TJ 68224, 26 juin 2025, RG 24/02687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02687 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JCGA
Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI [N] représentée par son gérant, Monsieur [E] [N], dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2] (HAUT-RHIN)
- représentée par Me Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [V] épouse [F]
née le 16 Juillet 1994 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] (HAUT-RHIN)
- non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [F]
né le 13 Décembre 1994 à [Localité 4] (BAS RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] (HAUTRHIN)
- non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2023, la SCI [N] a loué à Mme [H] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 643,36€ outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la SCI [N] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 466,80 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SCI [N] a fait assigner Mme [H] [V] épouse [F] et M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4 833,52 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 693,36 €, jusqu'à la libération complète des lieux et après remise des clés,condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SCI [N], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, tant Mme [H] [V] épouse [F] que M. [K] [F] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur les demandes à l’encontre de M. [K] [F]

Conformément à l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce la demanderesse produit le bail signé uniquement par Mme [H] [V].

Elle ne produit aucun élément permettant d’établir que M. [K] [F] est également titulaire du bail, notamment le justificatif du mariage des parties.

Par conséquent, les demandes formulées à l’encontre de M. [K] [F] sont rejetées.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [H] [V]

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI [N] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 26 septembre 2024 que la dette locative de Mme [H] [V] s’élève à la somme de 4 833,52 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 14 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [H] [V] épouse [F] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [H] [V] épouse [F] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Mme [H] [V] épouse [F] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [V] épouse [F] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [N] et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [H] [V] épouse [F] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS