TJ 30007, 27 mai 2025, RG 23/01471

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française
Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 25/065
JUGEMENT DU : 27 Mai 2025
DOSSIER N° :N° RG 23/01471 - N° Portalis DBXZ-W-B7H-COVE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K]
né le 20 Décembre 1956 à NAMUR (BELGIQUE)
de nationalité Belge
09 rue de Pondire
55900 CINEY (BELGIQUE)

représenté par Maître Anaïs FARGET de la SARL GINANE - FARGET, avocats au barreau d’ALES plaidant

Madame [D] [S]
née le 13 Avril 1959 à COLOGNE (ALLEMAGNE)
de nationalité Belge
Rue des Troènes
5100 ANDOY (BELGIQUE)

représentée par Maître Anaïs FARGET de la SARL GINANE - FARGET, avocats au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [G]
né le 20 Avril 1954 à MENTON (06500)
de nationalité Française
308 Capitainerie du Frioul
Panne 6 Nord
13007 MARSEILLE 07

représenté par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocats au barreau d’ALES plaidant

Madame [H] [L]
née le 05 Mars 1963 à LYON (69018)
de nationalité Française
569 Route de Saint Roman de Codières
La Dupoune
30440 SUMENE

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocats au barreau d’ALES plaidant/postulant

ÉTUDE NOTARIALE DE MAÎTRE [Y]
43 avenue Jean Moulin
BP 2
30380 SAINT CHRISTOL LES ALÈS

représentée par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES substituée par Maître Jean-Michel DIVISIA, avocat au barreau de Nîmes, plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 18 Mars 2025 devant Elodie THEBAUD, Juge, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Avril deux mil vingt cinq puis prorogé au vingt sept mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 septembre 2022, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [D] ont signé avec Monsieur [X] [G] et Madame [H] [L] un compromis de vente relatif à un bien immobilier situé 18 Grand Rue 30500 SAINT AMBROIX pour la somme de 60 000€

Le compromis de vente était soumis aux conditions suspensives de droit commun avec le règlement du prix de vente par l’acquéreur en totalité sur ses deniers personnels et sans l’aide de prêt, renonçant à l’application des dispositions des articles L 313-1 et suivants du code de la consommation.

Un dépôt de garantie de 3000 euros dans les 10 jours de la signature de l’acte était prévu.

Une clause pénale était également stipulée dans l’acte à hauteur de 6000 euros en cas de refus de réitérer l’acte après mise en demeure de s’exécuter.

Une réitération par acte authentique de la vente en cas de réalisation des conditions suspensives mentionnées au contrat était prévue au plus tard le 15 décembre 2022.

Le 24 avril 2023, le conseil de Monsieur [K] et Madame [S] a adressé une mise en demeure aux acquéreurs de réitérer le compromis de vente par acte de vente définitif.

Un procès-verbal de carence était dressé le 17 mai 2023 par le notaire en charge de la vente.

La réitération n’a pas eu lieu.

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Par acte du 20 octobre 2023, Monsieur [K] et Madame [S] ont assigné Monsieur [G], Madame [L] et l’étude notariale de Me [Y] notaire à SAINT CHRISTOL LES ALES, par devant le tribunal judiciaire d’ALES aux visas des articles 1240, 1231-5 et 1178 du code civil et les articles L313-1 et suivants du code de la consommation aux fins de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale et 3000 euros au titre des dommages et intérêts, ainsi que 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 mai 2024 par voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [K] et Madame [S] reprennent leurs demandes initiales outre la condamnation de Monsieur [G] et Madame [L] au paiement de la clause pénale de 6000 euros et voir ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 février 2025 par voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [G] et Madame [L] demandent au tribunal de :

-Débouter purement et simplement les demandeurs de toutes leurs demandes fins et prétentions et Me [Y]
-Juger Me [Y] entièrement responsable du préjudice allégué
-Juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire
-Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale outre les entiers dépens

Par conclusions signifiées le 3 septembre 2024, Maître [Y] notaire, sollicite du tribunal de :

-Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes
-A titre subsidiaire, dans le cas où des condamnations seraient prononcées contre le notaire, in solidum et au profit des demandeurs, condamner Monsieur [G] et Madame [L] à relever et garantir intégralement Me [Y] en principal intérêt et frais
-Condamner la partie succombante à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 4 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 7 janvier 2025.

A l'audience du 18 mars 2025, les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril, puis prorogé au 27 mai 2025 date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur les condamnations au titre de la clause pénale

I. Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du Code civil précise quant à lui dans son premier alinéa que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 20 septembre 2022 prévoyait une réitération par acte authentique de la vente en cas de réalisation des conditions suspensives mentionnées au contrat au plus tard le 15 décembre 2022.

S’agissant des conditions suspensives, l’obtention d’un prêt n’en faisait pas partie, étant donné que les acquéreurs avaient précisé régler la somme due comptant.

Le compromis de vente prévoyait également un dépôt de garantie à verser dans un délai de 10 jours à l’issue de la signature par les acquéreurs d’un montant de 3000 euros.

Il était également stipulé que « dès la réalisation des conditions suspensives (…) chacune des parties soussignées pourra mettre l’autre partie ne demeure de signer l’acte authentique et d’exécuter ses obligations, dans le délai de quinze jours à compter de la date de cette mise en demeure.

Enfin une clause pénale était fixée pour un montant de 6000 euros au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique.

Les vendeurs ont adressé une mise en demeure le 24 avril 2023 et un procès-verbal de carence était dressé par le notaire le 17 mai 2023.

Les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire des acquéreurs et du notaire à payer la clause pénale.

Ils soutiennent que la faculté de rétractation a valablement été envoyée aux acquéreurs et que si Monsieur [G] a indiqué par mail au notaire souhaité faire usage de la faculté de substitution et de constituer une société civile immobilière, ils n’étaient pas exonérés de conclure la vente en cas d’absence de création de ladite SCI ou si aucune autre personne physique ne venait à acquérir le bien en ses lieux et place.

Les acquéreurs estiment que tout est de la responsabilité du notaire qui n’a pas respecté son obligation de conseil et son devoir d’information.

Madame [L] prétend s’être valablement désistée au mois de janvier 2023 en ayant informé le notaire de la volonté de Monsieur [G] de la substituer via une SCI.

Monsieur [G] estime quant à lui que le notaire a effectué les démarches de création de la SCI tardivement justifiant son désistement et son refus de réitérer la vente. Par ailleurs, il explique avoir voulu à plusieurs reprises régler le dépôt de garantie mais n’avoir jamais reçu le RIB de l’étude.

Ils évoquent également la caducité du compromis de vente, n’ayant pas été informés de ce que les conditions suspensives avaient été remplies.

A titre subsidiaire, ils demandent la réduction de la clause pénale compte tenu de leur situation économique, ces derniers étant tous les deux à l’aide juridictionnelle.

Néanmoins, force est de constater à la lecture du procès-verbal de carence, que la SCI a été constituée dans les mois qui ont suivi la date à laquelle la vente aurait dû être réitérée, soit le 11 avril 2023, et que par plusieurs mails, des pièces ont été sollicitées et transmis par divers envois par Monsieur [G].

Le notaire a donc respecté les demandes de Monsieur [G] et lui a permis de mettre en œuvre la faculté de substitution qu’il avait sollicité par mail le 10 décembre 2022, soit 5 jours avant la date fixée pour la réitération.

Monsieur [G] et Madame [L] ne peuvent donc pas s’exonérer de leur responsabilité.

De plus, considérant la demande de substitution mise en œuvre par Monsieur [G], force est de constater que le notaire ne pouvait indiquer en amont la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, la constitution de la SCI étant par nature devenue une composante essentielle du contrat pour parvenir à sa réitération. En revanche, la SCI ayant été constituée, il appartenait à Monsieur [G] de finaliser sa création et de conclure la vente avec les vendeurs suite à leur mise en demeure du 4 avril 2023.

Aussi, la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 20 septembre 2022, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, la preuve d’un préjudice n’étant pas nécessaire.

S’agissant de la condamnation du notaire à régler solidairement le montant de la clause pénale, force est de constater que cette clause est stipulée par un compromis de vente engageant les acquéreurs et les vendeurs les uns envers les autres. Elle ne peut s’appliquer au notaire rédacteur qui est tiers au contrat.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] et Madame [S], et Monsieur [G] et Madame [L] seront donc condamnés solidairement à leur payer la somme de 6000 euros.

En revanche ils seront déboutés de leurs demandes de condamnation solidaire de Me [Y] à payer les 6000 euros au titre de la clause pénale.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1178 alinéa 4 du code civil dispose que « Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

L’article 1240 du même code dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Monsieur [G] et Madame [L] ont commis des fautes en ne respectant aucune de leurs obligations contractuelles et en refusant par la suite, 8 mois après la vente de réitérer la vente, alors que tous les éléments étaient réunis et notamment la constitution de la SCI.

S’agissant des fautes commises par le notaire, il est évident que Me [Y] n’a pas été diligent en ne prévenant pas les vendeurs de ce que l’acquéreur faisait usage de la faculté de substitution. En effet, les vendeurs l’ont appris par le biais de l’agence immobilière servant d’intermédiaire. De même, il n’est effectivement pas démontré que le RIB ait été transmis aux acquéreurs permettant le dépôt de garantie, et ce d’autant plus que cette somme aurait dû être consignée par Monsieur [G] et Madame [L] dix jours après la signature du compromis de vente, soit le 30 septembre au plus tard.

Les échanges par mail entre Me [Y] et Monsieur [G] mettent en exergue le fait que rien n’a été réclamé à Monsieur [G] et que les éléments transmis à Monsieur [G] n’ont pas été transmis aux vendeurs.

Il y a ainsi un manquement au devoir de conseil et à l’obligation d’information.

Monsieur [K] et Madame [S] ont été contraints de déménager avant la date fixée pour la réitération et expliquent ne plus avoir pu profiter de leur maison de vacances dans laquelle ils se rendaient tous les étés depuis leur acquisition en 1998. Ils expliquent également avoir été contraints de devoir faire plusieurs voyages pour se rendre chez le notaire.

Ils sollicitent en réparation la somme de 3000 euros de dommages et intérêts.

Néanmoins, si le préjudice est expliqué il n’est aucunement justifié de quelque manière que ce soit.

Par conséquent, Monsieur [K] et Madame [S] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

III/ Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] et Madame [L] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [G] et madame [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] et Madame [S] la somme de 1500 euros au titre de frais irrépétibles

Me [Y] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Monsieur [G] et Madame [L] sollicitent de voir l’exécution provisoire écarter aux motifs qu’ils sont tous les deux à l’aide juridictionnelle et qu’elle entrainerait des conséquences manifestement excessives pour eux.

Néanmoins, le seul fait d’être à l’aide juridictionnelle ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En conséquence, Monsieur [G] et Madame [L] seront déboutés de leur demande.

Il y a donc lieu de constater l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS