TJ 13055, 17 juin 2025, RG 25/01005

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01005 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BT5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [I], [T], [B] [S]
né le 28 Janvier 1998 à [Localité 3] (SENEGAL) [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 4 octobre 2021, la société anonyme (SA) Nexity Studea a donné à bail meublé à Monsieur [I] [S] un local à usage d'habitation, lgt 5403, 4ème étage, « [Adresse 6].

Un commandement de payer les loyers impayés visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [I] [S] le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.195,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la SA Nexity Studea, agissant au nom de son représentant légal, a, au visa des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 fait assigner Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de :
- constat de l'acquisition de la clause résolutoire
- expulsion de Monsieur [I] [S]
- condamnation de Monsieur [I] [S] au paiement de la somme de 2.516,93 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation dus au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, et de la somme 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens et aux frais d'exécution à venir.

L’affaire a été appelée le 18 mars 2025 et plaidée.

Lors des débats, la SA Nexity Studea, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette à un montant de 2.528,63 euros au 10 mars 2025.

Sur les moyens développés par la SA Nexity Studea au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [I] [S] n'est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [S] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

La SA NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

En l'espèce, le contrat de bail vise l'application du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 4 octobre 2021 contient une clause résolutoire (articles VII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [S] le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.195,46 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 19 septembre 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Monsieur [S] a réglé les derniers loyers avant l’audience.

Néanmoins, en l’absence formulée à ce titre par le locataire ou le bailleur, d’informations sur la situation de Monsieur [S], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Partant, Monsieur [S] étant occupant sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] à son paiement, soit un montant de 462,34 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 10 mars 2025, que Monsieur [S] restait à devoir la somme de 2.466,29 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [S] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant ou le principe de cette dette. Il n’apporte pas la preuve de sa libération.

Il sera donc condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches engagées par la SA NEXITY STUDEA, Monsieur [S] sera condamné à lui payer une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,