TJ 44109, 19 juin 2025, RG 24/04099

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
B.P. 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [W] [Z], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [O] épouse [S]
2 Boulevard Henri Dunant
Logement 6 Etage 2
44300 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025
date des débats : 23 janvier 2025
délibéré au : 22 mai 2025
prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/04099 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXT

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [E] [O] épouse [S] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [E] [O] un logement de type 2 sis, 2 boulevard Henri Dunant, logement n°6 - 2ème étage - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 216,05 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 69,65 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [E] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.084,69 € arrêté au 6 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [E] [O] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 18 décembre 2018 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

· Ordonner l’expulsion de [E] [O] épouse [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.915,07 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 236,16 € augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

Par un courrier en date du 22 novembre 2024, reçu le 28 novembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a informé NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa décision d’imposer un gel des créances de [E] [O] épouse [S] pendant 24 mois. Elle précise que les mesures entrent en application le 22 novembre 2024, aucune contestation n’ayant été formée dans le délai prévu.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la locataire fait l’objet d’un plan de surendettement, et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.938,49 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure.

Régulièrement assignée à étude, [E] [O] épouse [S] n’a pas comparu à l’audience. Le jugement sera donc réputé contradictoire pour toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 23 janvier 2024, dont la caisse a accusé réception le 24 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, avec accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 20 mars 2024 accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [E] [O] épouse [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[E] [O] épouse [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.938,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, [E] [O] épouse [S] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.938,49 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 236,16 €, charges et revalorisation en plus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

La commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a imposé au profit de [E] [O] épouse [S] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L 733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois. Sans contestation, cette mesure est entrée en application le 22 novembre 2024.

Il ressort de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire a repris le paiement de son loyer depuis décembre 2024. En outre, l’étude de ce décompte laisse apparaître qu’aucune autre dette de loyer ne s’est créée depuis la décision de la commission de surendettement, laquelle a retenu une dette locative de 2.206,99 €, somme supérieure à la somme actuellement due par la locataire.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 23 février 2027 (2ans + 3 mois).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour [E] [O] épouse [S] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, [E] [O] épouse [S] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 236,16 €, charges et revalorisation en plus.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Le sort des meubles sera alors réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [O] épouse [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la procédure de surendettement commandent de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS