TJ 75056, 18 juin 2025, RG 24/09223

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [A] [J]
[G] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurence SEMEVIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57NT

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 18 juin 2025

DEMANDEURS
S.C.I. HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Madame [B] [S] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [S] veuve [D], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [S] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 6]

Madame [P] [C] épouse [R], demeurant [Adresse 7]

Madame [U] [C] épouse [F], demeurant [Adresse 8]

Madame [Z] [V] épouse [L], demeurant [Adresse 9]

Madame [M] [L] épouse [E], demeurant [Adresse 10]

représentée par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0313

DÉFENDEURS
Madame [A] [J], demeurant [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 12]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57NT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29/07/2022 à effet au 1/08/2022, l’indivision [S]-[T] ayant pour mandataire le cabinet MAURY-SCHWOB ont donné à bail à M. [H] [G] et Mme [J] [A] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 12] pour un loyer de 1479 euros et 124 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/06/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 4964,28 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25/09/2024, la SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE, Mme [S] épouse [W] [B], Mme [S] épouse [D] [Q], Mme [S] épouse [I] [K], M. [C] [X], Mme [V] épouse [L] [Z], Mme [L] épouse [E] [M], M. [S] [O], Monsieur [N] [Y], Mme [C] épouse [F] [U], [Q] [S] veuve [D] ont fait assigner M. [H] [G] et Mme [J] [A] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [H] [G] et Mme [J] [A]
-voir ordonner l'expulsion de M. [H] [G] et Mme [J] [A] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier,
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout lieu ou garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la partie expulsée
- voir condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [J] [A] au paiement :

∙ d'une somme de 6718,78 euros, au titre de l'arriéré dû au 1/09/2024, avec intérêts au taux légal
∙ d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du 24/08/2024 et jusqu'à libération effective des lieux, en ce qui concerne M. [H]
∙ d'une somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 1] le 30/09/2024.

A l'audience du 01/04/2025, les bailleurs maintiennent leur demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 6718,78 euros au 1/09/2024, septembre 2024 inclus et leurs autres demandes.
Ils précisent que Mme [J] a donné congé par LRAR du 23/04/2024, à effet au 23/05/2024, qu'elle est solidairement tenue des loyers jusqu'au 23/11/2024 en application de l'article 8-1 de la loi du 06/07/89.

Bien que régulièrement assignés selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [H] [G] et Mme [J] [A] n'ont pas comparu et n' ont pas été représentés, l'assignation étant déposée en étude d'huissier.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Les bailleurs justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 25/06/2024. Ils ont satisfait à leur obligation de ce chef.

L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi, si bien qu'ils sont donc recevables en leur action.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 24/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/08/2022 (date d'effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.
Lors de la délivrance du commandement de payer le 24/06/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois et non de six semaines.
En l'absence de grief invoqué par les défendeurs sur cette erreur de délai, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour l'acquisition de la clause résolutoire.

A sa date, la somme due était de 1654.76 euros, compte-tenu des deux virements du 19/06/2024 ; le commandement reste valide à concurrence de cette somme.

En application de l'article 8-1 de la loi du 06/07/89, en cas de colocation, la solidarité prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail et à défaut, elle prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé.
Cette obligation ne s'étend pas aux indemnités d'occupation.

Mme [J] [A] a donné congé par LRAR reçue le 23/04/2024, à effet au 23/05/2024, et a quitté les lieux. Le bail a pris fin au 23/05/2024 à son égard. Elle était tenue des loyers et charges dues jusqu'au 23/11/2024.

M. [H] [G] et Mme [J] [A] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/08/2024 à minuit , soit à compter du 25/08/2024 à l'égard de M. [H] [G].

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris, aucun paiement n'étant effectué depuis le 19/06/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [H] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [H] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En application de l'article 8-1 de la loi du 06/07/89, en cas de colocation, la solidarité prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail et à défaut , elle prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé.
Cette obligation ne s'étend pas aux indemnités d'occupation.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [H] [G] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [H] [G] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [H] [G] et Mme [J] [A] restent devoir une somme de 4629.23 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 24/08/2024, solidairement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [J] [A] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24/06/2024.

M. [H] [G] reste seul tenu de la somme de 2089.55 euros au 01/09/2024, septembre 2024 inclus et des indemnités d'occupation échues depuis cette date et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il convient de le condamner au paiement de ces sommes.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [J] [A] à payer à la SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE, Mme [S] épouse [W] [B], Mme [S] épouse [D] [Q], Mme [S] épouse [I] [K], M. [C] [X], Mme [V] épouse [L] [Z], Mme [L] épouse [E] [M], M. [S] [O], Monsieur [N] [Y], Mme [C] épouse [F] [U], [Q] [S] veuve [D] la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [J] [A] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS