] de toutes condamnations qui pourraient prononcés à leur encontre au profit de Mme [C] et/ de tout autre défendeur,

La SARL VILLARD IMMOBILIER soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- Mettre hors de cause la société VILLARD IMMOBILIER,
- Débouter Madame [B] [C] de ses demandes formulées à l'encontre de la société VILLARD IMMOBILIER,
A titre subsidiaire,
- Rapporter à 5 % la part éventuelle de responsabilité de la société VILLARD IMMOBILIER dans la survenance et la persistance du préjudice de jouissance allégué par Madame [B] [C],
- Limiter en conséquence la contribution de la société VILLARD IMMOBILIER à l'indemnisation de ce préjudice à la somme de 122,50 Euros, sans que cette somme puisse excéder celle de 962,50 Euros,
- Débouter Madame [B] [C] du surplus de ses demandes formulées à l'encontre de la société VILLARD IMMOBILIER,
- Condamner le cas échéant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 3] à garantir la société VILLARD IMMOBILIER des condamnations qui seraient prononcées à son encontre du chef du préjudice de jouissance allégué par Madame [B] [C] au-delà du 29 Juin 2018,
- Débouter en tout état de cause Madame [B] [C] de sa demande tendant à voir la société VILLARD IMMOBILIER être condamnée solidairement avec les autres codéfendeurs à l'indemnisation de son préjudice,
- Condamner tout succombant à payer à la société VILLARD IMMOBILIER la somme de 5.000 €uros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
À titre principal :
METTRE HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] ;
DEBOUTER toutes les demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]
À titre subsidiaire :
DECLARER que l’imputabilité des désordres au syndicat des copropriétaires ne saurait dépasser les limites suivantes :
- 10% pour les infiltrations en façade, soit 355,30 euros maximum ;
- 5% pour le préjudice de jouissance, soit 1.050 euros maximum.
En tout état de cause :
CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés [Localité 1] HABITAT OPH et TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1], la Société Anonyme de Défense et d'Assurance à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre ;
CONDAMNER IN SOLIDUM tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de Pimmeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 3.500 euros sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance.

La SADA soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n'est pas responsable des désordres,
- Juger sans objet la demande en garantie formulée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l'encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE- SADA,
- Juger que le sinistre n'est pas aléatoire et que la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA n'est pas due,
- Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA ne sont pas réunies,
- Juger que les demandes de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte ne sont pas garanties et que la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA,
- Mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE -SADA,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et tous autres concluants de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- Juger que les dommages sont exclus des garanties du contrat souscrit par le Syndicat auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA,
A titre plus subsidiaire,
- Juger que la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA ne saurait être recherchée au-delà de la part de responsabilité qui serait retenue à la charge du Syndicat des copropriétaires et écarter toute demande de condamnation in solidum,
- Faire application des limites de garantie opposables au Syndicat des copropriétaires et aux tiers,
- Faire application de la franchise contractuelle de 2.000 € et juger qu'elle est opposable au Syndicat des copropriétaires et aux tiers,
- Débouter Madame [C] de ses demandes et à défaut les réduire sérieusement
- Juger que la part des préjudices imputables au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne saurait être supérieure à 5% et uniquement pour la période antérieure à 2022
- Condamner in solidum M.[G] et Mme [S], la société A.VILLARD IMMOBILIER, TCP et [Localité 1] HABITAT OPH à garantir la SADA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre
En tout état de cause:
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et tous autres concluants de leurs demandes à l’encontre de la SADA
- Ecarter l’exécution provisoire
-Condamner tout succombant à verser à la SADA la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC , ainsi qu’aux entiers dépens , recouvrés par la SELARL LBCA , conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

[Localité 1] HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-Dire et juger le Tribunal Judiciaire de céans matériellement incompétent au profit du Tribunal Administratif de PARIS pour connaître des prétentions financières dirigées à l`encontre de PARIS HABITAT - OPH qui puiseraient leur source dans des dommages dont la cause serait des travaux publics ;
- Dire et juger mal fondée la demande de la Société VILLARD -IMMOBILIER en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de [Localité 1] HABITAT - OPH ;
- La rejeter purement et simplement ;
- Prononcer la mise hors de cause de [Localité 1] HABITAT - OPH ;
- Condamner tout succombant à payer à [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner tout succombant aux dépens de 1’instance.
La SAS TCP ( LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1]) n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement reconvoquée .
La SASU FONCIA n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement reconvoquée.

DISCUSSION :
A l’issue de l’expertise judiciaire , il convient de déterminer les responsabilités par imputabilité des désordres subis par Mme [C] [B] et/ ou sa part de responsabilité , de déterminer les préjudices de jouissance subis par Mme [C] [B] selon la durée de ceux-ci après détermination de leur point de départ, puis les recours entre parties déclarées responsables.
Sur les demandes de Mme [C] [B] afférentes à l’installation électrique , la machine à laver, le carrelage de crédence de la cuisine:
-installation électrique :
L’expert a relevé que « Selon les factures communiquées (pièce 3 Bailleur), le tableau électrique a été refait en 2016 par l’entreprise MIMOUNA pour un montant de 1250 euros HT (soit 1375 euros TTC), et deux convecteurs ont été remplacés en 2015 par l’entreprise LADB, pour un montant de 450 euros HT (soit 527 euros TTC). Contrairement à ce qui est allégué, les bailleurs n’ont pas réalisé une réfection complète de l’électricité de cet appartement, mais seulement une reprise très partielle. Nous avons constaté l’insuffisance des installations électriques dans ce logement : nombre de prises insuffisantes, pas de radiateur dans la salle d’eau, et prises ne fonctionnant pas.»
Elle mentionne que le STH a informé les bailleurs en 2018 , de la nécessité de vérifier les installations par un organisme agréé , sans que ce soit réalisé, si bien que les travaux des bailleurs en 2015 et 2016 étaient à revoir , responsabilité qui incombe bien aux bailleurs en vertu de leur obligation de délivrance d’un logement décent ,( décret 2002-120 du 30/01/2002 article 2. 5° et 3.6°) l’installation étant jugée insuffisance et dangereuse, car la locataire doit utiliser des rallonges.
Par conséquent la responsabilité de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] est engagée, sans qu’ils démontrent la seule non-conformité d’un raccordement à la terre, ou des dommages seulement à compter de 2018.
- la machine à laver :
La contestation de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] sur l’existence d’une prise lors de la conclusion du bail repose sur le fait que la locataire a effectué un piquage de la canalisation existante. Aucune des parties n’a produit l’état des lieux d'entrée malgré les demandes de l’expert en ce sens.
Il n’est pas stipulé au contrat de bail que le logement comporte une alimentation en eau de machine à laver, laquelle n’est pas exigée pour la délivrance d’un logement décent. Mme [C] [B] ne peut donc démontrer l’antériorité de cet élément, lequel serait alors entré dans le champ contractuel . Faute de preuve en ce sens , Mme [C] [B] sera déboutée de sa demande , qui consisterait non pas en des travaux d’entretien des lieux à leur usage , mais en des travaux d’amélioration des lieux ( que le locataire peut effectuer, sous réserve de leur conformité aux règles sanitaires et de l’accord du bailleur en vertu de l’article 7 f de la loi du 06/07/89 au cas où ils aboutissent à une transformation de la distribution de la cuisine , seule pièce où l’expert envisage cette pose).
-Le carrelage de crédence de la cuisine :
L’expert a noté que la crédence sonne creux , et M. [G] [V] et Mme [Y] [N] contestent que cette dégradation soit concomitante à la pose de plan de travail, lors des travaux menés en 2015.
Dans la mesure où les bailleurs ont fait effectuer en 2015 ( facture LADB du 05/05/2015) des travaux dans la cuisine avec nouvelle crédence et plan de travail, ils étaient responsables de la délivrance d’une cuisine en bon état d’entretien , sauf recours éventuel contre l’entreprise , l’expert n’ayant pas noté de défectuosité actuelle des joints entre crédence et plan de travail qui serait de la responsabilité du locataire ( cf. décret 712-87 du 26/08/87 sur les menues réparations) .
Par conséquent la responsabilité de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] est engagée.
Sur les demandes de Mme [C] [B] afférentes à l’ humidité, les fenêtres et les ventilations :
En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, les bailleurs ont une obligation de délivrance d’un logement décent, obligation continue pendant le bail sans que le locataire ne doive mettre en demeure le bailleur de la respecter.
Il a été recherché la cause des désordres subis dans le logement .
Notamment l’expert a relevé les désordres suivants  :
des infiltrations signalées par Mme [C] dès 2013 (pièce 10 annexée au dire 5) et qui ont fait l’objet de plusieurs signalements du service d’hygiène en 2015 et 2018.une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace, provoquant le développement de moisissures et la dégradation des revêtements.Sur les infiltrations :
Il résulte des pièces produites que l’immeuble où se situe la copropriété dans laquelle se trouve le logement de Mme [C] [B] a été construit au 18ème ou 19ème siècle. L’immeuble du [Adresse 10], propriété de [Localité 1] HABITAT OPH, est de construction plus récente, et le rapport d’expertise préventif après démolition de l’ancien immeuble date du 19/06/2006.
L’expert a constaté une importante fissure en limite de l’immeuble du [Adresse 3] et de l’immeuble voisin du [Adresse 10] et a ajouté qu’ « il semble que l’extrémité du mur de l’immeuble du [Adresse 3] ait été redressé à l’aide de brique à l’occasion de la construction de l’immeuble du [Adresse 10]. Une fissure s’est créée entre la partie ancienne du mur et ces briques .Une couvertine a été ajoutée en partie haute et un parement d’aluminium traite la différence d’alignement entre les deux façades. Une vérification de l’étanchéité de la toiture et de la couvertine nous paraît nécessaire» .
L’expert ajoute que la date de construction de l’immeuble du [Adresse 10] est ignorée , « qu’il est nécessaire de déterminer si le mur fissuré , le parement au-dessus et la couverture au-dessus de l’immeuble du [Adresse 3], de l’immeuble du [Adresse 10] ou font partie d’un mur mitoyen commun ».
Sur ce dernier point, faute de remise des pièces demandées par l’expert, notamment auprès de [Localité 1] HABITAT OPH pour le plan de géomètre lors de la construction, il n’a pas été déterminé la nature du mur entre les deux immeubles.
Mais l’expert a précisé : « Le mur du fond de la chambre de Mme [C] a subi des infiltrations en provenance du mur mitoyen situé à la jonction entre l’immeuble du [Adresse 3] et du [Adresse 10], ce dernier immeuble appartenant à [Localité 1] Habitat. En l’absence de plan établi par un géomètre, il est probable que la limite de propriété soit restée à l’axe du mur portant le [Adresse 3] et qui portait l’ancien bâtiment du 9 aujourd’hui démoli. Lors de la construction du [Adresse 10] pour [Localité 1] Habitat, un muret en brique a été ajouté pour assurer la jonction entre les 2 immeubles. Une fissure s’est créée entre ce muret et le mur portant le [Adresse 3]. Cette fissure a été générée par des défauts d’étanchéité en toiture à la jonction des deux bâtiments. L’état très dégradé de l’enduit du pignon du [Adresse 3] a également fragilisé l’étanchéité du solin posé par [Localité 1] HABITAT.
Bien que le devis soit imprécis sur cette intervention, il semble que l’intervention de PROFIL ARMOR pour [Localité 1] HABITAT en 2021 ait permis de limiter les infiltrations dans la chambre.
L’humidité constatée sur les murs de façade parait liée à une condensation sur paroi froide favorisée par une mauvaise ventilation de l’appartement et aggravée par une peinture filmogène de la façade qui enferme l’humidité dans le mur. »
Il en résulte que [Localité 1] HABITAT OPH qui conteste toute implication dans la survenue des désordres dans le logement loué à Mme [C] [B] ne prend pas en compte le temps nécessaire, pourtant souligné par l’expert, pour que les infiltrations passant par la fissure créée entre ce muret et le mur portant le [Adresse 3], se déclarent peu à peu et produisent leurs effets, alors que cet expert souligne que la fissure a été générée par des défauts d’étanchéité en toiture à la jonction des deux bâtiments.
Au cours des trois réunions menées par l’expert , il a été effectué des mesures d’humidité dans les lieux :
11 mars 2021 :7 juillet 2022 : il est noté que l’humidité a baissé, du fait d’un temps sec permettant une bonne aération du logement 3 avril 2023 : l’expert a noté « les murs de la chambre étaient secs ou quasi secs. Les cloques sur le mur mitoyen et les moisissures sur ce mur et le long du mur de façade étaient présentes dès notre première visite. Elles ne paraissent pas s’être étendues ou aggravées » .Il s’en déduit que les travaux réalisés à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH par l’entreprise PROFIL ARMOR (pièce 1 [Localité 1] HABITAT) datées d’aout 2021 , bien que mal décrits , en parlant de « mur enduit et reprise du solin, un ragréage sur 18m2 et une reprise de joints de panneaux de façade ou de dilatation sur 6 mètres linéaires » constituent une intervention qui a eu un rôle actif pour mettre fin aux infiltrations, ce qui permet également d’en déduire que partie de la cause des dommages se trouvaient bien dans son immeuble.
Pour s’opposer aux conclusions de l’expert, ni le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO ni [Localité 1] HABITAT OPH n’ont apporté d’éléments techniques qui viendraient remettre en cause celles-ci en proposant une autre origine des désordres subis par Mme [C] [B], dans une perspective dynamique et non pas seulement figée à l’époque de l’expertise .
L’expert a pris soin en outre de préciser que « l’enduit du [Adresse 3] est ancien et comporte des salissures. Les fissures ont été colmatées en mars 2020 par TCP. Nous avons cependant noté la présence d’une peinture filmogène susceptible d’enfermer l’humidité. Un ravalement de la façade rue est recommandé. L’état de l’enduit ne parait cependant pas être à l’origine principale des désordres »
Or en application de l’article 14 de la loi du 10/07/1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’entretien de l’immeuble inclut non seulement les réparations courantes, mais aussi les réfections nécessaires pour assurer tant la conservation de l’immeuble que la jouissance par chacun des copropriétaires de son lot.
En ne procédant pas à l’entretien de l’enduit du pignon du [Adresse 3], qui a fragilisé l’étanchéité du solin posé par [Localité 1] HABITAT, le syndicat des copropriétaires a manqué à ses obligations, alors qu’il était informé par le STH en 2015 et 2018 déjà de ces infiltrations dans le logement de Mme [C] [B].
Mme [C] [B] dispose d’une action directe contre le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10/07/1965.
Quant au tiers [Localité 1] HABITAT OPH qui a causé un dommage à Mme [C] [B] par manquement à ses obligations contractuelles de maître de l’ouvrage lors de la réalisation d’un immeuble, sa responsabilité en application de l’article 1240 du code civil est également engagée à l’égard de Mme [C], puisque ce manquement a entraîné des conséquences pour le locataire de M. [G] [V] et Mme [Y] [N]. En effet , en constatant lors de l’expertise de 1997 l’état de la façade du [Adresse 3] , à la suite d’un affaissement de terrain , il était particulièrement nécessaire que la nouvelle construction réalisée au [Adresse 10] tienne compte des travaux à réaliser en appui sur ce mur pignon. Des démolitions ont manifestement eu lieu par la suite à cette adresse, selon les quelques pages du pré- rapport du 19/06/2006 demandé par l’OPAC DE [Localité 1], mais l’état de ce mur pignon n’a pas été pris en compte par [Localité 1] HABITAT OPH, avant la nouvelle construction, jusqu’aux travaux de 2021 de PROFIL ARMOR. Ainsi le rehaussement en brique du mur du [Adresse 3], avec un dessus en couvertine et un parement aluminium pour traiter la différence d’alignement entre les deux façades a été exécuté, sans que [Localité 1] HABITAT OPH ne s’assure du caractère suffisamment solide et étanche de cette adjonction sur ce mur pignon abîmé.
Enfin, l’expert avait sollicité que [Localité 1] HABITAT OPH assiste à l’expertise de juillet 2022 pour ne pas différer les travaux à mener , mais [Localité 1] HABITAT OPH n’ y a pas assisté , faute de jugement en expertise communes, si bien que ce différé à la réunion d’avril 2023 a contribué à l’allongement du préjudice de la demanderesse.
Les travaux sollicités par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires auprès de ALPI CORDE datent du 22/07/2024 en toiture et façade de l’immeuble , selon le détail au devis n° 2023/11 -12939 du 15/11/2023 et un ordre de service seulement du 14/05/2024, sans plus de précisions sur le retard apporté entre devis et cet ordre de service.
M. [G] [V] et Mme [Y] [N] en tant que bailleurs devaient assurer la jouissance paisible de leur locataire, en s’assurant de la décence des lieux loués, en procédant à l’entretien des lieux conforme à leur usage et en étant diligents dès qu’il leur était signalé des infiltrations ou humidité dans les lieux . Or Mme [C] [B] a écrit au gestionnaire la SARL VILLARD IMMOBILIER par LRAR du 28/10/2013 reçue le 05/11/2013 pour faire part déjà de manière très détaillée de l’ensemble de ses doléances, notamment pour infiltrations. Le STH a également notifié ses constats à Mme [C] [B] le 16/01/2015 et 09/07/2015 ; il note lors de ce dernier constat que quelques travaux en salle de bain préconisés en janvier 2015 ont été faits , mais sans détalonner les portes, que le défaut d’étanchéité de mur de façade persistait, ce que le STH constate encore le 21/06/2018 .Il est précisé dans la notifications à Mme [C] [B] du mois de janvier 2015 que le bailleur et le gestionnaire sont informés, dans celle de juillet 2015 que sont prévenus le bailleur et le syndic de l’immeuble.
Or M. [G] [V] et Mme [Y] [N] n’ont pas entamé de diligences immédiates envers le syndicat des copropriétaires a minima, même pour demander une mesure d’instruction de type expertise, afin de mettre un terme à ces dommages, seule la demande de Mme [C] [B] d’expertise lors des débats du 8 décembre 2020, ayant donné lieu au jugement du 25/01/2021 ayant permis de déterminer les causes des dommages , puis la mise en œuvre de travaux de réparation adaptés.
Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] que lors de l’assemblée générale du 07/11/2019 , il avait été voté des travaux de traitement de fissures, pose de pics anti-pigeons et entretien des chéneaux , lesquels ont été confié à la SAS TCP ( LES TECHNICIENS CORDISTES DE [Localité 1]) selon ordre de service du 18/11/2019 . La résolution rejetée a porté sur un contrat de maîtrise d’œuvre envisagée pour des travaux de ravalement sur rue et de réfection de la cour .Selon la facture TCP n° 20032281 du 26/03/2020, il a donc été posé des pics anti-pigeons et traité des fissures de la façade rue, mesures conservatoires, outre un désencombrement des chéneaux, qui avaient été constatés comme mal entretenus par l’expert . Mais l’expert Mme [L] a relevé que ces travaux de TCP étaient insuffisants, et que l’entreprise aurait dû alerter le syndicat des copropriétaires qui l’avait mandatée sur les constats effectués en haut de l’immeuble , notamment sur le défaut d’étanchéité du solin du mur pignon . Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires n’a réalisé les travaux complémentaires nécessaires préconisés, qu’en juillet 2024, après les résultats de l’expertise judiciaire.
Les bailleurs ont certes effectué des travaux dans l’intérieur du logement, entre février 2014 et mars 2016 , et répondu partiellement aux défauts de ventilation de celui-ci seulement selon facture du 14/08/2019 de PRESTOSERVICES pour une VMC posée en octobre 2019 , mais après seulement l’injonction du STH de juin 2018 .
Dans les échanges entre le STH et le gestionnaire des bailleurs entre 2019 et la fin du mandat de gestion, il est relevé par le STH que les travaux menés selon la facture TCP n° 20032281 du 26/03/2020 sont insuffisants, que la façade se détériore encore en août 2021, défaut donc visible , au point qu’il est envisagé de saisir le service du risque bâtimentaire en vue d’un arrêté de péril si cela s’accentuait ( cf. p. 8 du gestionnaire ). La SARL VILLARD IMMOBILIER a mis terme au mandat confié par résiliation du 01/03/2022 à effet au 05/06/2022. Néanmoins jusque-là en sa qualité de mandataire du bailleur , la SARL VILLARD IMMOBILIER avait une obligation de moyen dans l’exécution du mandat confié de gestion , et ne justifie que d’un mail au syndic le 29/06/2018 , puis de demande de clôture du dossier auprès du STH en février 2021, en mentionnant un ravalement, ravalement qui n’a en fait pas eu lieu , ce qui a conduit au nouveau constat du STH du mois d’août 2021.
La responsabilité de la SARL VILLARD IMMOBILIER est donc également engagée, dans la mesure où les relances au syndicat des copropriétaires sont peu fréquentes malgré l’importance des dommages subis par le locataire de M. [G] [V] et Mme [Y] [N], ce qui traduit une faute par manque de diligence dans le mandat confié .
Il sera noté que le nouveau gestionnaire de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] a dû relancer le syndicat des copropriétaires en décembre 2023, pour rappeler les conclusions de l’expertise et demandé si les travaux étaient réalisés, puis juillet 2024 et septembre 2024 sans réponse du syndic représentant le syndicat des copropriétaires . Pourtant le syndicat des copropriétaires a produit aux débats la facture de ces travaux du 22/07/2024 pour 3910.50 euros. Sur l’humidité de condensation :
L’expert a constaté que « celle-ci règne dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace, provoquant le développement de moisissures et la dégradation des revêtements. L’absence de ventilation qui avait été constatée par l’inspecteur de salubrité en janvier 2015 a favorisé des phénomes de condensation. La création d’une grille de ventilation dans la salle d’eau posée à la suite de cette visite, dans une pièce qui ne comportait pas de chauffage, a généré un inconfort pour la locataire sans assurer une bonne qualité de ventilation dans le logement. Comme l’a constaté l’inspecteur de salubrité en juillet 2015, les portes non détalonnées empêchaient la circulation de l’air. L’inspecteur de salubrité a à nouveau demandé que soit créé une aération générale permanente en 2018. L’aération du logement a été améliorée par la création de la VMC en 2019. Aucune réfection des peintures n’a été réalisée à la suite de cette amélioration de la ventilation malgré la mise en demeure de l’inspecteur de salubrité de 2018 ».
Ainsi les bailleurs ont effectué divers travaux dans l’intérieur du logement, entre février 2014 et mars 2016 , mais ont répondu aux défauts de ventilation de celui-ci seulement selon facture du 14/08/2019 de PRESTOSERVICES pour une VMC, et après seulement l’injonction du STH de juin 2018 , bien qu’informés bien en amont . Or l’expert a souligné qu’il y avait donc entre 2016 et 2019 une ventilation naturelle insuffisante, en raison d’une « absence de balayage ».
L’expert a en outre noté que l’absence d’utilisation par Mme [C] [B] de la VMC est alléguée sans preuve, que l’utilisation de chauffages mobiles par la locataire au lieu des convecteurs vétustes , n’était pas de nature à entraîner des conséquences sur la condensation relevée.
Aucune pièce ne vient corroborer une mauvaise utilisation de la VMC par Mme [C] [B] , si bien que sa part de responsabilité à cet égard ne sera pas retenue. Enfin la fille de Mme [C] [B] a précisé que sa mère s’absentait pendant une longue période entre décembre 2018 et janvier 2019 , mais cette situation n’est d’une part pas démontrée chaque année, et n’empêche pas que la ventilation du logement dont les pèces humides ne seraient pas utilisées en continu , soit justement suffisante par les seules aérations naturelles des ouvrant.
De plus, M. [G] [V] et Mme [Y] [N] allèguent sans les démontrer, des difficultés d’accès aux lieux loués, du fait de Mme [C] [B] .
Eu égard à ces différents éléments il sera déterminé les responsabilités ainsi sur l’origine des dommages :
Une part de 30% à charge des bailleurs , M. [G] [V] et Mme [Y] DayumaUne part de 50% à charge du syndicat des copropriétaires , le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMOUne part de 20% à charge de [Localité 1] HABITAT OPH Sur la réparation du préjudice subi par Mme [C] [B] et les demandes de travaux :
Sur la demande de Mme [C] [B] de condamnation sous astreinte pour la réalisation de travaux envers les bailleurs :
La demande de Mme [C] [B] porte sur la réfection de l’électricité, hors tableau électrique et remplacement des radiateurs, réfection des enduits et peinture de l’appartement , y compris curage des plâtres , traitement fongicide et réfection de ces plâtres puis peinture, création d’alimentation du lave-linge , reprise de crédence carrelée , dépose de la ventilation actuelle pour pose de VMR selon devis Vaissières.
La réfection de l’électricité a été opérée le 23/02/2024 selon facture Jose Elec dans tout le logement. La demande est sans objet.
Pour les radiateurs, il n’est pas démontré qu’ils ne soient pas fonctionnels pour assurer l’obligation de délivrance des bailleurs, même s’ils sont anciens, si bien que la demande sera rejetée.
Pour la réfection des peintures après curage des plâtres abîmés, et traitement fongicide, les bailleurs contestent devoir en assumer la charge en raison de causes sur les parties communes, de leur diligences depuis 2018 , du refus des copropriétaires en 2019 de faire procéder au ravalement , en 2020 de traitement insuffisant par la SASU FONCIA des fissures, du litige entre le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et [Localité 1] HABITAT OPH et des délais de l’expertise judiciaire.
Mais il convient de condamner M. [G] [V] et Mme [Y] [N] à la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des lieux de Mme [C] [B], du fait qu’ils sont seuls débiteurs de cette obligation envers le locataire , sauf les recours en garantie vis-à-vis des responsables , et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification de la décision sur une période de 3 mois, puisque les travaux incombant au syndicat des copropriétaires pour mettre fin aux infiltrations ont été réalisés en juillet 2024, selon les préconisations de l’expert.
Pour la machine à laver la demande est rejetée.
Il convient de condamner M. [G] [V] et Mme [Y] [N] à faire réaliser les travaux de reprise de la crédence carrelée, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification de la décision sur une période de 3 mois.
Pour le système de ventilation mécanique : un système a été posé en 2019 , selon facture PRESTOSERVICES du 14/08/2019 . La demande sera rejetée, l’observation de l’entreprise Vaissières ne relatant pas que le système VMC soit inefficace, mais seulement bruyant, sans bruit excessif pouvant créer des troubles de jouissance ( étant toutefois observé que selon la facture du 23/02/2024 JOSE ELEC la préparation de câble pour pose de VMC est effectuée, ce qui sous-entend implicitement à terme une volonté de rénovation de la part des bailleurs).

Sur la demande de Mme [C] [B] de travaux de couverture et réfection de fissures de la façade , de réfection de maçonnerie du mur pignon , pose de rive en zinc et remaniement de la couvertine envers M. [G] [V] et Mme [Y] [N] in solidum avec le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO :
Si le locataire dispose d’une action directe envers le syndicat des copropriétaires qui a manqué à ses obligations d’entretien des parties communes, l’action de Mme [C] [B] envers M. [G] [V] et Mme [Y] [N] , bailleurs, pour ces travaux est malfondée.
Et le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO a justifié avoir fait réaliser par ALPI CORDE selon facture du 22/07/2024 en toiture et façade de l’immeuble des travaux selon le détail au devis n° 2023/11 -12939 du 15/11/2023 après l’ordre de service du 14/05/2024.
Dès lors la demande sera rejetée pour être sans objet.
Sur la demande indemnitaire de Mme [C] [B] en réparation du trouble de jouissance subi :
En application de l’article 1231 et suivants du code civil , le préjudice causé par le bailleur à son locataire , qui relève de sa responsabilité contractuelle , donne lieu à indemnisation.
Mme [C] [B] sollicite la condamnation in solidum de ses bailleurs, leur gestionnaire, le syndicat des copropriétaires et la SASU FONCIA à lui payer la somme de 44100 euros de dommages et intérêts sur une base de 75% du loyer pendant 84 mois entre le 11/11/2017 et le 11/11/2024, eu égard à sa première demande indemnitaire par conclusions notifiées le 11/11/2020 et de la prescription triennale.
M. [G] [V] et Mme [Y] [N] soutiennent que la base d’indemnisation est de 50% ou 35 % du loyer selon l’expert ,sans preuve de préjudice supérieur et demandent de voir distinguer plusieurs périodes :
Aucune imputabilité avant le 21/06/2018Entre le 21/06/2018 et ce jour : 100% du préjudice à réparer par le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et/ou [Localité 1] HABITAT OPH Du 11/03/2021 au 23/02/2024 : préjudice de jouissance de Mme [C] [B] mais dégradations auxquelles Mme [C] [B] a participé 21/06/2018 à ce jour : préjudice de jouissance de Mme [C] [B] pour humidité mais avec dégradation causée par Mme [C] [B] en raison d’aération insuffisante et surchauffe avec un appareil d’appoint Ils proposent une indemnisation de 50% du 21/06/2018 au 23/02//2024 et de 35% du 23/02/2024 à octobre 2024 inclus.
La SARL VILLARD IMMOBILIER soutient avoir exécuté son mandat avec diligences , et conteste un manquement à ses obligations , en soulignant ne pas avoir le pouvoir de faire réaliser les travaux nécessaires sur parties communes, information qu’elle n’a eu que le 21/06/2018 par le STH et non en juillet 2015, comme ne le précise pas le courrier du STH, contrairement à celui de janvier 2015. Elle relève qu’en juin 2018 elle a été diligente , et n’a pu être plus active face au refus des copropriétaires de voter le ravalement.
Subsidiairement , elle demande de voir fixer sur une base de 50% des loyers, sa part de responsabilité à 5% et celle du syndicat des copropriétaires à 50% , de prendre en compte la responsabilité de [Localité 1] HABITAT OPH qui a effectué des travaux en 2021 mais qui n’ont pas fait cesser les infiltrations , ou même celle de la locataire . Elle propose une part de responsabilité de 25% des bailleurs, de 5% la concernant, de 50% du syndicat des copropriétaires , de 10% de [Localité 1] HABITAT OPH, de 5% de la SASU FONCIA et de 5% de Mme [C] [B].
Le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO demande de voir écarter toute condamnation envers lui, en l’absence de toute négligence, du fait de la responsabilité de [Localité 1] HABITAT OPH lors de la construction et du défaut de ventilation relevant de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] . Il relève que l’expert ne peut conclure à des responsabilité partagées du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et [Localité 1] HABITAT OPH, sans aboutir au même partage pour la réparation du préjudice de jouissance , qui ne peut être que de 5% pour lui, et de 15% pour la SARL VILLARD IMMOBILIER.
PARIS HABITAT OPH demande de voir juger le Juge des contentieux de la protection incompétent au profit du Tribunal Administratif pour une demande d’indemnisation de trouble de jouissance à l’occasion de travaux publics menés en sa qualité d’ EPIC et subsidiairement sa mise hors de cause pour toute demande de Mme [C] [B] au titre du trouble de jouissance tel que le propose l’expert.
La SASU FONCIA n’a pas comparu ni été représentée.
Il y a lieu de distinguer des périodes d’indemnisation distinctes selon le type de préjudice de jouissance subi par Mme [C] [B].
1-Les préjudices de jouissance directement en lien avec les manquements des bailleurs et leur gestionnaire seuls sont à réparer sur une base de 10% des loyers dus , pour l’installation électrique entre le 11/11/2017 et le 23/02/2024 et la crédence carrelée jusqu’à ce jour , soit 70 x 75mois = 5250 euros.
Il convient de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [Y] [N] et la SARL VILLARD IMMOBILIER à payer à Mme [C] [B] la somme de 5250 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
2- pour les préjudices de jouissance liés à des infiltrations dans la chambre et la salle de bain , dans le salon , ils seront réparés sur une base de 50% des loyers dus .
Du 11/11/2017 au 14/08/2019 date de la pose de VMC : totalité des 50% soit, 350 x 27 = 9450 euros Du 14/08/2019 au 22/07/2024 , date des travaux de réfection des solins et façade : 45% du loyer , en l’absence de travaux de réfection des revêtements mais avec baisse progressive du taux d’humidité = 315 x 59 = 18585 euros Du 22/07/2024 au 11/11/2024 : 40% du loyer , en l’absence de travaux de reprise mais sans humidité ou infiltrations persistances après travaux du syndicat des copropriétaires = 280 x 4 = 1120 euros .La demande de Mme [C] [B] envers son bailleur repose sur la responsabilité contractuelle et envers le syndicat des copropriétaires sur l’action directe dont elle dispose , en cas de manquement de celui-ci à son obligation d’entretien des parties communes.
S’agissant du gestionnaire de M. [G] [V] et Mme [Y] [N], qui n’a pas de lien contractuel avec Mme [C] [B], elle repose sur la responsabilité quasi-délictuelle et le dommage pour la demanderesse , résultant d’une faute dans l’exécution du contrat de mandat entre M. [G] [V] et Mme [Y] [N] et la SARL VILLARD IMMOBILIER.
Il convient de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [Y] [N], le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et la SARL VILLARD IMMOBILIER à payer à Mme [C] [B] la somme de 29155 euros.
Sur les recours en garantie :
Sur le recours entre M. [G] [V] et Mme [Y] [N] et la SARL VILLARD IMMOBILIER :
M. [G] [V] et Mme [Y] [N] demandent à être relevés et garantis par la SARL VILLARD IMMOBILIER , qui a manqué à son obligation de gestionnaire , en étant peu réactive et en ne les informant pas des défauts du logement pour y remédier.
La SARL VILLARD IMMOBILIER soutient à l’inverse qu’elle a agi en effectuant tous les travaux nécessaires, notamment après les constats du STH et qu’elle a rempli son obligation de moyen, sans faute de sa part.
Dans les rapports entre M. [G] [V] et Mme [Y] [N] et la SARL VILLARD IMMOBILIER , le gestionnaire a une obligation de moyen dans l’exécution du mandat en application de l’article 1991 et 1992 du code civil , et sa responsabilité peut être engagée vis-à-vis du mandant pour faute prouvée.
La SARL VILLARD IMMOBILIER a manqué de diligence , pour faire part au mandant des dommages très importants subis par leur locataire et proposer des actions efficaces. Il y a lieu d’établir un partage de responsabilité à hauteur de 60% pour la SARL VILLARD IMMOBILIER et 40% pour M. [G] [V] et Mme [Y] [N] , alors cependant que tant l’un que l’autre avaient reçu les informations du STH , que le mandat confié par M. [G] [V] et Mme [Y] [N] à la SARL VILLARD IMMOBILIER n’avaient pas pour effet de les décharger totalement de leur obligations de contrôle de l’exécution dudit mandat, jusqu’au 05/06/2022 , alors qu’ils recevaient de telles informations.
Le même partage de responsabilité sera appliqué pour les défauts de l’installation électrique, qui n’a pas été réparée de manière efficace pendant le mandat de gestion.
Le mandat de la SARL VILLARD IMMOBILIER a pris fin au 05/06/2022 : aussi la part de responsabilité de la SARL VILLARD IMMOBILIER dans son rapport avec M. [G] [V] et Mme [Y] [N] est ainsi limitée à 40% des sommes dues, pour tenir compte des fautes retenues et de la limitation dans le temps de l’intervention de la SARL VILLARD IMMOBILIER en tant que gestionnaire mandatée par les bailleurs.
Sur la demande de recours en garantie de la SARL VILLARD IMMOBILIER vis-à-vis du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO, [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [C] [B] :
La SARL VILLARD IMMOBILIER relève que le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO a été défaillant dans l’entretien de l’immeuble ( façade, absence de ravalement, absence d’entretien des chenaux ), que [Localité 1] HABITAT OPH a contribué aux dommages de Mme [C] [B] ,en raison des infiltrations causées dans le mur séparatif. Le gestionnaire demande également de voir reconnaître une part de responsabilité de Mme [C] [B] dans une mauvaise utilisation du chauffage et la limitation de la ventilation.
Il convient de mettre hors de cause Mme [C] [B], dont une utilisation non conforme des locaux loués est écartée par expertise , et sans autre élément de preuve.
[Localité 1] HABITAT OPH fait valoir l’incompétence du Juge des contentieux de la protection pour voir statuer sur une demande en garantie de la SARL VILLARD IMMOBILIER envers elle, ou du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO , les dommages trouvant leur origine dans des travaux publics par un EPIC, dont elle a la nature, si bien qu’elle est une personne morale de droit public , et que ce type de recours ne peut être intenté que devant la juridiction administrative.
Sur la compétence, il convient de retenir que l’action en garantie de la SARL VILLARD IMMOBILIER ou le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO envers [Localité 1] HABITAT OPH trouve sa source dans les dommages supportés par Mme [C] [B] en qualité de locataire dans l’immeuble du fait de son bail de droit privé ; le recours en garantie n’est donc que la conséquence de l’action principale de nature judiciaire, pour des troubles de jouissance .La juridiction judiciaire est donc compétente pour en connaître, alors que l’action de la SARL VILLARD IMMOBILIER ou le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO ne résulte pas directement de l’exécution des travaux immobiliers par [Localité 1] HABITAT OPH, qui a nature d’EPIC, mais de la demande récursoire du fait du droit à indemnisation du locataire de M. [G] [V] et Mme [Y] [N] dans la copropriété.
La SARL VILLARD IMMOBILIER sera garantie à hauteur de 40% par le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et 40% par [Localité 1] HABITAT OPH , conservant partie de responsabilité pour les motifs sus énoncés.
Sur les recours entre le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et [Localité 1] HABITAT OPH, la société TCP  :
Le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO demande à être relevé et garanti totalement par [Localité 1] HABITAT OPH et la SAS TCP des condamnations prononcées au titre du trouble de jouissance de Mme [C] [B], [Localité 1] HABITAT OPH du fait que la construction a été à l’origine de la fissure et la SAS TCP pour ne pas avoir informé le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO des mesures complémentaires à prendre.
La SAS TCP n’a pas comparu.
[Localité 1] HABITAT OPH s’y oppose en faisant valoir le rapport d’expertise.
La SADA fait observer que le recours contre son assuré syndicat des copropriétaires ne peut être de plus de 5 à 10% des sommes dues à Mme [C] [B] , en raison des responsabilités conjointes du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et de [Localité 1] HABITAT OPH que l’expert a retenues dans l’origine des dommages.
La responsabilité de [Localité 1] HABITAT OPH est partagée avec le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO ; il n’y a pas lieu d’écarter la responsabilité de [Localité 1] HABITAT OPH pour les motifs sus énoncés. Vis-à-vis du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO, [Localité 1] HABITAT OPH sera tenue de le garantir à hauteur de 30% , alors que la principale cause des infiltrations réside dans une fissure de solin , posé lors de la construction , mais mal entretenu par le syndicat des copropriétaires et une façade mal entretenue également avec un revêtement qui conserve les conséquences des infiltrations . Il sera retenu une part de responsabilité 20% à charge de la SAS TCP : en effet la SAS TCP n’a été mandatée qu’en 2019 . L’entreprise a une obligation de résultat dans l’exécution des travaux confiés, et de conseil vis-à-vis du donneur d’ordre, et n’a pas alerté suffisamment le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO sur les constats qu’elle faisait de l’état du solin, bien visible, mais le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO a encore retardé l’exécution de travaux utiles jusqu’en juillet 2024.
Il convient de juger que le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO sera garanti par [Localité 1] HABITAT OPH à hauteur de 30% et par la SAS TCP à hauteur de 20% des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de Mme [C] [B].
Sur la demande du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO envers la SADA :
Le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO en tant que syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la SADA au titre de sa responsabilité civile. En vertu de cette police d’assurance et sur le fondement de l’article L113-1 du Code des assurances, il sollicite la garantie de son assureur.
Oralement à l’audience, il a exposé que le défaut d’entretien ne peut lui être imputé , alors qu’il a demandé à la SASU FONCIA une intervention , qui a été réalisée , ajoute qu’il ne demande pas de voir mobiliser l’assurance de dommage mais l’assurance de responsabilité civile.
La SADA expose que dans le cadre du contrat de responsabilité civile pour dégât des eaux , et non d’assurance de dommages, elle fait valoir que le manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien , en raison du refus de ravalement en 2019 par les copropriétaires, puis des fissures mal réparées , enlève la notion d’aléa que suppose le contrat d’assurance.
La SADA s’oppose à la demande en garantie pour la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte de Mme [C] [B].
Subsidiairement elle demande de voir appliquer les causes d’exclusion de la garantie , pour les dommages , et de voir écarter la garantie pour les coûts de réparation des causes des désordres ( conditions générales page 16 2° ) , ou bien encore pour le défaut d’entretien de le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO des parties communes ( page 16 3°) , ou pour les dommages liés à humidité , condensation ou buée ( page 16 7°).
Elle demande plus subsidiairement de voir appliquer les limites de garantie et la franchise contractuelle générale de 2000 euros.
En application de l’article L113-1 du code des assurances, l’assuré peut solliciter la garantie de son assureur de RC , du volet dégât des eaux , qui ne peut lui opposer que des exclusions formelles et limitées contenues dans la police.
La clause 4-6 2 ° concerne l’exclusion des cas de réparations des toitures , ou autres « à l’origine des infiltrations, », ce qui ne correspond pas au sinistre déclaré, qui n’est pas lié à des travaux sur ces éléments.
La clause 4-6 3° concerne le cas du « dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels ».
Cette clause suppose donc la permanence du défaut d’entretien ou de réparation , sans précision du terme réparation, outre une connaissance par l’assuré de ce défaut permanent , sans précision de la définition de la permanence du défaut , et notamment lorsque le dommage s’est déjà manifesté ( ce qui l’obligeait à le réparer ) mais sans précision de délai.
Cette clause stipulée au contrat est donc dénuée de critères précis et d’hypothèses limitativement énumérées ; elle ne peut donc recevoir application, car elle n’est ni formelle ni limitée au sens de l’article L113-1 du code des assurances.
La clause 4-6 7° concerne le cas de « tout dommage dû à l’humidité, la condensation , la buée » , soit des cas correspondant à la météo naturelle, ce qui n’est pas le cas dans le présent litige.
Il convient donc de dire que la SADA doit garantie au SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO son assuré.
La SADA demande également de voir appliquer la clause de limitation de la franchise du contrat, franchise générale de 2000 euros, opposable tant à son assuré qu’au tiers en vertu de l’article L112-6 du code des assurances. Dans les clauses particulières de l’avenant du 11/03/2022, à compter de janvier 2011 la franchise générale est de 2000 euros au titre du contrat multirisques immeubles ( contrat Assurimmo) n° 01530045-625, avec option D , et intercalaire 07/2019 du cabinet Assurimmo , souscrit par le syndicat des copropriétaires . Mais celle-ci ne s’applique que si elle est supérieure à celle prévue aux conditions générales et clauses du contrat : la franchise de 2000 euros sera retenue.
Sur la demande de garantie de la SADA envers M. [G] [V] et Mme [Y] [N], la SARL VILLARD IMMOBILIER et [Localité 1] HABITAT OPH :
La SADA demande en cas de condamnation à garantir son assuré le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO, d’être garantie par M. [G] [V] et Mme [Y] [N], la SARL VILLARD IMMOBILIER et [Localité 1] HABITAT OPH.
Cependant la SADA est tenue de garantir son assuré en raison des dispositions contractuelles entre eux , et il n’est tenu à le faire que dans les limites de la part de responsabilité de son assuré , lequel a déjà opéré recours en garantie contre les tiers responsables , et statués ci -avant .
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit .
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [Y] [N], la SARL VILLARD IMMOBILIER, le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et son assureur la SADA, [Localité 1] HABITAT OPH , la SAS TCP aux dépens , incluant les frais de l’expertise.
Il convient de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [Y] [N], la SARL VILLARD IMMOBILIER, le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic RELAIS IMMO et son assureur la SADA, la SAS TCP à payer à Mme [C] [B] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.
Il convient de dire qu’entre les parties les recours en garantie seront effectués sur la même base que pour les condamnations au titre du trouble de jouissance pour les infiltrations.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :