TJ 13055, 17 juin 2025, RG 24/02634

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025
Président : Madame HAK
Greffier : Madame BERKANI
Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :
Le 17.6 ...................................................
à Me Guillaume CHEROUATI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02634 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43OG

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [N] [Y] [D]
née le 24 Février 1972 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [Y]
né le 18 Juillet 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [H] épouse [Y]
née le 10 Février 1946 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [S] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [F]
née le 13 Mars 1992 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] sont usufruitiers d’un appartement situé [Adresse 3], qu’ils ont donné en bail à usage d’habitation à Monsieur [E] [S] [Q] par acte sous signature privée du 15 août 2020.

Par acte du 8 août 2020, Madame [Z] [F] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [Q].

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 novembre 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer une somme de 5.295,90 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte du 16 février 2024.

Par assignation du 12 avril 2024, Madame [N] [Y] [D] en qualité de nue propriétaire, Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] en qualité d’usufruitiers, ont attrait Monsieur [E] [S] [Q] en qualité de locataire et Madame [Z] [F] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’entendre :
ordonner la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force et d’un serrurier ; Les autoriser à conserver le dépôt de garantie Les autoriser à récupérer le logement en cas d’abandon constaté par huissier, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier Autoriser un huissier à dresser un inventaire des meubles éventuellement abandonnés et à les vendre aux enchères Condamner solidairement le locataire et la caution à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [Y] les sommes suivantes : 7.247,52 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer Une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer révisé avec charges, indexable, à compter du jugement jusqu’à la reprise effective des lieux 900 euros avec intérêts au taux légal par application de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer, avec intérêt au taux légal.
L’affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2024, renvoyée à la demande des défendeurs qui souhaitaient constituer avocat, et plaidée le 18 mars 2025.

Lors des débats, Madame [N] [Y] [D], Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 12.628,44 euros au jour de l’audience.

Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [S] [Q] a été cité à étude.
Madame [Z] [F] a été citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses. Le courrier recommandé avec avis de réception qui lui a été adressé par l’huissier de justice instrumentaire est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Aucun des défendeurs n’a comparu et personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [E] [S] [Q] et Madame [Z] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant aux consorts [Y].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les consorts [Y], bailleurs personnes privées, sont dispensés des formalités prévues à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses effets

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements, et les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

A l’appui de leur demande, Monsieur et Madame [Y] versent aux débats :
Des actes notariés démontrant qu’ils sont usufruitiers d’un appartement situé [Adresse 3] dont la nue-propriété a été transférée à leur fille Madame [N] [Y]. le contrat de bail signé avec Monsieur [Q] le 15 août 2020 portant sur ce bien et moyennant un loyer mensuel initial de 375 euros outre 40 euros de chargesun commandement délivré à Monsieur [Q] par commissaire de justice le 21 novembre 2023, d’avoir à payer la somme de 5.295,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, visant la clause résolutoire.
La preuve de l’obligation dont les bailleurs réclament l’exécution est rapportée.

Monsieur [Q], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni la preuve de sa libération.

Sa défaillance dans le règlement des loyers et charges depuis plusieurs années caractérise la gravité du manquement aux obligations découlant du bail, de nature à entraîner la résiliation du contrat à ses torts exclusifs, et par voie de conséquence son expulsion.

Il convient, en conséquence, d'ordonner la libération par Monsieur [Q] des locaux qu’il occupe sans droit ni titre à compter du jugement et suivant les modalités prévues au dispositif.
Il n'est pas nécessaire de prévoir de dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution qui s'appliquent de plein droit en cas d'expulsion.
La demande de reprise des lieux en cas d’abandon et de vente aux enchères des biens abandonnés sur place, prématurée et hypothétique, sera rejetée.
En revanche, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des locataires par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 448,41 euros, révisable selon les modalités et indices du bail résilié.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte du décompte arrêté au jour de l’audience, le 18 mars 2025, qu’une somme de 12.628,44 euros reste due au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [Q] sera donc condamné au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.295,90 euros à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ;
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 1347 du code civil la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

En l'espèce, les époux [Y] demandent à conserver le dépôt de garantie en compensation de la dette locative.

Or il résulte du contrat de bail que le dépôt de garantie a pour unique objet la réparation des éventuelles dégradations causées par le preneur, et non en conséquence de garantir des impayés de loyers.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’engagement de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par acte d'engagement du 8 août 2020, Madame [Z] [F] s’est portée caution solidaire de Monsieur [Q] pour le paiement notamment des loyers révisés, charges, indemnités d'occupation, frais de procédures, indemnités, dommages et intérêts, pour une durée de 6 ans soit jusqu’au 1er août 2026.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 16 février 2024, soit au-delà du délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] sera donc tenue solidairement avec Monsieur [Q], au paiement de l’arriéré locatif mais sans intérêts, et de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce les défendeurs qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum les défendeurs partie perdante, à payer aux demandeurs la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;
PRONONCE ce jour la résiliation du bail conclu le 15 août 2020, entre d’une part Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y], d’autre part Monsieur [E] [S] [Q], portant sur un appartement situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du locataire, à raison de sa défaillance répétée dans le règlement des loyers et charges ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [S] [Q] de libérer les lieux loués 3ème étage, [Adresse 3], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] [Q], à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] la somme de 12.628,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.295,90 euros à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [Z] [F], solidairement avec Monsieur [E] [S] [Q] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] la somme de 12.628,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 mars 2025, mais sans intérêts ;
FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation au montant mensuel du dernier loyer contractuel échu augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi soit un montant mensuel de 448,41 euros, révisé selon les modalités et indices prévus au bail résilié ;
CONDAMNE Mons
eur [E] [S] [Q], solidairement avec Madame [Z] [F] es qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter de ce jour et jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] [Q] et Madame [Z] [F] in solidum, à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] [Q] et Madame [Z] [F] in solidum aux dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE Madame [N] [Y] [D], Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [H] épouse [Y] de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier, Le juge