TJ 34172, 26 juin 2025, RG 22/01022

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 9
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT
4
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
4
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J. 1

N° : N° RG 22/01022 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NQAU
Pôle Civil section 1

Date : 26 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [C] [O] [Adresse 1]
née le 23 Juin 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD assureur de SE CONSTRUCTION immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291 prise en la personne de son représentant légal en exercice , RCS6 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.N.C. KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3, RCS NANTERRE 444 266 381 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, Maître Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocats au barreau de PARIS

S.A.R.L. EGPF, RCS MONTPELLIER 397 911 027 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Erik ROUXEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. SE CONSTRUCTION Inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 490 054 889, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Société FRANCE RESILLE Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 752 025 494, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY
Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 26 Juin 2025

JUGEMENT : rédigé par Romain LABERNEDE, juge et signé par Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 26 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 février 2017, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 a vendu en état futur d'achèvement à Mme [C] [O] un appartement lot n°235 dans la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 7] (Hérault).

Sont notamment intervenues à l'acte de construire la SARL EGPF, chargée du lot peinture, la SAS SE CONSTRUCTION, assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD, et la SAS FRANCE RESILLE.

Une convention de travaux modificatifs a été conclue.

La livraison des lots a été faite à Mme [O] le 8 octobre 2019 avec réserves.

Dénonçant un retard de livraison et divers désordres, Mme [O] a assigné en référé la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 devant le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier. Par ordonnance en date du 21 janvier 2021, le juge des référés a ordonné la réalisation d'une expertise et a désigné M. [L] [P] pour y procéder. Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL EGPF, la SAS SE CONSTRUCTION et son assureur la SA ALLIANZ IARD, et la SAS FRANCE RESILLE.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 6 mars 2023.

Par actes en date du 13 janvier 2022, Mme [O] a assigné la SNC KAUFMAN & BROAD 8 afin de condamner la SNC KAUFMAN & BROAD 3 à l'indemniser des préjudices subis.

Par acte en date du 18 mai 2022, la SNC KAUFMAN & BROAD 3 a appelé en garantie la SARL EGPF, la SAS SE CONSTRUCTION et son assureur la SA ALLIANZ IARD, ainsi que la SAS FRANCE RESILLE. Cette instance a été jointe à la présente procédure par ordonnance du 27 juin 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, Mme [C] [O] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1603 et 1604 du Code civil
Vu l’article 1642-1 et 1648 du Code civil ;
Vu l’article 1646-1 du Code civil ;
Vu les articles 1792 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 114 et suivants du code de procédure civile ;
Vu l’article L. 212-1 du code de la consommation ;
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées au débat ;
CONDAMNER in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au visa des articles 1642-1 et suivants du Code civil et la SARL EGPF au visa des articles 1231-1 et suivants du Code civil au paiement de la somme de 1023€ TTC assortie de l’indice BT01 au titre de la reprise du désordre n°4.
CONDAMNER in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au visa des articles 1642-1 et suivants du Code civil et la SARL SE CONSTRUCTION au visa des articles 1231-1 et suivants du Code civil au paiement de la somme de 1683€ TTC assortie de l’indice BT01 au titre de la reprise du désordre n°8.
JUGER abusive la clause de suspension des délais de livraison et de dédoublement du temps de livraison et la DECLARER non-écrite ;
CONDAMNER la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 22.298,06 € au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [O].
CONDAMNER la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 6000€ à titre d’indemnisation du préjudice moral de Mme [O] et tenant à sa mauvaise foi caractérisée.
DEBOUTER la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
REJETER toute demande formulée à l’encontre de Mme [O] ;

CONDAMNER in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, SARL EGPF et la SARL SE CONSTRUCTION au paiement de la somme de 9000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de constat d’huissier ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la SNC KAUFMAN & BROAD 3 demande au tribunal de :
« Vu les articles 1642-1 et suivants du Code civil
Vu l’article 1648 du Code civil
Vu les articles 1101 et s du code civil
A titre liminaire :
DIRE ET JUGER que la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 n’est pas le maitre d’ouvrage de l’opération MAS OPPIDUM, l’assignation étant à ce stade, mal dirigée. SURSEOIR dans l’attente de la régularisation.
Sur le fond :
Sur les dénonces :
DEBOUTER Mme [O] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le promoteur.
Subsidiairement, si le tribunal entrait en voie de condamnation, CONDAMNER les entreprises concernées à relever et garantir le promoteur de l’ensemble des condamnations faites à son encontre.
Sur les préjudices :
DIRE ET JUGER que les clauses de suspension légitimes sont applicables.
En conséquence, DEBOUTER Mme [O] de l’ensemble de ses demandes fondées sur un retard de livraison.
Subsidiairement DIRE ET JUGER que Mme [O] n’apporte aucun élément probatoire de nature à permettre de chiffrer la valeur locative de son bien pour l’indemnisation d’un maximum de 103 jours en sorte qu’elle en sera déboutée à ce jour.
DEBOUTER Mme [O] de ses demandes infondées au titre d’un préjudice moral parfaitement inexistant.
CONDAMNER SE CONSTRUCTION et EGPF qui ont failli dans la levée de leurs réserves à
réception comme à livraison, à relever et garantir le promoteur de l’ensemble des condamnations faites à son égard en ce compris la taxation de l’expert et l’article 700 lequel sera bien entendu réduit compte tenu de l’absence de difficulté de ce dossier ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, la SARL EGPF demande au tribunal de :
« STATUER ce que de droit sur la demande de condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, au paiement de la somme de 1 023.00 € TTC, formulée par Madame [C] [O], au titre des réserves formulées lors de la livraison de son appartement, sur le fondement des articles 1604 et suivants du Code civil.
- DEBOUTER a SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 de sa demande d’être relevée
et garantie de cette condamnation par la SARL EGPF à défaut d’avoir émis des réserves tant lors de la réception des travaux de peinture réalisés par cette dernière,
que lors de la livraison.
- CONDAMNER a SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 2 500.00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la SA ALLIANZ IARD en qualité d'assureur de la SAS SE CONSTRUCTION demande au tribunal de :
« Vu l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce vis-à-vis de la société SE CONSTRUCTION
Vu les articles 1240 et 1310 du code civil vis-à-vis des autres locateurs d’ouvrage et de leurs compagnies d’assurances
Vu l’article L.112-6 du code des assurances
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile
REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de la société SE CONSTRUCTION ;
CONDAMNER in solidum la société KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3, la société EGFP, la société SE CONSTRUCTION et la société France RESILLE à relever et garantir la compagnie ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de la société SE CONSTRUCTION, de toutes condamnations prononcées à son encontre,

CONDAMNER toutes Succombantes à payer et porter à la compagnie ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de la société SE CONSTRUCTION, la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER toutes Succombantes aux entiers dépens ».

La SAS SE CONSTRUCTION et la SAS FRANCE RESILLE, régulièrement assignées, n'ont pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 4 avril 2025.

A l'audience de plaidoirie en date du 5 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur la demande de sursis à statuer
Dans le dispositif de ses conclusions, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 sollicite un sursis à statuer afin de régulariser l'assignation au fond dirigée à l'encontre de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8. La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 soutient dans la discussion de ses conclusions : « A ce jour, il ne fait pas débat que la SNC assignée n’est pas le maitre d’ouvrage en sorte qu’il est nécessaire de régulariser la procédure à l’égard de la bonne SNC. Ce point ne fait plus débat ».

Toutefois, si l'assignation est effectivement adressée la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8, il ressort des débats :
- que les demandes Mme [C] [O], dans la présente instance comme lors de l'instance en référé, sont dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 ;
- que le siège social de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 est à la même adresse que la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 ;
- que la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 a formé des appels en garantie à la suite de l'assignation litigieuse ;
- que c'est bien au nom de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, et non de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8, que des conclusions ont été notifiées dans le cadre de la présente instance.

Il résulte de ces éléments qu'en application de l'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, l'erreur dans la dénomination constitue un vice de pure forme, duquel ne résulte au demeurant aucun grief puisque la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 a pu présenter ses conclusions et former des appels en garanties.

Dans ces conditions, la régularisation n'est pas nécessaire et la demande sera rejetée.

Sur le grief n°4 : la reprise du mur de la chambre
La demanderesse sollicite la condamnation in solidum la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au visa de l'article 1642-1 du code civil et de la SARL EGPF au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil au paiement de la somme de 1.023€ TTC assortie de l’indice  BT01 au titre de la reprise du désordre n°4.

Il ressort du rapport d'expertise qu'une réserve sur la peinture de la chambre n°2 a été signalée après réception, que la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 l'a prise en compte mais n'a réalisé aucun travaux. Il impute ce désordre en intégralité à la société EGPF, chargée du lot peinture, et retient le devis présenté d'une valeur de 1.023 € TTC (page 13).

Il ressort part ailleurs d'un courrier en date du 27 août 2020 que la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 s'est engagée à lever ce désordre avant le 31 août 2020.

Dès lors, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, qui se borne à indiquer de manière inopérante que le désordre relève de la société EGPF, sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.023 € TTC en qualité de vendeur en état futur d'achèvement sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, l'apparition du désordre et la réclamation dans les délais de ce texte n'étant pas contestées.

S'agissant de la demande formée par la demanderesse à l'égard de la société EGPF et de l'appel en garantie formé par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 à son encontre, la société EGPF fait valoir qu'il s'agit d'un désordre apparent à la réception et non réservé de sorte qu'un effet de purge fait obstacle à ces demandes. Les parties ne contestant pas ce moyen, il y a lieu de considérer que ce désordre apparent n'a pas été réservé par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 lors des opérations de réception, de sorte que les demandes seront rejetées.

Sur le grief n° 8 : les fissures inesthétiques
La demanderesse sollicite la condamnation in solidum de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 au visa de l'article 1642-1 du code civil et de la SARL SE CONSTRUCTION au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil au paiement de la somme de 1.683€ TTC assortie de l’indice BT01 au titre de la reprise du désordre n°8.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire
- que des fissures en plancher haut des terrasses ont été reprises mais ces travaux ne sont pas terminés et les finitions et peintures n'ont pas été effectuées ;
- qu'un devis de reprise a été présenté d'une valeur de 1.683 € TTC ;
- que le désordre est imputable en intégralité à la société SE CONSTRUCTION (page 13).

Dès lors, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, qui se borne à indiquer de manière inopérante que le désordre relève de la société SE CONSTRUCTION, sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.683 € TTC en qualité de vendeur en état futur d'achèvement sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, l'apparition du désordre et la réclamation dans les délais de ce texte n'étant pas contestées. En l'absence de contestation et au regard des conclusions du rapport d'expertise, la société SE CONSTRUCTION sera également condamnée in solidum sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil et sera par ailleurs condamnée à relever et garantir la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 de cette condamnation. Enfin, la nature décennale des désordres n'étant pas alléguée, les demandes formées à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD, assureur décennal de la société SE CONSTRUCTION, seront rejetées.

Sur le préjudice de jouissance
Il ressort du contrat de vente en état futur d'achèvement que les lots devaient être livrés au troisième trimestre 2018, soit au plus tard le 30 septembre 2018. La livraison est finalement intervenue le 8 octobre 2019, soit avec 373 jours de retard.

S'agissant des causes légitimes de retard invoquées par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, il ressort du rapport d'expertise (pages 11-12) :
- que la découverte d'une conduite au mois de février 2017 constitue selon l'expert judiciaire une cause légitime de retard de trois mois ;
- que la résiliation du marché de terrassement ne peut expliquer ce retard car, dans le cadre de marchés privés, le substitution d'un corps d'état pour défaillance est rapide, d'autant que le lot terrassement ne présente pas de spécificité ;
- que les intempéries ont pu retarder le chantier de deux semaines sur la partie gros-oeuvre ; qu'en revanche les deux mois de retard à compter du mois de janvier 2018 ne sont pas légitimes car le gros-oeuvre était déjà terminé à cette date ; que, de la même manière, les intempéries entre le 16 avril et 18 septembre 2019 ne peuvent expliquer le retard, le clos et le couvert étant achevés à cette date ;
- que la résiliation du marché de panneaux photovoltaïques ne justifie pas le retard d'une part car aucun document n'est produit pour en justifier et d'autre part car la pose des panneaux est réalisée au-dessus du bâtiment de sorte qu'elle ne retarde pas l'intervention des autres corps d'état dans les logements ;
- que la défaillance de la société FRANCE RESILLE peut expliquer un retard de deux mois et demi, au regard de la spécificité du lot et des difficultés de remplacement rencontrées et justifiées au rapport.

L'expert judiciaire retient ainsi un retard justifié de 6 mois soit 183 jours. Le retard non justifié s'élève selon l'expert judiciaire à 190 jours et est entièrement imputable à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 qui était selon lui à la fois vendeur en état futur d'achèvement et maître d'oeuvre.

Toutefois, il n'est produit au Tribunal, qui ne dispose pas des annexes du rapport d'expertise qui ne se réfère au demeurant à aucune pièce, aucun élément suffisamment probant permettant de s'assurer de la réalité de la découverte d'une conduite au mois de février 2017. En effet, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 se réfère seulement à l'attestation de la maîtrise d'oeuvre qui était assurée par la société KAUFMAN & BROAD, ce qui ne permet pas de démontrer à elle seule le fait allégué. En toute hypothèse, à supposer cet événement existant, il n'est pas non plus acquis qu'il est survenu après la conclusion du contrat de vente litigieux. Dès lors, la charge de la preuve reposant sur la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 qui allègue de l'existence d'une cause légitime de retard, cet événement ne sera pas retenu à ce titre.

Par ailleurs, si la défaillance d’une entreprise fait partie des causes légitimes de suspension du chantier prévues au contrat, cette défaillance doit s’analyser en une véritable défaillance entrainant la nécessité pour le vendeur, après mise en demeure adressée à l’entreprise de terminer les travaux, de résilier le marché et non un simple retard prolongé. Or, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 démontre seulement le retard pris par la société FRANCE RESILLE et non une défaillance justifiant la résiliation du contrat et le remplacement de cette société. Dès lors, cette cause de retard ne sera pas considérée comme étant légitime.

Enfin, pour s'opposer aux demandes de Mme [O], la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 fait valoir qu'une clause relative au calcul du retard a été insérée dans le contrat de vente en état futur d'achèvement.

Le contrat prévoit en effet :
«  S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux » (page 56 du contrat).

Pour s'opposer à l'application de cette clause, Mme [O] en invoque le caractère abusif sur le fondement de l’article L. 212-1 alinéa 1 du code de la consommation et demande à ce qu'elle soit réputée non-écrite. Toutefois, la clause litigieuse, qui ne contient pas une majoration d'un mois comme le soutiennent les parties, n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et partant, n’est pas abusive.

Ainsi, le retard légitime en application de la clause est le suivant, en sachant qu'elle ne contient pas une majoration d'un mois : 2 semaines x 2 soit 4 semaines = 28 jours, de sorte que le retard non justifié s'élève à 373 – 180 = 345 jours.

L’expert a proposé un chiffrage de 1/3000 du montant d'achat par jour de retard. Toutefois, pour évaluer le préjudice de jouissance, ce mode de calcul apparaît moins opportun que celui tiré de la valeur locative du bien. Or, la demanderesse produit une seule estimation de valeur locative d'un montant de 21.875 €/an, qui apparaît en outre très excessive au regard des caractéristique du bien. Cette estimation évoque d'ailleurs « un rendement » prenant en compte « la valeur locative saisonnière », aucune intention de louer le bien n'étant au demeurant alléguée. Il en résulte que la valeur locative sera ramenée à la somme de 15.000 €/an soit (15.000/365)x345 = 14.178,08 €, somme que la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 sera condamnée à payer à la demanderesse au titre du préjudice de jouissance.

Aucun moyen n'étant soutenu pour appeler en garantie les locateurs d'ouvrage et démontrer qu'ils auraient commis une faute à l'origine du retard, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 sera déboutée de son appel en garantie.

Le Tribunal relève enfin qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de la société ALLIANZ IARD.

Sur le préjudice moral
La demanderesse, qui sollicite la condamnation de a société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 à réparer le préjudice moral subi, ne démontre ni l'existence d'un préjudice distinct du préjudice de jouissance précédemment réparé, ni l'existence d'une résistance abusive qu'elle se contente d'alléguer. Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes
La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 et la SAS SE CONSTRUCTION, qui succombent in fine, supporteront les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnées in solidum à payer à Mme [O] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. Le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

La charge finale des dépens et de cette indemnité seront réparties au prorata suivant : 80% à charge de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 ; 20% à charge de la société SE CONSTRUCTION.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS