TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/02932

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02932 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC6A

Minute : 25/564

S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [Z] [D]
Madame [V] [D]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [D]
demeurant CCAS DE [Localité 7],
[Adresse 8]

comparant en personne

Madame [V] [D]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2011, la SA d’HLM Sofilogis a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] un appartement (Bâtiment 001, Esc 0001, 2ème étage, porte 0322) et un emplacement de stationnement (n°1039) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 741,65 euros, augmenté des provisions sur charges d’un montant de 214,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA Seqens, venant aux droits de la SA d’HLM Sofilogis, a fait délivrer à Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3352,21 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par lettre du 20 janvier 2024, la SA Seqens a saisi la Caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SA Seqens a fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 4779,64 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 mars 2024.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 13 février 2025.

A l’audience, la SA Seqens, représentée, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement aux termes desquelles elle demande de déclarer recevable son action et de déclarer les défendeurs irrecevables ou à tout le moins non fondés en leurs demandes. Pour le surplus, elle maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3830,72 euros, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais formulée par les défendeurs.

La SA Seqens soutient que son action est recevable puisque la demande en paiement comprend notamment une régularisation de charges de 2354,40 euros au titre de l’année 2022 et qu’elle avait donc jusqu’à décembre 2025 pour agir ; que l’assignation a été délivrée par acte du 22 mars 2024, soit dans le délai des trois ans. Sur le fond, elle fait valoir que Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose aux délais en raison de l’augmentation de la dette et de l’irrégularité des paiements.

À l'audience, Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D], comparant en personne, ne contestent plus la recevabilité de l’action de la SA Seqens. Ils reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [V] [D] proposant de régler 60 euros par mois et Monsieur [Z] [D] 50 euros par mois.

Ils précisent qu’un dossier FSL est en cours d’instruction. Madame [V] [D] ajoute qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1700 euros, qu’elle est en instance de divorce avec Monsieur [Z] [D] et qu’elle a trois enfants dont deux vivent avec elle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 20 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024.

En conséquence, les demandes de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 février 2011, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2025 que la SA Seqens rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 192,19 euros, (13 euros +179,19 euros).

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] à payer à la SA Sequens la somme de 3430,20 euros, au titre des sommes dues au 30 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 22 février 2011 et tacitement reconduit le 22 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 08 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 février 2011 à compter du 09 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] justifient de leur situation personnelle et financière. Ils précisent qu’un dossier FSL a été déposé. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement du loyer.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 09 décembre 2023, Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] seront redevables d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal aux loyers révisés et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, que Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] devront payer in solidum à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [V] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. La SA Seqens sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS