TJ 22278, 23 juin 2025, RG 24/02445

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
6 Bis, Allée Marie Le Vaillant
22000 SAINT-BRIEUC
Tel : 02 96 62 64 20
MINUTE N° 25/00306
N° RG 24/02445 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FV2V
Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Monsieur SUREL, Auditeur de justice,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [F] [D],
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Comparant en personne,

Madame [K] [D],
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparante, ni représentée,

ET :

Monsieur [C] [I], Caution,
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparant, ni représenté,

Madame [V] [I],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Rozenn DELPIERRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 22278-2024-004065 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC en date du 08 avril 2025)

Madame [L] [I], Caution,
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée, -1-

EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes sous seings privés en date du 15 mai 2023, Monsieur [F] [D] et Madame [K] [D] née [T] ont donné à bail à Madame [V] [I] une maison à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 551,95 € pour la partie habitation, et de 40 euros pour le garage.

Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I], parents de Madame [V] [I], se sont portés cautions solidaires de leur fille.

Courant août 2023, Madame [V] [I] a informé Monsieur et Madame [D] de l’impossibilité d’ouvrir la porte du garage ; ces derniers ont fait intervenir un serrurier et une facture en date du 20 septembre 2023 a été établie par l’entreprise JLB22 Services pour un montant de 110,40 € TTC et envoyée le jour-même à Madame [V] [I].

Par courrier recommandé en date du 13 décembre 2023, après intervention de l’Agence Locale de l’Energie et du Climat de [Localité 3], Madame [V] [I] a demandé à Monsieur et Madame [D] de réaliser des travaux dans le logement pour remédier à des problèmes d’humidité.

Parallèlement, Madame [V] [I] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers, un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance lui a été adressé par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 pour un montant de 538,72 € en principal et rappelant les termes de la clause résolutoire qui figure au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (acte remis à étude).

Le commandement a été dénoncé aux cautions par actes de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 (acte remis à personne s’agissant de Monsieur [C] [I] et à domicile s’agissant de Madame [L] [I]).

C’est en l’état de ces développements procéduraux que par actes du 30 octobre 2024, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner Madame [V] [I] et Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I], en leur qualité de cautions solidaires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :
• Constater et prononcer la résiliation des contrats de location conclus (pour la partie habitation et le garage) le 15 mai 2023, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux ; Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de la locataire à ses obligations ;
• Dire et juger que Madame [V] [I] est occupante sans droit ni titre ;
• Ordonner, à défaut pour Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
• Les autoriser, en tant que de besoin, à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tout garde meuble de leur choix ;
• Condamner, in solidum, Madame [V] [I], Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I] à leur payer les sommes suivantes :
• 2 222,17 € au titre des impayés de loyers arrêtés au 30 septembre 2024 (étant précisé que jusqu’au 23 juin 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, il s’agit de loyers et à compter du 24 juin 2024, il s’agit d’indemnités d’occupation), majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 428,32 € à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de la date d’assignation ;
• 110,40 € correspondant au montant de la facture du serrurier du 30 septembre 2024 ;
• Une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 591,95 € à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;
• 500 € à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;
• 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner, in solidum, Madame [V] [I], Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de commandement de payer du 23 avril 2024 et celui de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 janvier 2025.

Madame [V] [I], représentée par son conseil, a fait part de son intention de quitter le logement et a sollicité l’organisation d’un état des lieux de sortie.

Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I], présents, ont indiqué ne plus avoir de nouvelles de leur fille depuis la signature de l’acte de cautionnement.

Monsieur et Madame [D], présents, ont exposé l’impossibilité de trouver un accord en raison de la dégradation du logement.

L’affaire a été contradictoirement renvoyée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

A cette date, Monsieur [D], présent, a exposé que Madame [V] [I] a quitté le logement le 27 janvier 2025 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé à cette date ; que les lieux ont été récupérés dans un mauvais état.

Il a réactualisé les demandes comme suit et maintenu le surplus de ses demandes :
• Condamner, in solidum, Madame [V] [I], Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I] au paiement de la somme de 3 919,02 € au titre des impayés de loyers arrêtés au 27 janvier 2025, date de restitution du logement ;
• Condamner Madame [V] [I] à payer les frais d’état des lieux de sortie du 27 janvier 2025.

Au soutien de sa demande principale en paiement des loyers impayés, Monsieur [D] a fait observer que Madame [V] [I], qui contestait son décompte, avait omis d’inclure le loyer du garage dans son propre décompte ; que Madame [V] [I] devait s’acquitter du coût de l’intervention du serrurier pour la porte du garage, cette intervention ayant été rendue nécessaire du fait d’un oubli des clefs à l’intérieur des lieux.
En réplique, Monsieur [D] a contesté le caractère indécent du logement en faisant valoir qu’il avait été conventionné par l’ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) ; qu’il avait été restauré intégralement en 2018 et qu’il avait été loué en bon état à Madame [V] [I].

Monsieur [D] a estimé que la présence de condensation et de moisissures dans les lieux était due aux conditions d’occupation des lieux, Madame [V] [I] ayant rapidement dégradé le logement.

Monsieur [D] a produit à l’audience des factures de travaux d’isolation ainsi qu’un DPE (diagnostic de performance énergétique) réalisé le 18 février 2025, précisant qu’il ignorait son caractère obligatoire.

Enfin, Monsieur [D] a produit un courrier de la commission de surendettement des particuliers des Côtes d’Armor déclarant recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [V] [I], par décision en date du 6 mars 2025.

Madame [K] [D] n’a pas comparu.

Au terme de ses conclusions écrites développées oralement, Madame [V] [I], représentée par son conseil, a demandé à la juridiction de :
• Débouter Madame et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
• Condamner Madame et Monsieur [D] à lui payer la somme de 4 137 €,
• Subsidiairement, lui accorder un échelonnement des arriérés de loyers sur 2 ans, par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil,
• Condamner Madame et Monsieur [D] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991,
• Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de sa position, Madame [V] [I] a contesté le montant des arriérés de loyers, qu’elle a évalué à la somme de 1 619,40 €, somme actualisée au mois de décembre 2024.
S’agissant des frais de serrurier, elle a estimé que le coût de la réparation incombait au propriétaire.

Madame [V] [I] a également soutenu que le logement était indécent en raison de problèmes d’humidité et qu’elle avait subi un préjudice de jouissance justifiant l’octroi d’une indemnité représentant la moitié d’un loyer pendant 14 mois, du mois de novembre 2023, date de signalement des désordres, au mois de janvier 2025, date de libération des lieux.

Le conseil de Madame [V] [I] a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I], qui ont comparu en personne à la première audience, n’ont pas comparu à l’audience de renvoi.

Le jugement sera rendu contradictoirement par application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu d’accorder à Maître DELPIERRE, conseil de Madame [V] [I], le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

1 – Sur la recevabilité de l’action, la constatation de la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives 29 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024 comme l’exigent les dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’action est recevable.

Toutefois Madame [V] [I] ayant quitté les lieux le 27 janvier 2025, il convient de constater que les demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion sont devenues sans objet.

2 – Sur les demandes en paiement des bailleurs

A. Sur les arriérés de loyers

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou la fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur et Madame [D] réclament le paiement de la somme de 3 919,02 € au titre de l’arriéré locatif restant dû pour la période comprise entre le mois de mai 2023 et le mois de janvier 2025 (cf leur décompte arrêté au 27 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse)).

Madame [V] [I] conteste cette somme et estime être redevable d’un arriéré s’élevant à la somme de 1 619,40 € pour la période comprise entre le mois de janvier 2023 et le mois de décembre 2024 (cf son décompte – pièce n° 2- arrêté au mois de décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse)).

Sur ce,

Il n’est pas contesté que les loyers dus pour la période comprise entre le mois de mai 2023 et le mois de janvier 2025 s’élèvent à la somme totale de 12 430,95 € (591,95 € x 21 mois).

Selon une attestation éditée par la CAF 22, le 6 janvier 2025, Monsieur et Madame [D] rapportent la preuve qu’ils ont perçu une somme de 2 656 € au titre des paiements perçus pour le compte de Madame [V] [I] pour l’année 2024.

Par ailleurs, ils indiquent avoir perçu de la part de Madame [V] [I] la somme totale de 5 855,93 €.

Madame [V] [I], qui supporte la charge de la preuve du paiement de l’obligation, ne produit aucun élément probant démontrant qu’elle aurait versé des sommes qui ne seraient pas déjà comptabilisées dans le décompte établi par Monsieur et Madame [D].

Il s’ensuit que Madame [V] [I] reste redevable de la somme de 3 919,02 € (12 430,95 € – 5 855,93 € – 2 656€).

B. Sur le paiement des frais de serrurier

En application de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 établit une liste non-exhaustive des réparations locatives, où figure notamment l’entretien des ouvertures du logement lorsque les dégradations sont du fait du locataire notamment.

En l’espèce, il est constant qu’un serrurier est intervenu le 20 septembre 2023 ainsi qu’en atteste la facture F2309B-007 émise par l’entreprise JLB22 Services pour un montant de 110,40 € TTC (cf pièce n° 5 du bordereau de pièces de Monsieur et Madame [D]).

Monsieur et Madame [D] estiment que l’intervention du serrurier a été rendue nécessaire du fait de Madame [V] [I], qui avait oublié ses clefs dans le garage, fermé à clef.

Au contraire, Madame [V] [I] fait valoir qu’il s’agit de frais qui incombent au propriétaire qui est tenu d’entretenir les équipements.

Or, il ressort distinctement des éléments de la procédure, et en particulier des échanges de SMS entre les parties courant août et septembre 2023 que Madame [V] [I] a sollicité l’aide de ses propriétaires et leur a demandé les coordonnées d’un technicien pour ouvrir la porte du garage (cf, SMS de Madame [V] [I] : « Bonjour avez-vous le numéro de l’assistance de la porte du garage j’ai laissé les clefs dedans et j’ai fermé le garage » (SMS du 10 août 2023)).

Il incombe au locataire de prendre en charge les réparations locatives, mais aussi les réparations dues à un usage anormal du logement, lorsque cet usage est le fait du comportement du locataire.

Or, il est manifeste au cas présent que le problème de l’ouverture de la porte du garage trouve sa source uniquement dans le fait de la locataire, qui a perdu ses clefs, cause que Madame [V] [I] reconnaît elle-même au demeurant dans l’échange SMS avec Monsieur [D].

Il s’en suit que Monsieur et Madame [D] sont bien fondés à demander le remboursement de la facture de l’entreprise JLB22 Services à Madame [V] [I].

En conséquence, Madame [V] [I] sera condamnée à payer la somme de 110,40 € à Monsieur et Madame [D].

C. Sur le paiement de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur et Madame [D] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice économique qui n’est pas déjà réparé par les intérêts au taux légal accordés au titre de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur et Madame [D] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

D. Sur le coût de l’état des lieux de sortie

A l’audience, Monsieur [D] a réclamé le remboursement du coût de l’état des lieux de sortie établi suivant procès-verbal d’huissier du 27 janvier 2025, soit la somme de 243,40 € TTC.

Par application des dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles « les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur », il y a lieu de condamner Madame [V] [I] au paiement de la moitié de cette somme.

Madame [V] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 121,70 € à Monsieur et Madame [D].

3 – Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance formée à titre reconventionnel par Madame [V] [I]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et, de manière plus spécifique s’agissant des baux d’habitation, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, Madame [V] [I] estime avoir souffert d’un préjudice de jouissance en raison du caractère indécent du logement.

Au soutien de sa position, elle fait valoir que le DPE du logement ne lui a pas été communiqué lors de l’entrée dans les lieux ; que le logement était mal isolé, ce qui a eu pour conséquence d’engendrer une forte humidité et le développement de moisissures sur les murs et le pourtour des fenêtres ainsi que d’importantes factures d’électricité (cf facture d’électricité établie sur la période 22 décembre 2023/12 janvier 2025 faisant état d’une consommation d’électricité pour un montant de 2 735,71 € (facture totale de 3 679,87 € TTC)).

Sur ce,

Il est admis que les causes de l'humidité peuvent être multiples : elles peuvent être dues soit aux conditions d'occupation du logement (chauffage et aération), soit à la structure même de l'immeuble, soit aux deux.

Le bail a été établi au nom de Madame [V] [U], seule, le 15 mai 2023.

Il ressort toutefois des éléments du dossier qu’elle a occupé les lieux dès le mois de janvier 2021 (avec son ex conjoint).

Aucun état des lieux d’entrée n’a été communiqué.

Monsieur et Madame [D], qui prétendent qu’ils ignoraient le caractère obligatoire du DPE, n’ont pas fait établir de DPE lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Madame [V] [I] a quitté les lieux le 27 janvier 2025, après 4 années d’occupation.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de commissaire de justice, contradictioirement le 27 janvier 2025 par la SAS ACTA 22.

Il ressort de ce document la “présence de traces noires et de moisissures sur le plafond du séjour, sur les murs de la cage d’escalier, dans les angles des murs de la mezzanine, sur les murs en partie basse et sur le plafond de la chambre 2 (étage)” ainsi que “des tâches noires sur l’enduit extérieur en partie basse près de la porte d’entrée”.

Le commissaire de justice a également relevé que « les VMC des deux WC n’ont pas été nettoyées » et que “les bouches d’aération dans le garage étaient bouchées par du plastique”.

Monsieur et Madame [D] produisent un DPE établi le 18 février 2025, soit 3 semaines après le départ de Madame [V] [I] du logement.

S’il est exact que ce document aurait dû être établi dès l’entrée dans les lieux de la locataire, il n’en demeure pas moins qu’il donne une indication précise sur la performance énergétique des lieux.

Ce DPE classe le logement, construit avant 1949, d’une surface de 95 m2, dans la catégorie « C » s’agissant de la performance énergétique et climatique, selon une consommation d’énergie primaire évaluée à 154 kWh/m²/an et les coûts annuels d’énergie du logement sont évalués entre 1 310 et 1 840 € par an.

Monsieur et Madame [D] indiquent que leur logement a fait l’objet d’une rénovation complète en 2018 et ils produisent un rapport de visite de l’ANAH en date du 23 août 2018 selon lequel le « logement offre des prestations de bonne qualité ».

De même, ils communiquent une attestation de l’entreprise GUILLOUX en date du 25 septembre 2018 selon laquelle une « opération d’économies d’énergie » a été mise en œuvre dans les lieux dans le cadre du programme « habiter mieux » de l’ANAH ainsi que la facture de l’entreprise en date du 23 mai 2018 portant sur des travaux d’isolation réalisés dans le logement pour un coût total de 2 994,09 € TTC.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] [I] a informé Monsieur et Madame [D] de problèmes d’humidité et de condensation par courrier recommandé en date du 13 décembre 2023.

Au terme de ce courrier, Madame [V] [I] a signalé qu’elle rencontrait des « problèmes d’humidité, de condensation et moisissures dans le logement, au niveau des 3 fenêtres et plafonds du salon-séjour, chambre du bas, au-dessus de la porte d’entrée, toilettes du bas, escalier, les 2 chambres du haut, la pièce supplémentaire en haut ». Elle a également précisé que « des flaques d’eau se forment dans certaines parties du logement (en dessous de toutes les fenêtre, porte d’entrée et dans l’escalier) » et souligné que l’escalier était glissant et donc « dangereux » (risque de chute) et que la situation globale était dangereuse pour la santé des occupants, en particulier son enfant en bas âge.

La réalité d’une humidité dans le logement n’est remise en question par aucune des parties, chacune d’elle en attribuant cependant la responsabilité à l’autre partie.

Le 11 décembre 2023, l’Agence Locale de l’Energie et du Climat de [Localité 3] a effectué une visite du logement à la demande de Madame [V] [I].

Il ressort de ce rapport que « l’isolation est récente » et que la ventilation du bâtiment « semble correcte et n’est probablement pas à l’origine des moisissures/humidité» ; que « la température intérieure était à 17,6 ° et le taux d’humidité à 84 % et la température extérieure à 11 ° et le taux d’humidité à 59 % » ; que les relevés d’humidité montrent un « taux très important d’humidité (humidité observée un peu partout en haut et en bas des murs (avec des gouttelettes) et que la question se pose d’infiltrations par le toit ou de remontées par capillarité » ; que les consommations électriques montrent que « la maison est bien chauffée et entretenue » ; que toutefois, « l’importance des consommations et des factures montrent que la maison est moyennement isolée et que Madame [I] doit se restreindre pour limiter le montant des factures déjà très élevé ».

Par ailleurs, ce rapport souligne que l’enfant de Madame [V] [I] est sujette à des bronchiolites chroniques et a fait l’objet de quatre hospitalisations depuis octobre 2023.

L’association CAPT’AIR BRETAGNE est également intervenue au domicile de Madame [V] [I] le 29 décembre 2023.

Il ressort du compte-rendu de l’association que le logement possède une « VMC simple flux », des radiants électriques pour le chauffage et qu’il y a une « sensation continue d’humidité malgré le chauffage en continu » ; que « les moisissures sont apparues depuis la fin du mois de septembre 2023, d’abord autour des fenêtres, puis dans l’ensemble du logement » ; que « des infiltrations d’eau ont été repérées dans le couloir » ; qu’il existe « une contamination fongique du séjour et d’une chambre » après analyse de plusieurs prélèvements par écouvillonnage ; que « le taux d’humidité moyen du logement est de 70 % alors que la normale se situe entre 30 et 50 % » ; qu’un « expert passé le matin a relevé des ponts thermiques ».

Au terme de ce compte-rendu de visite, des conseils ont été émis à l’égard du bailleur : « Faire contrôler le débit d’extraction d’air de la VMC ; Nettoyer le moteur de la VMC tous les 3 à 5 ans ; Vérifier qu’il n’y ait pas de fuite, d’infiltration d’eau ou de remontée par capillarité ; Isoler le logement, privilégier une isolation extérieure pour limiter les ponts thermiques ; Envisager le drainage des eaux pluviales ».

Egalement, il est établi qu’un sinistre dégât des eaux a été déclaré par Monsieur et Madame [D] à leur assureur, la MAIF, laquelle a désigné le cabinet Polyexpert à fin de procéder à des opérations d’expertise au mois de mars 2024.

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que, pendant une période d’à peine 13 mois, la consommation d’énergie de Madame [V] [I] s’est révélée largement supérieure à la consommation estimée et figurant sur le DPE, à raison de presque le double en partant de l’estimation la plus basse.

Cette différence ne saurait raisonnablement être expliquée par les autres utilisations d’électricité du ménage, qui ne compte au demeurant que deux personnes, à savoir Madame [V] [I] et sa fille.

Ainsi, bien que l’isolation ait été refaite dans une période relativement récente, il n’est pas précisé l’ampleur des travaux d’isolation et ceux-ci n’ont manifestement pas été suffisants pour correctement assurer l’isolation du logement, dans la mesure où a été évoqué l’existence de ponts thermiques ainsi que la persistance d’une sensation d’humidité, y compris lorsque le chauffage est allumé et alors même que la ventilation du logement est jugée correcte.

Par ailleurs, il est noté que l’entretien des moteurs de la VMC incombent au propriétaire, de sorte que l’efficacité des VMC tient aussi des diligences du propriétaire et non pas uniquement du locataire.

Enfin, force est de constater que Monsieur et Madame [D] n’ont pas produit le rapport établi par le cabinet Polyexpert à la suite des opérations d’expertise réalisées sur place les 4 avril et 22 mai 2024 afin de déterminer les causes du dégât des eaux, des infiltrations et des moisissures.

C’est à l’appui de l’ensemble de ces éléments, qui forment un faisceau d’indices suffisant, qu’il convient de retenir l’existence d’un préjudice de jouissance pour Madame [V] [I] et sa fille, qui s’est manifesté par l’existence d’une humidité importante et d’un inconfort persistant malgré la mise en œuvre de chauffage pour un coût très élevé.

En réparation de ce préjudice, Madame [V] [I] sollicite le paiement d’une somme d’un montant de 4 137 €, représentant la moitié d’un loyer depuis le mois de novembre 2023 jusqu’à la date de libération des lieux.

Il y a lieu de modérer ce montant, à raison d’une somme de 100 € par mois d’occupation, pendant la période de novembre 2023 à janvier 2025, soit la somme totale de 1 500 € (15 mois x 100 €).

4- Sur la compensation entre les créances réciproques :

Par application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Sommes dues par Madame [V] [I] : 3 919,02 € + 110,40 € + 121,70 € = 4 151,12 €

Somme due par Monsieur et Madame [D] = 1 500 €,

Solde restant dû par Madame [V] [I] : 2 651,12 €.

Madame [V] [I] sera donc condamnée à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2 651,12 € au titre de la créance locative et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

5 - Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [V] [I] sollicite l’octroi d’un délai de paiement afin de régler cet arriéré locatif selon un échelonnement sur deux ans.

Madame [V] [I] justifie de sa situation de grossesse par un certificat d’arrêt de travail délivré le 8 mars 2025, avec une période d’arrêt jusqu’au 21 mars 2025.

Cependant, elle ne formule aucune proposition quant à sa capacité de remboursement et ne communique aucun élément probant complémentaire sur sa situation personnelle, financière et professionnelle.
Il convient dans ces conditions de rejeter sa demande de délai de paiement.

6- Sur l’engagement de caution solidaire de Monsieur [C] [I] et de Madame [L] [I]

Il ressort des stipulations de l’acte de cautionnement que Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I] se sont portés « cautions solidaires pour les loyers, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure .. jusqu’au 14 mai 2026, date d’échéance du bail ».

Monsieur et Madame [D] ont signifié le commandement de payer du 23 avril 2024 à Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I], cautions solidaires de Madame [V] [I], par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à la locataire, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [I] et Madame [L] [I] seront solidairement condamnés, avec Madame [V] [I], à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2 651,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025.

7 – Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce chacune des parties échoue partiellement en ses prétentions. Il apparaît dans ces conditions que les dépens seront partagés par moitié entre chacune des parties, dans les termes du dispositif ci-après et en tenant compte des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de leur laisser la charge de leurs frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS