TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/06791

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06791 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWZB

Minute : 25/567

S.A. IMMOBILIER 3 F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [N] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée, de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIER 3 F
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [E]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2010, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [N] [E] un logement (appartement n°1651L-0232) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 368,03 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [N] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1488,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 08 décembre 2023 reçue le 11 décembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, condamner Madame [N] [E] au paiement des sommes suivantes :2021,35 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité mensuelle d'occupation à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 juillet 2024.

À l'audience du 13 février 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3919,21 euros arrêtée au 10 février 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a une reprise des versements mais insuffisant à couvrir le montant du loyer.

Madame [N] [E] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle vit seule avec ses trois enfants dont un garçon handicapé, qu’elle travaille en qualité d’intérimaire depuis le mois d’octobre 2024, ce qui lui a permis de reprendre le payement du loyer, du moins partiellement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2010, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les « frais de rejet » et « autres produits » injustifiés imputés à la locataire pour un montant de 26,28 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3892,85 euros, au titre des sommes dues au 10 février 2025, mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 20 octobre 2010 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 10 octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 24 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2010 à compter du 25 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Madame [N] [E] a repris le paiement du loyer et des charges. En outre, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [N] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

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Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [N] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [N] [E]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 janvier 2024, Madame [N] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [E] à son paiement à compter de 25 janvier 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [N] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS