TJ 42218, 24 juin 2025, RG 25/00362

Minute n°
N° RG 25/00362 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYUJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)
4ème CHAMBRE CIVILE
POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 JUIN 2025

ENTRE :

Madame [Q] [X]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [P] [W]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [S] [X]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [C] [X]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

ET :

Madame [G] [M]
demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [R] [O],
demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [F] [O],
demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [J] [B]
demeurant [Adresse 7]

non comparant

DEBATS : Audience publique du 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargé des contentieux de la protection
Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 août 2016, Madame [N] [X] a donné à bail à Madame [G] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de750 euros charges comprises.

Le 11 août 2016, Monsieur [J] [B], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [V] épouse [O] ont déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [G] [M].

Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X], ayants-droits de Madame [N] [X], décédée le 7 février 2024, ont fait délivrer le 13 novembre 2024 à Madame [G] [M] :

- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 22 171,75 €.

Suivant assignation en référé délivrée par huissier les 26 février, 17 mars et 26 mars 2025, Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X] a attrait Madame [G] [M], Monsieur [J] [B], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [M] ;
- de condamner solidairement Madame [G] [M], Monsieur [J] [B], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [O] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
22 440,97 € euros au titre de sa créance locative ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Charles RICHARD, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X] ont notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 1] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 19 mars 2025.

L'audience s'est tenue le 3 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X], représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 27 556,92 € leur créance locative arrêtée au 1 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.
Madame [G] [M], bien qu'ayant été régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [J] [B], Monsieur [R] [O] et Madame [F] [O], bien qu'ayant été régulièrement cités, n'étaient ni comparants, ni représentés.
Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour y être rendue la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes d'expulsion et de condamnation à des indemnités d'occupation

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 

En outre, l'article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire».

En l'espèce, il résulte des éléments versés au débat que Madame [G] [M] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois, et que la dette locative a considérablement augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Dans ces conditions, la demande sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [G] [M] le 13 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 22 171,75 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 janvier 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que le locataire n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire qu'à défaut d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [M] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

L'existence de l'obligation de paiement à laquelle est soumise le locataire n'est pas sérieusement contestable. Cette demande est donc recevable.

Sur le fond, il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l'espèce, Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 1 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 27 556,92 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [M] à payer à Madame [Q] [X], Madame [P] [W], Madame [S] [X] et Madame [C] [X], à titre de provision, la somme de 27 556,92 € actualisée au 1 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre les cautions

Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 11 août 2016, « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l'espèce, la lecture des actes de cautionnement établis d'une part par [J] [B] et d'autre part par Monsieur [O] et Madame [V] épouse [O] le 11 août 2016, ne respectent ullement le formalisme prévu à l'article précité.

Dans ces conditions, l'obligation des trois cautions est sérieusement contestable.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé en ce qui concerne cette demande.

Sur les dépens

Madame [G] [M] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens comprenant le commandement de payer et les frais d'assignation.

Par ailleurs, l'équité commande de la condamner à verser aux parties demanderesses la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS