TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/06793

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06793 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWZI

Minute : 25/568

S.A. IMMOBILERE 3 F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [R] [D]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILERE 3 F
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [R] [D]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 8]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2015, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [D] un logement (n°2506L-0027) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 239,14 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [R] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1077,850 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 18 septembre 2023.

La Caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis a été saisie par courrier recommandé en date du 18 septembre 2023, reçu le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [R] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [R] [D] au paiement :de la somme de 2366,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux par remise des clés,de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 juillet 2024.

À l'audience du 13 février 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3830,72 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Monsieur [R] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [D], comparant en personne, ne conteste pas être redevable du montant des loyers et charges impayés. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il explique qu’il a souscrit un contrat de leasing en 2023 pour l’achat d’un véhicule car il était chauffeur VTC, qu’il a rencontré des difficultés financières en raison de la baisse d’activité dans son secteur professionnel et qu’il a dû emprunter de l’argent à des amis pour pouvoir continuer à exercer son activité et régler les mensualités de l’emprunt de la voiture. Il ajoute qu’il dû cesser son activité de chauffeur VTC car les charges étaient trop importantes et qu’il est actuellement inscrit à France Travail et est dans l’attente d’une réponse concernant un poste d’agent de sécurité. Il précise qu’il vit seul, qu’il n’a pas d’enfant et qu’il perçoit 759,42 euros au titre du revenu de solidarité active. Il propose d’apurer la dette en versant 50 euros par mois dans l’attente de l’instruction de sa demande de FSL qui soldera la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 13 février 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2015, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2025 que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les « frais de rejet » injustifiés imputés au locataire pour un montant de 6,84 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [D] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3823,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 30 janvier 2015 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 30 juillet 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 08 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2015 à compter du 09 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [R] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par versements de 50 euros par mois. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [D] a repris le paiement du loyer et des charges puisqu’il a effectué un versement de 200 euros le 06 février 2025 s’imputant sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter, soit celle afférente au loyer du mois de janvier 2025, et ce, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [R] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 novembre 2023, Monsieur [R] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [D] à son paiement à compter de 09 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [D] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS