TJ 75056, 26 juin 2025, RG 23/06913

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GONZALEZ
Maître DEWASMES-TIXIER
Maître BRESLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/06913 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UUP

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEURS
Monsieur [G] [Q],,
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître BRESLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0187

DÉFENDEURS,
Madame [B] [T],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître GONZALEZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0460

Madame [X] [D],
Monsieur [K] [F],
intervenants volontaires à l’instance
demeurant tous les deux [Adresse 3]
représentés par Maître DEWASMES-TIXIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #T03

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 26 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/06913 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UUP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20/02/1995 à effet au 01/03/1995, Mme [E] épouse [T] [M], usufruitière, ayant pour mandataire FONCIA LAPORTE a donné à bail pour 3 ans à M.[Q] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] , de deux pièces en duplex comprenant entrée, cuisine, séjour ,chambre, une mezzanine au 1er étage , salle de bains , WC séparé, " le tout d'une surface de 50m² environ et formant le lot 3 du règlement de copropriété, un jardin privatif ", pour un loyer de 6300 francs et 1130 francs de provision sur charges, avec une caution solidaire par acte séparé.

Par acte de donation-partage du 26/12/1977, Mme [E] épouse [T] [M] avait donné la nue- propriété des lots de la copropriété composant l'immeuble à ses trois enfants.

Par acte de donation partage du 18/01/1988 en avance de succession avec réserve d'usufruit au bénéfice de la donatrice , il avait été consenti par Mme [E] épouse [T] [M] une donation partage à ses trois enfants incorporant d'autres biens ,et les lots objet de la donation-partage du 26/12/1977 avaient été attribués différemment ; Mme [T] [B] s'est vu attribuer le lot n°3.

Un modificatif du règlement de copropriété a été réalisé le 27/06/1988 et déposé .

M. [Q] [G] a fait procéder à un constat de l'état des lieux par huissier le 20/01/2022.

Mme [E] épouse [T] [M] est décédée le 30/09/2022.

Mme [T] [B] a informé le syndic le 12/10/2022 du décès de Mme [E] épouse [T] [M] et fait état d'un état dégradé des murs extérieurs du RDC côté jardin et des infiltrations causés dans les appartements du RDC, demandé des devis et inscription de ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Elle a réitéré cette demande par courrier du 19/04/2023 au syndic et fait état de litige avec M. [Q] [G] pour des impayés et en raison de troubles invoqués par ce dernier dans la jouissance des lieux.
L'assemblée générale de copropriété de 2023 a voté sur une résolution pour des travaux de couverture et la résolution a été rejetée, mais aucune résolution n'a été mise à l'ordre du jour pour les travaux demandés par M. [Q] [G]. Un nouveau syndic a été désigné , le Cabinet BARATTE.

Des échanges de mails sont intervenus entre M. [Q] [G] et Mme [T] [B] entre avril 2023 et juillet 2023 pour le litige portant sur l'état du logement et des fuites d'eau, l'assurance du logement de la part du locataire et les déclarations de sinistres éventuellement réalisées.

Mme [T] [B] a fait établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) le 02/08/2023, le logement étant noté avoir une superficie CARREZ de 50.73 m² et surface au sol de 64.37m². Le logement a été classé G, avec préconisation de travaux.

Le président du conseil syndical a sollicité la réunion d'une assemblée générale le 31/10/2023 par LRAR et le 11/01/2024.

Des échanges ont eu lieu entre M. [Q] [G] et Mme [T] [B] pour envisager l'acquisition par M. [Q] [G] du logement entre octobre 2023 et février 2024 , qui n'ont pas abouti, en raison de prix estimés distincts et d'absence d'accord sur une réduction de la dette locative de M. [Q] [G].

A la demande de Mme [T] [B] , M. [S] , architecte a effectué une visite des lieux loués le 28/03/2024 et par rapport du 02/04/2024 a préconisé plusieurs travaux nécessaires pour remédier aux désordres extérieurs en mentionnant que le logement était en état d'usage, mais sans les caractéristiques d'un logement dégradé.
Lors de l' assemblée générale du 24/07/2024 , un nouveau syndic le Cabinet ATRIUM GESTION a été désigné.
Il a été décidé de divers travaux :
- Travaux d'étanchéité de terrasse au 1er étage sur la base des devis réalisés avec désignation d'un architecte
- Travaux de maçonnerie sur la façade côté jardin RDC
- Autorisation donnée aux propriétaires des appartements de RDC côté jardin de remplacer les menuiseries donnant sur le jardin
- Mandat donné à un architecte de procéder à une analyse des travaux à effectuer pour rénover la toiture et suivre la réalisation de ceux-ci.

Le bien loué a été vendu par acte notarié du 13/11/2024 par Mme [T] [B] à M. [F] [K] et Mme [D] [X] incluant le droit de jouissance d'un jardin ( lot 2) outre le lot 26 ( cave) pour le prix de 660000 euros pour les lots 2 et 3 et 5000 euros pour le lot 26.

M. [F] [K] et Mme [D] [X] ont informé M. [Q] [G] de l'acquisition du bien loué par mail du 14/11/2024. Des échanges ont eu lieu entre M. [Q] [G] et M. [F] [K] et Mme [D] [X] sur le paiement des loyers , l'état des lieux.
M.[S] a effectué des comptes-rendus de chantier pour les travaux votés entre le 19/02/2025( CR n° 1) et le 05/03/2025 ( CR n° 4).

PROCEDURE :

A la suite d'une assignation de M. [Q] [G] envers Mme [E] épouse [T] [M] une transaction a été signée entre les parties le portant sur des soldes de loyers impayés et des travaux à rembourser par la bailleresse, protocole notant que les travaux ordonnés par jugement du Tribunal d'instance de PARIS 8ème du 20/01/2005 avaient été réalisés pour la somme de 7098 euros par celle-ci outre paiement des sommes dues indemnitaires ou frais de procédure. Il a été renoncé par M. [Q] [G] à toutes actions pour la hauteur sous plafond de certaines pièces de l'appartement.

Par acte de commissaire de justice du 09/05/2023, Mme [T] [B] a signifié à M. [Q] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail pour un impayé de 26454.71 euros en principal.

Par EXPLOC du 12/05/2023, il a été notifié par Mme [T] [B] le commandement de payer à la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice du 10/07/2023 , M. [Q] [G] a assigné Mme [T] [B] aux fins de :
- Voir juger M. [Q] [G] recevable et bien fondé
- Voir désigner un expert avec pour mission d'identifier les travaux de remise en état nécessaires ainsi que d'en chiffrer le coût, aux frais de Mme [T] [B]
- Voir condamner en tant que de besoin Mme [T] [B] à la réalisation des travaux tels que définis par l'expert
- Voir condamner Mme [T] [B] à payer à M. [Q] [G] la somme de 2629.46 euros en réparation de son trouble de jouissance
- Voir juger que le montant du loyer doit être réduit de 50% , soit la somme de 839.66 euros par mois
- Voir autoriser M. [Q] [G] à verser le loyer et les charges de copropriété à la Caisse des Dépôts et Consignation
- Voir suspendre les effets de la clause résolutoire délivrée par Mme [T] [B] le 09/05/2023 dans l'attente de la décision à intervenir
- Voir condamner Mme [T] [B] à payer à M. [Q] [G] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
Par acte de commissaire de justice du 26/03/2024 , Mme [T] [B] a signifié à M. [Q] [G] des conclusions tendant à :
-voir déclarer l'action de M. [Q] [G] prescrite et irrecevable
-à défaut voir débouter M. [Q] [G] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions
-reconventionnellement
- voir constater l' acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
- voir ordonner l'expulsion de M. [Q] [G] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués , avec le concours de la force publique ,
- voir ordonner la séquestrations des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais , risques et péril de l'expulsé
- voir ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par Mme [T] [B]
- voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 10% jusqu'à libération des lieux et remise des clés ,
- voir condamner M. [Q] [G] à payer à Mme [T] [B] la somme de 41568.59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation ,
- voir condamner M. [Q] [G] aux dépens et paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.
Ces conclusions ont été dénoncées au Préfet par EXPLOC du 29/03/2024.

L'affaire a été renvoyée plusieurs fois et retenue le 24/03/2025.

Par acte de commissaire de justice du 01/08/2024, Mme [T] [B] a fait signifier à M. [Q] [G] un congé pour vente à effet au 28/02/2024 des biens loués mentionnant le lot n° 3 et le lot n° 102 , le modificatif du règlement de copropriété stipulant que le lot n° 102 ne pourra être cédé qu'avec le lot n°3 au prix net vendeur de 633 600 euros.

M. [Q] [G] n'a pas exercé son droit d'option et s'est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 25/09/2024 M. [Q] [G] a assigné Mme [T] [B] pour l'audience du 13/12/2024 aux fins de :
- Vu l'action entamée par M. [Q] [G] selon RG 23/06913 et vu le congé pour vente du 01/08/2024
- Voir joindre à la présente action celle enrôlée sous n° RG 23/06913 revenant à l'audience du 13/12/2024
- Vu l'état du bien et celui de l'immeuble dont il dépend
- Vu son classement en catégorie G et l'interdiction légale de location
- Voir juger que le congé délivré pour vente à une prix excessif en considération du bien dans le but d'obtenir du locataire soit un prix qui ne correspond pas à la réalité ainsi qu'il résulte des démarches entreprises vainement en vue de sa vente, soit à défaut son départ , constitue des manœuvres consacrant le caractère frauduleux dudit congé
- Voir juger frauduleux le congé pour vente du 01/08/2024 et privé de tout effet
- Voir condamner Mme [T] [B] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
Par acte de commissaire de justice du 17/01/2025, M. [F] [K] et Mme [D] [X] a signifié à M. [Q] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail pour un impayé de 3302.12 euros en principal.

L'affaire a été renvoyée au 24/03/2025 et retenue à cette date.

M. [Q] [G] demande la jonction des instances.

M. [Q] [G] a développé oralement ses prétentions, n'ayant pas conclu en réplique sur les demandes de M. [F] [K] et Mme [D] [X].

Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de M. [F] [K] et Mme [D] [X] qui se prévalent du commandement de payer délivrés par eux après acquisition , il fait valoir l'irrecevabilité de la demande pour absence de notification à la CCAPEX et au Préfet, en violation des dispositions de l'article 24 de la loi du 06/07/89.

Il ajoute que M. [F] [K] et Mme [D] [X] n' ont pas qualité à agir pour reprendre les demandes de Mme [T] [B]. Il souligne que l'acte de vente entre Mme [T] [B] et M. [F] [K] et Mme [D] [X] prévoit une clause qui écarte expressément la subrogation , notamment pour les loyers impayés, alors que la subrogation est stipulée pour les travaux sollicités par le locataire. Du fait que le litige porte principalement sur la décence des lieux classés G , il estime que M. [F] [K] et Mme [D] [X] ne peuvent agir.

A titre principal , il sollicite une expertise sur les dommages subis et le débouté de toute demande en paiement contre lui dans l'attente des résultats de l'expertise et au regard du DPE. Il soutient qu'il ne loue pas les lieux en AIRBNB , seule une proposition étant faite à des proches et qu'il réside bien à [Localité 1].

Il maintient sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance et la demande de suspension des loyers jusqu'à exécution de travaux sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 06/07/89. Il sollicite le débouté des demandes financières dirigées contre lui par Mme [T] [B] ou M. [F] [K] et Mme [D] [X].

Sur le congé délivré par Mme [T] [B], dont la validation est demandée par M. [F] [K] et Mme [D] [X], il estime que celui-ci est frauduleux au vu du litige sur l'état des lieux, que le prix de l'offre de vente était surévalué , si bien que le congé est nul et de nul effet , outre nullité de formes soulevées dans son assignation.

Mme [T] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

- Pour la procédure initiale :

-DEBOUTER Monsieur [G] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
A titre reconventionnel ;
- JUGER acquise la clause résolutoire à compter du 9 juillet 2023, date d'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 mai 2023 ;
A défaut,
-JUGER le bail résilié judiciairement au regard des divers graves manquements contractuels de Monsieur [G] [Q], dont la non occupation des locaux à titre de résidence principale, non-paiement des loyers, la sous-location interdite, son défaut d'entretien et sa mauvaise foi manifeste ;
Par conséquent,
-ORDONNER l'expulsion de Monsieur [G] [Q], occupant sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique si besoin est ;
-ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de l'expulsé;
-ORDONNER que le dépôt de garantie reste entre les mains de Madame [B] [T]
-FIXER l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 10%, ceci jusqu'à complète libération des locaux loués et restitution des clefs.
-CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [B] [T] la somme de 57.073,49 € (CINQUANTE SEPT MILLE SOIXANTE TREIZE EUROS et QUARANTE NEUF CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2023 et capitalisation ;
A défaut,
-CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [B] [T] la somme de 38.483,34 € (TRENTE HUIT MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES) correspondant à l'arriéré locatif à compter du 1er octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2023 et capitalisation ;
-CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à payer à la succession de feue Madame [M] [E] la somme de 18.590,15 € (DIX HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DIX EUROS ET QUINZE CENTIMES) au titre des loyers impayés antérieurs à l'extinction de l'usufruit, entre les mains de la SAS AZUR NOTAIRES en charge de la succession de Madame [M] [E] ;
En tout état de cause,
-CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [B] [T] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir au regard de l'ancienneté de la dette locative.

-Pour la procédure en validation de congé :

-DEBOUTER Monsieur [G] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
-JUGER Monsieur [Q] occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 1] à compter du 1er mars 2025;
-CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à payer à Madame [B] [T] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir au regard de l'ancienneté de la dette locative.

Mme [T] [B] s'en remet sur sa qualité à agir.

Sur le montant des sommes réclamées au titre des impayés , elles s'en réfère à ses conclusions en faisant valoir la mauvaise foi de M. [Q] [G].

Elle s'oppose à la demande en expertise à titre principal et aux demandes indemnitaires de M. [Q] [G] pour troubles de jouissance, faute de preuve. Elle maintient sa demande en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail , soulevant notamment l'irrecevabilité de la demande de diminution de loyer du demandeur , fondée sur l'encadrement des loyers .

M. [F] [K] et Mme [D] [X] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :

- pour la procédure initiale :

-DÉCLARER recevable l'intervention volontaire de Madame [X] [D] et Monsieur [K] [F] ;
- DÉBOUTER Monsieur [G] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
- FAIRE droit à l'ensemble des demandes reconventionnelles de Madame [T] ;
A défaut de faire droit à l'ensemble des demandes reconventionnelles de Madame [T], Madame [D] et Monsieur [F] demandent à titre reconventionnel de :
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en date du 20 février 1995 pour un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 2] au regard des divers manquements contractuels de Monsieur [Q], dont le non-paiement des loyers depuis 2020, la violation délibérée des stipulations du bail et sa mauvaise foi manifeste;
- CONSTATER que Monsieur [Q] est occupant sans droit ni titre du logement susvisé ;
En conséquence :
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [Q] desdits lieux, et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signi?cation du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient être dus si le bail s'était poursuivi et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion ;
- RAPPELER que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution;
- DIT qu'à défaut pour Monsieur [Q] d'avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, Madame [D] et Monsieur [F] seront autorisés à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;
-CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] la somme de 6 684,24 euros, montant à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 janvier 2025 et capitalisation ;
En toute hypothèse :
CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] tous les dépens, y compris les frais de signification par commissaire de justice des deux commandements et les frais du procès-verbal de carence ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

- pour la procédure de validation de congé :

-DÉCLARER recevable l'intervention volontaire de Madame [X] [D] et Monsieur [K] [F] ;
-DÉBOUTER Monsieur [G] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
-JUGER que le congé pour vente signifié à Monsieur [Q] le 1er août 2024 délivré à la requête de Madame [T], aux droits de laquelle viennent Madame [D] et Monsieur [F], est parfaitement valide en la forme et au fond ;

En conséquence :
-CONSTATER que Monsieur [Q] est occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 1] dans l'hypothèse où il s'y maintiendrait après le 28 février 2025 ;
-ORDONNER qu'à défaut pour Monsieur [Q] d'avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, Madame [D] et Monsieur [F] seront autorisés à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion ;
En toute hypothèse :
-CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
-CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Madame [D] et Monsieur [F] tous les dépens;
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

M. [F] [K] et Mme [D] [X] soutiennent être recevables à agir pour solliciter acquisition de la clause résolutoire ou résolution judiciaire du bail.

Ils contestent le caractère inhabitable des lieux loués , l'exception d'inexécution n'étant pas fondée et prétendent être bien fondés à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ou la résolution judicaire du bail .Ils s'opposent à la demande d'expertise, non nécessaire , les travaux préconisés étant déjà réalisés.

Sur la demande de jonction des deux instances , ils font valoir des éléments distincts des deux procédures.

Ils soutiennent que le congé du 01/08/2024 respecte les dispositions de l'article 15 de la loi du 06/07/89, sans caractère prématuré, le congé ayant été délivré par Mme [T] [B] devenue propriétaire par l'effet du décès de sa mère, celle-ci étant usufruitière du bien , si bien que Mme [T] [B] n' est propriétaire que par l'effet de la donation-partage et le décès de l'usufruitière, sans acquisition au sens de l'article 15 de la loi du 06/07/89.

Ils contestent tout caractère surévalué de l'offre de vente, le bien étant acquis par eux à un prix supérieur à cette offre.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des instances :

En application de l' article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la jonction des affaires, quand il existe un lien tel entre elles qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les juger ensemble.

Eu égard aux motifs invoqués du caractère frauduleux du congé par M. [Q] [G], pour notamment un prix excessif pour faire échec à la demande de celui-ci en indemnisation de troubles de jouissance, il apparaît d'une bonne administration de la justice de juger ensemble les deux instances.

Le dossier RG 24/10308 sera joint au RG 23/06913.

Il sera rappelé que la jonction des instances n'a pas pour effet de créer une procédure unique.

Sur l'état des lieux loués et les conséquences sur la demande d'expertise de M. [Q] [G]:

En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites , répondant à un critère de performance énergétique minimal …
Cette obligation est continue pendant le bail . Elle est composée des différentes normes prévues au décret 2002-120 du 30/01/2002. Elle ne nécessite pas de mise en demeure, s'agissant d'une obligation légale continue.

Le bailleur a également en vertu de l' article 6 a de la loi du 06/07/89 a comme obligation de procéder à l'entretien du logement conforme à son usage d'habitation, hormis les réparations locatives, notamment les menues réparations du décret 87-712 du 26/08/87 qui demeurent à charge du locataire pendant le bail. L'absence d'entretien conforme nécessite une mise en demeure par le locataire, afin de préciser les travaux nécessaires et son absence d'information envers le bailleur engage la responsabilité du locataire, si elle contribue à une aggravation des dommages.
Le bailleur est débiteur de l'obligation d'assurer la jouissance paisible de son locataire pendant le bail en application de l'article 6b de la même loi.
Le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution seulement si les manquements du bailleur conduisent à une impossibilité absolue de jouir des lieux loués . A défaut , il est fondé à solliciter la réparation du préjudice subi.

M. [Q] [G] soutient que depuis 2019 , après la première procédure de 2001 ayant donné lieu au protocole transactionnel du 03/08/2006, les lieux sont demeurés vétustes et mal entretenus, si bien qu'il subit des dommages, exposés dans le constat d'huissier du 20/01/2022, outre des dysfonctionnements des volets , des radiateurs , de la chaudière, et des dégât des eaux.
Il invoque également une surconsommation de chauffage de ce fait. Il demande une expertise judiciaire.

Mme [T] [B] comme M. [F] [K] et Mme [D] [X] qui s'associent aux moyens de défense de Mme [T] [B] s'y opposent en faisant valoir que des travaux ont pu être réalisés et sont terminés , après vote de l' assemblée générale de copropriété de 2024, que la preuve de dommages tels que les lieux soient indécents n'est pas rapportée.

Compte-tenu des pièces versées aux débats par M. [Q] [G], Mme [T] [B] et M. [F] [K] et Mme [D] [X] , il est manifeste que des doléances ont été exprimées par le locataire ; celui-ci produit un constat d'huissier du 20/01/2022 de Me [V] où il est noté différents points de désordres affectant l'extérieur du logement , d'autres l'intérieur de celui-ci.
En extérieur , il est noté dans ce constat:
- Des concrétions calcaires et stalactites sur la corniche au- dessus de la porte extérieure et sur la corniche de terrasse du séjour
- Des peintures de porte vitrées usées , bois à nu dans toutes les pièces
- En extérieur de la fenêtre gauche du séjour , une façade très dégradée avec traces d'infiltration d'eau avec pierre délitée et moisissures noirâtres
- Une descente d'eaux pluviales très abimée avec coulures venant de la terrasse
- Une corniche de terrasse et descente d'eau moussues
- Un appui de fenêtre cassé de la chambre
En intérieur , il est noté :
- Des fenêtres ou porte vitrée donnant sur le jardin vétustes de manière générale, avec des jours laissant passer l'air pour certaines ,
- des traces d'infiltrations en allège de fenêtres du séjour avec gonflement du bois et craquelures
- Une peinture décollée près de la fenêtre du séjour
- Une salle de bain avec traces de dégât des eaux anciens , peinture écaillée ou cloquée

M. [Q] [G] n'a pas produit cependant de déclaration de sinistre à son assureur pour des dégât des eaux, même s'il a justifié de son assurance auprès de ALLIANZ HABITATION entre octobre 2021 et septembre 2025.

Il a produit deux mails datant d'octobre 2022 et avril 2023 où il décrit des fenêtres dangereuses ( une plaque de survitrage étant tombée notamment) et des volets dégradés, et une plainte pour vol par effraction du 09/07/2024.

Mme [T] a produit les réponses aux courriers de M. [Q] [G] et les PV d'assemblée générale de copropriété ainsi que les relances antérieures à l'assemblée générale de 2024 , où les travaux nécessaires ont été votés, après rapport de visite et préconisation de M.[S], architecte, pour remédier aux désordres.

Ainsi il a été voté des travaux extérieurs :
- Travaux d'étanchéité de terrasse au 1er étage sur la base des devis réalisés avec désignation d'un architecte
- Travaux de maçonnerie sur la façade côté jardin RDC
- Mandat donné à un architecte de procéder à une analyse des travaux à effectuer pour rénover la toiture et suivre la réalisation de ceux-ci
Les propriétaires des appartements de RDC côté jardin ont également été autorisés à faire remplacer les menuiseries donnant sur le jardin .
Mme [T] a produit les CR de chantiers de M.[S] , et l'ordre de service donné par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires du 15/01/2026, selon le devis du 17/12/2024 signé pour l'ensemble de ces travaux de 26000 euros , hors fenêtres elles-mêmes.

M. [F] [K] et Mme [D] [X] ont nécessairement dû attendre la réfection des causes de dommages extérieurs avant d'entreprendre des travaux sur les ouvrants , lesquels étaient inutiles si ces réparations n'étaient pas exécutées. En tout état de cause, M. [Q] [G] n'a produit aucun autre élément technique de nature à remettre en cause les observations et préconisations de M.[S] , tel que rapport d'expertise d'assurance ou autre avis de technicien.
Il n'apparait pas nécessaire de procéder à une expertise judiciaire alors que ces causes de dommages sont déterminées et réparées, hormis les ouvrants eux-mêmes.

Sur la recevabilité de l'action de M. [F] [K] et Mme [D] [X] :

En application de l'article 325 et 329 du code de procédure civile , M. [F] [K] et Mme [D] [X] sont intervenus volontairement à la procédure en qualité d'acquéreurs des biens loués depuis le 13/11/2024 . Il sont recevables en leur intervention volontaire à titre principal.

Ils ont donc qualité à agir relativement aux droits et actions qui leur ont été transmis du fait de la vente du bien loué . A cet égard, le congé délivré par l'ancienne propriétaire Mme [T] [B] portait effet au 28/02/2025 , si bien qu'ils ont qualité à agir en validation de ce congé sur le principe.

En ce qui concerne l'action en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail diligentée par Mme [T] [B] par conclusions du 26/03/2024 , elle a eu pour objet de la part de celle-ci , avant la vente, de mettre fin au bail .
La qualité de bailleur de Mme [T] [B] a été transférée à M. [F] [K] et Mme [D] [X] depuis l'acquisition du 13/11/2024.

Mais dans l'acte de vente il a été expressément stipulé que :
" le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et actions , à l'exception de la procédure devant le JCP pour laquelle le vendeur rappelle qu'il accepte et reconnait que l'acquéreur ne sera pas subrogé dans les droits et obligations du vendeur en sa qualité de bailleur dans le cadre de la procédure ( RG 23/06913) ,
-sauf en ce qui concerne d'une part les éventuels travaux de remise en état du bien et d'autre part , l'acquisition de la clause résolutoire et/ ou la résiliation judiciaire , qui bénéficiera pleinement à l'acquéreur dans l'hypothèse où la juridiction de céans fera droit à l'une ou l'autre de ces demandes reconventionnelles du vendeur , étant précisé que le vendeur tiendra l'acquéreur indemne de toutes condamnations financières au titre de cette procédure ".

Seules ces stipulations sont celles reproduites dans l'acte de vente produit par M. [F] [K] et Mme [D] [X].
Il en résulte que la subrogation conventionnelle n'est pas prévue pour l'ensemble des droits et actions et que si l'action en acquisition de la clause résolutoire de Mme [T] [B] ou de résiliation judiciaire du bail venait à être accueillie par le juge , elle bénéficierait alors à M. [F] [K] et Mme [D] [X] en leur qualité d'acquéreurs. Mme [T] [B] a ainsi entendu se réserver le cadre de cette action , M. [F] [K] et Mme [D] [X] pouvant seulement bénéficier du résultat de celle-ci, si elle était statuée positivement.

Ainsi M. [F] [K] et Mme [D] [X] n'ont pas qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 09/05/2023 , ni pour l'action en résiliation judiciaire, ni pour les impayés jusqu'à la vente.

Ils ont qualité et intérêt à agir de ce fait pour les impayés postérieurs à la vente, en application des article s31 et 32 du code de procédure civile.

Mme [T] [B] n'a pas qualité à agir pour l'action en validation de congé, qui appartient à M. [F] [K] et Mme [D] [X] du fait de cette clause.

Sur le fond et la demande de M. [Q] [G] au titre du trouble de jouissance et les moyens de défense de Mme [T] [B] et son action reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire :
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 dans sa version applicable au 09/05/2023 , le commandement de payer a imparti un délai de deux mois au locataire en impayés pour s'acquitter de la dette.

Par l'effet de la loi du 27/07/2023 , qui s'applique aux actions entamées à compter du 29/07/2023 , il est disposé que :
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

La demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire a été entamée le 26/03/2024 selon les conclusions signifiées par Mme [T] [B] au demandeur locataire .
Mme [T] [B], bailleur personne physique, a satisfait à l'obligation d'information de la CCAPEX le 12/05/2023 , qui n'est pas prévue à peine d'irrecevabilité de la demande et a également satisfait à l'obligation de dénonciation de ses conclusions du 26/03/2024 au Préfet le 29/03/2024 , soit avant le délai de six semaines imparti avant l'audience du 24/06/2024, première audience lors de laquelle devait être soutenue cette demande reconventionnelle.

Mme [T] [B] est donc recevable à agir pour l'une ou l'autre de ces prétentions.

Sur l'action en acquisition de la clause résolutoire :

Au commandement de payer du 09/05/2023, la somme principale de 26454.71 euros a été réclamée.
Mme [T] [B] étant devenue seule propriétaire des biens depuis le 30/09/2022 , elle était fondée à solliciter les impayés depuis cette date, une éventuelle créance antérieure étant une créance de la succession, qu'elle ne peut réclamer à titre conservatoire sans preuve du pouvoir en ce sens des autres héritiers.

Un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n'est pas nul , mais valide à concurrence des sommes dues . Mais la nullité du commandement de payer du 09/05/2023 est néanmoins encourue quand la somme réclamée n'est pas détaillée, de telle manière que le locataire est induit en erreur sur les sommes qu'il doit régler.

L'absence de montant dû à Mme [T] précisément dans le commandement de payer , en raison de la créance en partie successorale ne peut permettre de juger valide ce commandement de payer , car cette imprécision n'a pas permis au locataire de connaître les sommes dues à la requérante à cet acte, ce qui lui cause grief s'agissant d'une nullité substantielle.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.
Entre le 30/09/2022 et le 09/05/2023, il a été réclamé par Mme [T] [B] donc la somme réellement due de :
- 1629.32 x 5 + 1709.32+1679.32x 2 = 13214.56 euros
- A déduire les règlements de 5350 euros , soit un commandement à concurrence de 7864.56 euros.

S'agissant de la provision sur charges de 288 euros que M. [Q] [G] a contestée , le bailleur était en droit de produire jusqu'à l'audience les justificatifs du calcul des charges et les pièces afférentes, ce qu'il n'a pas fait. Mais le commandement a régulièrement porté sur les sommes réclamées et M. [Q] [G] ne forme pas de demande de restitution des provisions, si bien que la somme due était bien de 7864.56 euros, étant observé que par ailleurs une compensation avec des sommes que le locataire ne doit pas, le cas échéant, doit être certaine pour qu'elle soit prise en compte.

Par ailleurs l'encadrement des loyers à [Localité 1] sur le fondement de l'article 140 de la loi ELAN du 23/11/2018 , est appliqué depuis le décret du 12/04/2019 et le premier arrêté applicable du 01/07/2019 au 30/07/2020.
M. [Q] [G] soutient que du fait de l'arrêté en cours , le loyer devait être de 17.90 euros/m² , loyer minoré applicable du fait de l'état du logement, et donc de 895 euros depuis le 01/07/2022 pour 50m² habitable. Il ajoute que les lieux étant classés G , la révision annuelle du loyer ne pouvait s'opérer depuis le 25/08/2022, en vertu de la loi du 22/08/2021 et de la modification de l'article 17-1 de la loi du 06/07/89.
Mme [T] [B] soutient que le demandeur n'a pas agi selon les formes et délais prévus par la loi du 23/11/2018 et qu'il ne peut pas solliciter de réduction du loyer , qui de plus, était inférieur au loyer de référence majoré à la date de reconduction tacite.

Sur l'encadrement et la diminution de loyer , il convient de dire M. [Q] [G] irrecevable en sa demande. L'article 140 de la loi du 23/11/2018 dispose en effet :

II. Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
…
VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au con