TJ 13055, 12 mai 2025, RG 24/04041

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :
Le 07/07/25
à Me SARKISSIAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 07/07/25
à Me MARAUX
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04041 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EYH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P] [O]
né le 28 Juillet 1961 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aurélien MARAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, M. [D] [O] a consenti à Mme [M] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 770 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, M. [D] [O] a fait délivrer à Mme [M] [F] un commandemdemnt de payer la somme en principal de 2.751,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, M. [D] [O] a fait citer Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater que Mme [F] a manqué à ses obligations en ne s’acquittant plus des loyers et charges lui incombant ;Juger que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave au contrat de location ;Prononcer la résiliation du bail liant les parties pour inexéction contractuelle ;Ordonner son explusion ainsi que celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;La condamner au paiement de la somme de 3.280,79 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois d’avril 2024 majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation valant mise en demeure au sens de l’article L. 1231-6 du code civil, sauf à parfaire ou diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer plus charges jusqu’à la reprise effective des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive majorée des intérêts légaux à compter de la décision avec anatocisme à compter de cette même date ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile.
Après avoir fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025.

M. [D] [O], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 13.146 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2025, décompte qu’il a été autorisé à déposer en cours de délibéré. Il maintient sa demande de résiliation du contrat de bail sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil, avançant que la locataire ne s’acquitte plus des loyers et charges depuis 2023, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles. Il fait valoir que la réticence systématique de la défenderesse à respecter ses obligations l’a placé dans une situation financière difficile.

Mme [M] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet de l’ensemble des demandes de M. [D] [K] et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois afin d’apurer la dette locative sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, il sera relevé à titre liminaire que l’assignation du 21 mai 2024 a été dénoncée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 mai 2024, soit six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024. La demande de M. [D] [K] est donc recevable.

M. [D] [O] verse aux débats un commandement de payer du 31 janvier 2024 réclamant à Mme [M] [F] la somme de 2.751,08 euros en principal. Selon décompte arrêté au 1er mai 2025, la dette locative s’élève désormais à la somme de 13.146 euros, représentant plus de 15 mois de loyers. Il y a donc lieu de considérer que Mme [M] [F] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision. Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Mme [M] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Mme [M] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 854,92 euros au total, et ce à compter de la résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

M. [D] [O] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au 1er mai 2025 à la somme de 13.146 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner Mme [M] [F] à payer à M. [D] [O] la somme de 13.146 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la situation sociale et personnelle de Mme [M] [F] justifie l’octroi de délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, à défaut d’établir la résistance fautive de la défenderesse et l'existence du préjudice financier allégué, M. [D] [W] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [F] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 et de l'assignation.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à M. [D] [O] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS